房地產(chǎn)行業(yè)黃金時(shí)代已悄然過(guò)去,但地產(chǎn)商們似乎在等待著(zhù)白銀時(shí)代的到來(lái)。
對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),地產(chǎn)深度調控重壓下,或不失曙光,近期市場(chǎng)紛紛猜測,中央是否有意圖要在地產(chǎn)調控上做些微調。
此前的5月23日國務(wù)院常務(wù)會(huì )議指出,國內經(jīng)濟下行壓力加大,要把穩增長(cháng)放在更加重要的位置,并提出將確定立即啟動(dòng)一批事關(guān)全局、帶動(dòng)性大的項目。
5月29日,多家媒體亦稱(chēng)從湖南省投資工作座談會(huì )傳出信息,當地在利率優(yōu)惠、降低首付比例等方面采取措施,支持居民購買(mǎi)首套普通住房。
隨后的兩天里,湖南省發(fā)改委等相關(guān)部門(mén)否認了房產(chǎn)政策微調的消息。
但據本報不完全統計,地方微調房產(chǎn)調控政策的熱情頗高,截至5月底,全國已有30多個(gè)地方政府對房地產(chǎn)政策進(jìn)行過(guò)“微調”,其中有5個(gè)城市被叫停。
外界更擔心,看似突然而至的“穩增長(cháng)”新政似乎讓地方可能“會(huì )錯意”,盡管中央堅定樓市調控,但是地方政策接連微調沖擊,與銀根的寬松趨向,讓房地產(chǎn)調控的可持續性萌生更多不確定性。
而如何防止穩增長(cháng)背景下,上馬的大項目帶來(lái)的巨量資金變相涌入地產(chǎn)領(lǐng)域,或是另一大挑戰。
中房數據研究院執行院長(cháng)陳晟對本報表示,中央調控房地產(chǎn)的意向是明確的,中央接下來(lái)或許還可能出現嚴禁大項目的資金等流入房地產(chǎn)。
地方政策忙微調
由于在財政體制上,房地產(chǎn)產(chǎn)生的土地以及交易稅收收入大部分截留在地方,這在一定程度上造成了地方對于中央地產(chǎn)調控政策有微調之心。
“在口號上地方一定會(huì )保持和中央的一致性,但是目前陸續下滑的土地收入、地產(chǎn)交易收入以及地方經(jīng)濟上的壓力,這使得地方在調控上有足夠的壓力去試探中央的底線(xiàn)!鄙虾R晃坏禺a(chǎn)商對本報記者表示,但是又不敢明目張膽。
這就促使地方不斷私下微調房產(chǎn)調控政策。
據本報記者不完全統計,自2011年下半年來(lái),先后有北京、上海、杭州、重慶、成都、廈門(mén)、武漢、合肥、南京、常州、吉林、中山、長(cháng)春、蕪湖、沈陽(yáng)等30多個(gè)城市出臺了微調政策。
且微調的內容涉及限購、土地出讓、普通住宅標準、稅費優(yōu)惠以及購房補貼等,其中北京、杭州、成都等地主要是土地出讓條件松綁,武漢、上海則是對普通住房?jì)r(jià)格標準進(jìn)行調整,而合肥、南京、常州、蕪湖等地則是放寬公積金貸款額度。
但據本報記者統計發(fā)現,只有包括上海、蕪湖等5個(gè)城市的政策被叫停,其余28個(gè)城市的微調政策仍在執行,比如5月初揚州出臺的購買(mǎi)成品住房補貼4%-6%,以及此后遼寧營(yíng)口5000萬(wàn)元補貼公務(wù)員購買(mǎi)商品房,都未被官方否決。
“這其中必然有一些城市尤其特殊的經(jīng)濟背景,從而扛不住調控的!
中國房地產(chǎn)信息集團研究總監薛建雄對此表示,“去年以來(lái),就陸續出現一批城市變相對房地產(chǎn)進(jìn)行微調,這其中,一批沒(méi)有觸及中央底線(xiàn)的城市,并沒(méi)有被叫停!
到5月25日,廈門(mén)樓市政策傳出“微調”方案,5月29日湖南省同樣傳出政策“微調”的聲音,但兩地政府都否認了傳言。
薛建雄就認為,目前從觀(guān)察的情況看,地方政府如果主動(dòng)表態(tài)否定進(jìn)行微調,就少見(jiàn)中央部委進(jìn)行細致的追究,但是地方很多暗中的操作方式外界并不知曉。
在不少業(yè)內人士看來(lái),即便拋開(kāi)土地財政不談,由于感受到經(jīng)濟下滑的壓力,
期待房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖給經(jīng)濟注入活力,諸多地方政府“微調”樓市政策也有一定的動(dòng)力。
湖南省公布的數據就顯示,受宏觀(guān)調控的影響,湖南省房地產(chǎn)投資連續11個(gè)月環(huán)比下滑。
嚴防大項目資金“抄底”房地產(chǎn)
陳晟表示,到了2012年的年初,國家對于房地產(chǎn)政策本身就進(jìn)行過(guò)微調,“以前是連剛需一起端了,今年的基調是保住房剛需一族”。
然而,由于房產(chǎn)調控政策持續發(fā)力,房?jì)r(jià)在整體性的松動(dòng),已經(jīng)形成趨勢。
這也導致房地產(chǎn)投資放緩,5月30日,國家發(fā)改委公布的數據顯示,1-4月我國各地區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速均同比放緩,尤其是中東部地區放緩明顯。
數據顯示,東部地區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資7116億元,同比增長(cháng)11.2%,增速同比減緩21.5個(gè)百分點(diǎn),比一季度減緩9.4個(gè)百分點(diǎn)!斑@其中,北京投資增速同比下滑14.1%,上海在房地產(chǎn)投資上也呈現負增長(cháng)”,陳晟說(shuō),其認為房地產(chǎn)資金鏈的轉折可能在六月份。
楊紅旭對此持有同樣的觀(guān)點(diǎn),其認為房地產(chǎn)可能在下半年探明底部,所以說(shuō)房地產(chǎn)的資金面也正在構制底部。
陳認為,國家推動(dòng)大項目的發(fā)展,必然會(huì )變相影響到房地產(chǎn)的投資,與此同時(shí)隨著(zhù)5月份、6月份金融政策的寬松,國家對于房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)貸必然有些放松。
顯然,此時(shí)國家出臺了各項穩增長(cháng)措施,大項目必然帶來(lái)大量資金,然而,外界則擔心這些資金有可能變相進(jìn)入處于底部的房產(chǎn)領(lǐng)域。
“中央對于大項目的支持,必然會(huì )影響到房地產(chǎn)行業(yè),如果房地產(chǎn)出現機會(huì ),許多資金必然會(huì )變相流入,這個(gè)政策很難禁止!
陳晟對此可能的現象表示出了擔憂(yōu)。
比如,大項目投資者,諸如央企,一旦上馬新的大型項目,基本上可以獲得大量資金支持,而2009年,央企就是在金融系統強力財力支持下,從而在各大城市紛紛搶下諸多地王。
顯然,在防止地方變相放松房產(chǎn)政策的同時(shí),如何防控大項目資金進(jìn)入房產(chǎn)領(lǐng)域并“抄底”或是另一大挑戰。