深圳實(shí)行“一房一價(jià)”已經(jīng)一年有余。近期樓市回暖，中國證券報記者走訪(fǎng)發(fā)現，規避“一房一價(jià)”政策成為部分購房者和開(kāi)發(fā)商之間的“默契”，個(gè)別樓盤(pán)項目采取推遲備案等辦法來(lái)繞開(kāi)監管。
“一房一價(jià)”政策顯效
深圳是全國較早實(shí)行“一房一價(jià)”政策的城市。早在2010年7月，深圳出臺的《房地產(chǎn)市場(chǎng)監管辦法》規定“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房之前，應當合理確定銷(xiāo)售價(jià)格，并報價(jià)格監督執法部門(mén)備案。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當按照經(jīng)備案的銷(xiāo)售價(jià)格，明碼標價(jià)銷(xiāo)售商品房�！�
國家發(fā)改委去年3月發(fā)布《商品房銷(xiāo)售明碼標價(jià)規定》，就在這一規定即將生效之際，深圳出臺了“限價(jià)令”。去年4月，深圳市規劃國土委開(kāi)會(huì )傳達國家、省和市房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策精神，除了按照國家發(fā)改委要求從當年5月1日起對所有商品房項目實(shí)行“明碼標價(jià)、一套一標”之外，還向到會(huì )開(kāi)發(fā)商公布了上一年各片區商品住房項目成交均價(jià)。
從深圳市規劃國土委提供給媒體的材料看，此次會(huì )議的措辭十分強硬。會(huì )議要求各開(kāi)發(fā)商“堅決貫徹國家房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控政策，嚴格執行商品房明碼標價(jià)、備案公示的有關(guān)規定，切實(shí)承擔起抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的社會(huì )責任”。隨后深圳多個(gè)開(kāi)發(fā)商向媒體證實(shí)，深圳市規劃國土委要求開(kāi)發(fā)商的預售備案價(jià)格不得高于同片區去年的成交均價(jià)，否則不予辦理預售證。
2011年6月，深圳地稅局表示，7月起深圳將對二手房交易實(shí)施評估征稅制度，這意味著(zhù)深圳的“一房一價(jià)”政策已經(jīng)擴展至二手房。這不僅從制度上封堵“陰陽(yáng)合同”的生存空間，還通過(guò)行政手段為每一套存量住房進(jìn)行了定價(jià)。
從明碼標價(jià)到限價(jià)，再到評估價(jià)征稅，接連出臺的調控措施對抑制深圳樓市快速上漲起到了明顯作用。在樓市調整大背景下，從去年5月起，“限價(jià)房”成為深圳樓市的關(guān)鍵詞，同時(shí)出現了多個(gè)售價(jià)低于周邊現房的預售樓盤(pán)。深圳二手房的成交量更是應聲而降，月成交從最高的超過(guò)1萬(wàn)套跌至不足3000套，大批房地產(chǎn)中介門(mén)店關(guān)門(mén)。
開(kāi)發(fā)商小動(dòng)作不斷
“實(shí)際上，只要購房者認可，開(kāi)發(fā)商還是可以找到規避政策的手段�！币晃簧钲诘禺a(chǎn)人士對中國證券報記者表示。當前深圳地區的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了一些新變化。
上周深圳新房成交量創(chuàng )下一年來(lái)新高，很多樓盤(pán)和去年同期相比價(jià)格已有所上漲。以位于深圳龍華新區的樓盤(pán)水榭春天為例，去年9月開(kāi)盤(pán)的四期均價(jià)為每平方米1.9萬(wàn)元，今年5月開(kāi)盤(pán)均價(jià)已經(jīng)漲至每平方米2.1萬(wàn)元。
在一些熱銷(xiāo)樓盤(pán)，規避“一房一價(jià)”政策已經(jīng)成為部分購房者和開(kāi)發(fā)商之間的“默契”。星河盛世是深圳近期熱銷(xiāo)的新盤(pán)，售樓員表示該樓盤(pán)的價(jià)格為每平方米2.1萬(wàn)元至2.7萬(wàn)元，但從監管部門(mén)公示的情況來(lái)看，星河盛世備案價(jià)格均在2.2萬(wàn)元左右�！耙恍﹥r(jià)格超過(guò)限價(jià)的房源實(shí)際上并沒(méi)有備案，購房者只是交了定金，等待以后樓市環(huán)境寬松、時(shí)機"成熟"后再進(jìn)行備案�！鄙鲜鋈耸糠Q(chēng)。由于政策的不斷“微調”和相對寬松的房?jì)r(jià)控制目標，像星河盛世這樣超過(guò)限價(jià)的樓盤(pán)，如今有了操作的空間。
此外，開(kāi)發(fā)商通過(guò)贈送面積等方式來(lái)規避價(jià)格調整也是屢見(jiàn)不鮮。
在二手房方面，深圳有關(guān)部門(mén)為每套存量房測算評估價(jià)時(shí)保留了一定“余地”，目前深圳二手房的評估價(jià)為市場(chǎng)價(jià)格的7成左右。深圳市規劃國土委的一位工作人員曾對中國證券報記者表示，“留有余地”的原因是不想讓二手房交易成本提高過(guò)多。但這一舉措導致購房者在辦理購買(mǎi)二手房的貸款時(shí)，銀行只按照評估價(jià)放款。這意味著(zhù)在深圳購買(mǎi)二手房的首付一般要提高到市場(chǎng)價(jià)格的五成至六成，這也是目前深圳的二手房成交依然處于低位的原因之一。