記者日前接到讀者報料，二手房交易可以扣除貸款利息、中介費等費用后再計算個(gè)人所得稅！據此，記者前往廣州市地稅局咨詢(xún)得知，其實(shí)該項規定在2006年就已出臺，只是目前的二手房交易中，個(gè)稅計算方式大多采用核定征收，即按照總房?jì)r(jià)×1%計算。實(shí)際上，若采取據實(shí)征收，即按房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)差額×20%計算個(gè)人所得稅，賣(mài)家可以扣除貸款利息、中介費等費用后再計算個(gè)人所得稅，這樣個(gè)人所得稅可以更省。
對此，有業(yè)內人士指出，根據樓價(jià)的上漲幅度、當初的交易成本等因素的不同，兩種不同的個(gè)稅征收方式差異會(huì )很大，因此建議根據自己實(shí)際情況選擇最適當的征收方式。
“合理費用”可以不計個(gè)稅
據了解，其實(shí)轉讓二手房所得可扣除營(yíng)業(yè)稅、貸款利息等費用計個(gè)稅的規定早在2006年已經(jīng)出臺。不過(guò)，要想扣除合理費用后計個(gè)稅，需要采取據實(shí)征收個(gè)稅的方式，需要賣(mài)家提供購房合同和當初的購房發(fā)票，個(gè)人所得稅則根據買(mǎi)賣(mài)差額×20%征收。
記者查閱2006年廣州市地稅局轉發(fā)的《轉發(fā)關(guān)于個(gè)人轉讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》，通知規定轉讓二手房所得可以扣除合理費用后計個(gè)稅。
通知表示，除了在原先轉讓房產(chǎn)時(shí)按照國家或地方政府規定支付的有關(guān)營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、土地出讓金、中介服務(wù)費、交易手續費以及房產(chǎn)交易過(guò)程中按規定支付的其他有關(guān)費用基礎上，納稅人按照規定實(shí)際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用也可以在稅前扣除。不過(guò)，據記者了解，由于住房裝修費用容易造假，加上很多房子都是帶裝修出售，在計算個(gè)稅的過(guò)程中很少將裝修費扣除。
如目前二手房的買(mǎi)賣(mài)主要會(huì )涉及住房貸款利息、中介服務(wù)費、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅、產(chǎn)權登記費、工本費等，算起來(lái)也是一筆不小的費用。記者為此算了一筆賬，如現有一套房原先購入時(shí)是60萬(wàn)元，現在（不滿(mǎn)5年）以總價(jià)100萬(wàn)出售，房子增值40萬(wàn)，現在可以扣除的合理費用包括：4年的利息假設是7萬(wàn)元，中介服務(wù)費按2%計算是1.2萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅（按5.5%征收）是3.3萬(wàn)元，契稅按1%征收是6000元，產(chǎn)權登記費和工本費各50元，總共涉及的合理費用是121100元。如果僅僅按照買(mǎi)賣(mài)差額扣稅，那么支付的個(gè)人所得稅將是40萬(wàn)×20%需要交納8萬(wàn)元，而扣除合理費用再計算個(gè)人所得稅，則是（400000-121100）×20%，需繳納55780元，可節省個(gè)人所得稅24220元。
大部分交易仍青睞核定征收
據了解，根據目前的相關(guān)規定，二手房交易過(guò)程中，有關(guān)個(gè)人所得稅的征收主要采取據實(shí)征收和核定征收兩種方式。其中，如果不能提供購房發(fā)票的二手房交易，采取核定征收的方式，即按照總房?jì)r(jià)的1%征收；如果能夠提供購房合同和當初購買(mǎi)發(fā)票的，采取據實(shí)征收，即個(gè)人所得稅根據買(mǎi)賣(mài)差額征收20%。
記者了解到，在目前廣州的二手房交易中，采取核定征收的比例占了絕大部分。一位按揭公司的相關(guān)人士表示，在二手房的買(mǎi)賣(mài)中，絕大部分不符合免征情況的賣(mài)家都是采取核定征收個(gè)人所得稅。
