被壓抑了一年半之久的北京豪宅近期有望開(kāi)閘集中上市。據記者了解，北京6月計劃入市的33個(gè)項目中，包括別墅、公寓、花園洋房等類(lèi)型的中高端項目有16個(gè)，其中有華潤置地潤西山、華潤西堤紅山、公園1872、融創(chuàng )西山壹號院等�！霸诤勒猩鲜斜澈�，是整個(gè)高端市場(chǎng)正在進(jìn)行結構性調整。而高端項目在一個(gè)月集中上市，且占比近半，是最近幾年罕見(jiàn)的現象�！币晃挥羞^(guò)多個(gè)知名高端項目操盤(pán)經(jīng)歷的資深人士向記者表示。
“千萬(wàn)級豪宅”市場(chǎng)開(kāi)始被激活
近日，京滬樓市的關(guān)注焦點(diǎn)都集中在了豪宅項目上。5月27日，上海地王項目中海紫御豪庭，以38000元/平方米至45000元/平方米開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)。價(jià)格大幅低于前期市場(chǎng)預期。而在北京，在傳統豪宅項目聚集區域的朝陽(yáng)公園板塊，保利東郡項目目前正推出起價(jià)約38000元/平方米的法式新品組團，這一價(jià)格創(chuàng )下同區域精裝修高檔住宅項目的價(jià)格新低。
“保利東郡、中海紫御豪庭這兩個(gè)樓市焦點(diǎn)項目，都是戶(hù)型不超過(guò)400平方米，總價(jià)千萬(wàn)級左右的項目。這兩個(gè)項目所擁有的另外一個(gè)共同點(diǎn)，或更深層次反映了豪宅市場(chǎng)的新走勢。中海紫御豪庭戶(hù)型為245平方米至340平方米，每套價(jià)格在千萬(wàn)左右。而保利東郡的戶(hù)型從165平方米至315平方米，每套總價(jià)區間比中海紫御豪庭更寬，約在700萬(wàn)元1600萬(wàn)元之間。
“在京滬這樣的一線(xiàn)城市，以前都是頤和原著(zhù)、湯臣一品這樣的億元級項目在高端市場(chǎng)唱主角�！鼻笆鲑Y深豪宅操盤(pán)人士分析。而另一種觀(guān)點(diǎn)則認為，當整個(gè)市場(chǎng)的注意力正被純剛性需求所吸引時(shí)，改善型需求正在積極回歸。近段時(shí)間隨著(zhù)樓市出現回暖跡象，改善型市場(chǎng)開(kāi)始激活，一些千萬(wàn)級左右的項目都有較高比例的成交。無(wú)論是與頂級豪宅對比，還是從改善型需求出發(fā)，一個(gè)明顯的事實(shí)是：千萬(wàn)級豪宅正在成為剛需之外的另一個(gè)市場(chǎng)關(guān)注熱點(diǎn)。
豪宅打出親民價(jià)是市場(chǎng)的必然
雖然對保利東郡等項目以?xún)r(jià)換量的現象各有解讀，但各方基本達成共識的是：調控對高端住宅的影響要大過(guò)一般商品房，豪宅打出親民價(jià)也是市場(chǎng)的必然。針對保利東郡以?xún)r(jià)換量，聯(lián)達地產(chǎn)機構董事長(cháng)楊少鋒表示，豪宅的銷(xiāo)售在市場(chǎng)很好的時(shí)候對價(jià)格不敏感，但是，投資豪宅的人選擇余地遠遠比普通商品房大。所以，當市場(chǎng)不好的時(shí)候，你不降價(jià)別的項目降價(jià)，加上豪宅的價(jià)格空間大，所以豪宅受市場(chǎng)影響要比普通商品房大。
但這種影響或許正在見(jiàn)底。有投資分析人士指出，在后調控時(shí)代，豪宅價(jià)格進(jìn)一步回歸，可考慮適時(shí)抄底高端物業(yè)�！翱梢再I(mǎi)房了�！苯�(jīng)濟學(xué)家、北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩近日在微博上也表明了自己的觀(guān)點(diǎn)。董藩在微博中表示，政策底部早已出現，多個(gè)城市微調救市政策未被叫停就是明證，其他保增長(cháng)政策會(huì )間接惠及房地產(chǎn)行業(yè)。
保利東郡項目負責人接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，樓市調控以來(lái)，投機和純投資需求基本清場(chǎng)�，F在千萬(wàn)級豪宅之所以受到市場(chǎng)的關(guān)注，置業(yè)升級和改善型需求是主力購房人群�！半m然在調控背景下，房?jì)r(jià)很難再次暴漲。但像保利東郡現在的價(jià)格，同樣很難再有下降空間了�！�
價(jià)值屬性成購房者抉擇首要指標
面對6月份可能多達16個(gè)高端項目入市，多位受訪(fǎng)對象指出，在當前的市場(chǎng)環(huán)境下，純粹的概念炒作已經(jīng)難以打動(dòng)消費者，產(chǎn)品自身的價(jià)值屬性已成為購房者抉擇的首要指標。相關(guān)專(zhuān)業(yè)機構的一份市場(chǎng)調研報告指出，當前決定豪宅性?xún)r(jià)比要具備兩個(gè)方面的要素：一個(gè)是總價(jià)有一定的控制上限。每套1000萬(wàn)左右，不超過(guò)2000萬(wàn)，是比較合適的。另一個(gè)是全面的功能性需求，居住品質(zhì)、生活便捷度和未來(lái)發(fā)展空間缺一不可。
“不能僅僅從低價(jià)的角度去衡量產(chǎn)品價(jià)值�！眲倓傄浴暗匕鍍r(jià)”入市的保利東郡項目負責人向記者表示。他舉例說(shuō)，CBD的核心地段、大氣適用的戶(hù)型、世界級的精裝品牌、借鑒皇家園林“前庭后院”規制，又突破傳統造園手法的園林……這些構成了保利東郡的核心價(jià)值。亞豪機構副總經(jīng)理高姍也指出，高端樓市的需求一直存在，只是在新的形勢下，適銷(xiāo)對路和價(jià)格適合的產(chǎn)品不多，特別對于目前市場(chǎng)最為關(guān)注的千萬(wàn)級產(chǎn)品購買(mǎi)者而言，產(chǎn)品體現出來(lái)的綜合價(jià)值往往是選擇的關(guān)鍵。