為何選擇據實(shí)征收個(gè)人所得稅的情況較少？對此，滿(mǎn)堂紅研究部高級主任肖文曉表示，除了部分賣(mài)家無(wú)法提供購房發(fā)票外，前幾年由于房?jì)r(jià)漲幅較高，不少買(mǎi)家認為如果按照據實(shí)征收，按房?jì)r(jià)增值的20%征收個(gè)人所得稅，還不如核定征收，按照房?jì)r(jià)1%征收劃算。例如4年前購買(mǎi)一套市區小兩房，總價(jià)在50萬(wàn)左右，現在賣(mài)出去售價(jià)是120萬(wàn)。如果據實(shí)征收，需繳納個(gè)人所得稅14萬(wàn)，核定征收則是12萬(wàn)�！安⑶叶悇�(wù)部門(mén)在計算個(gè)稅的時(shí)候，自己也會(huì )評估房產(chǎn)的價(jià)格，最終個(gè)稅收多少有一定的不確定性”。
不過(guò)，據中原地產(chǎn)項目總經(jīng)理黃韜介紹，由于現在二手房交易在房管局留有“案底”，所以五六年前交易的二手房再交易，通常都采取據實(shí)征收方式計算個(gè)人所得稅。而很久以前成交的房子，由于發(fā)票找不到等原因，則仍舊可以采取核定征收計算個(gè)人所得稅。
樓價(jià)滯漲選擇據實(shí)征收更有著(zhù)數
其實(shí)，據實(shí)征收除了無(wú)法提供發(fā)票和征收個(gè)稅相比要多等問(wèn)題外，按照規定，扣除支付的住房裝修費用、住房貸款利息以及各種手續費、公證費等，都必須提供有關(guān)部門(mén)出具的有效證明。在實(shí)際操作中，類(lèi)似的手續比較繁瑣，而且有些證明材料更是年久遺失，增加了采取據實(shí)征收扣除合理費用計個(gè)稅方式的難度。
值得一提的是，受房子當初的交易費用、增值情況等因素影響，同一套房子在不同時(shí)期采取據實(shí)征收和核定征收計算的個(gè)稅多少也大不相同，哪一種方式更劃算，還需要具體案例具體分析。
不過(guò)，肖文曉也表示，現在隨著(zhù)房地產(chǎn)調控深入，未來(lái)幾年的樓價(jià)會(huì )趨于穩定，不會(huì )再有前幾年樓價(jià)瘋漲的情況出現。因而，據實(shí)征收在個(gè)人所得稅方面的優(yōu)勢也將得以顯現�！盎蛟S未來(lái)的二手房交易，會(huì )有越來(lái)越多的人采取據實(shí)征收的計個(gè)稅方式”。
而黃韜也表示，現在二手房的交易日益規范，個(gè)稅也將越來(lái)越多地采取據實(shí)征收的方式，因此將合理費用扣除再計算個(gè)稅也可以節省一筆不小的費用，值得賣(mài)家重視。
算賬：扣除“合理費用”后，個(gè)稅少繳2萬(wàn)余元
現有一套房總價(jià)100萬(wàn)，出售時(shí)房子增值40萬(wàn)
◎如按照核定征收方式計算個(gè)稅，則個(gè)人所得稅=總房?jì)r(jià)×1%=10萬(wàn)（新浪財經(jīng)注：個(gè)人所得稅=總房?jì)r(jià)×1%=1萬(wàn)）
◎如按照據實(shí)征收方式，不扣除“合理費用”計個(gè)稅，則個(gè)人所得稅=買(mǎi)賣(mài)差額×20%=8萬(wàn)元
◎如按照據實(shí)征收方式，扣除“合理費用”計個(gè)稅，則個(gè)人所得稅=（買(mǎi)賣(mài)差額-合理費用）×20%=55780元
備注：按照目前的相關(guān)二手交易費用，上述主要涉及的合理費用包括：4年的利息假設是7萬(wàn)元，中介服務(wù)費按2%計算是1.2萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅（按5.5%征收）是3.3萬(wàn)元，契稅按1%征收是6000元，產(chǎn)權登記費和工本費各50元，總共涉及的合理費用是121100元。
�。ǜ鶕孔赢敵醯慕灰踪M用、增值情況等因素，同一套房子在不同時(shí)期采取據實(shí)征收和核定征收計算的個(gè)稅多少也大不相同，哪一種方式更劃算，還需要具體案例具體分析。）
提醒：
“合理費用”包括哪些？
按照規定，合理費用是指轉讓房產(chǎn)時(shí)按照國家或地方政府規定支付的有關(guān)營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、土地出讓金、中介服務(wù)費、交易手續費、住房裝修費用、住房貸款利息、公證費等費用以及房產(chǎn)交易過(guò)程中按規定支付的其他有關(guān)費用都可以在稅前扣除。
扣除“合理費用”計個(gè)稅如何辦理？
據廣州市地稅局工作人員介紹，根據據實(shí)征收方式計算個(gè)人所得稅，在辦理扣除“合理費用”計算個(gè)稅時(shí)，只要在辦理過(guò)戶(hù)時(shí)出具貸款支付利息、手續費、公證費等費用的支付證明（或發(fā)票）就可以辦理。