北京市公安局人口管理總隊日前表示，目前已核對出空置房屋381.2萬(wàn)戶(hù)。北京從今年3月31日開(kāi)始，組織開(kāi)展實(shí)有人口基礎信息調查工作。而此次“空置房”統計數據公布，卻遭到廣泛質(zhì)疑。
在住房空置率問(wèn)題上，由于國家權威部門(mén)的失語(yǔ)和統計數據的缺位，使得“空置房”統計成為無(wú)解難題。針對因此掀起的新一輪輿論風(fēng)暴，北京警方日前澄清說(shuō)，公安機關(guān)使用的“空置房屋”概念是基于電子地圖的相對概念，與城市生活中實(shí)際沒(méi)人居住的“空置房”概念以及開(kāi)發(fā)商未售出的房屋沒(méi)有任何關(guān)系。
機構預測，北京空置房?jì)H20萬(wàn)至30萬(wàn)套，主要是因外地投資客為炒房等升值而空置。
381.2萬(wàn)套“過(guò)于夸張”
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部告訴《經(jīng)濟參考報》記者，當前北京的確存在空置房，但達到百萬(wàn)級別明顯過(guò)于夸張�！澳壳叭写媪糠考s500萬(wàn)套，如果空置房屋有381.2萬(wàn)戶(hù)，相當于76%的房屋都處于空置狀態(tài)，這等于說(shuō)整個(gè)北京都是睡城，與實(shí)際情況出入很大�！�
“2009年至2010年北京商品房與新房共計成交約73萬(wàn)套。如果以當時(shí)估算的投資比例25%至30%計算，兩年間形成的投資用房大約有18萬(wàn)至22萬(wàn)套之間。按照空置率30%計算，再加上歷史遺留與新增的空置量，北京現存空置房也就在10萬(wàn)套左右�！辨溂业禺a(chǎn)如此測算。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部同樣認為，“不太可能有近400萬(wàn)套空置房�！痹摍C構告訴《經(jīng)濟參考報》記者，根據北京住建委發(fā)布的十一五建筑節能發(fā)展規劃中提及的2010年北京市民用建筑總量達近6.08億平方米，目前民用建筑的最大規模也就在七億平方米左右。
“即使有部分軍產(chǎn)、央產(chǎn)、校產(chǎn)等其他產(chǎn)權，總住宅的建筑面積也在10億平方米內，不太可能有接近30%的空置�！敝性禺a(chǎn)強調，“而且最近幾年北京新建住宅的年簽約量也就在10萬(wàn)套左右，380萬(wàn)戶(hù)相當于全北京超過(guò)20年的新增商品房住宅簽約量�！�
鏈家地產(chǎn)陳雪表示，北京空置房來(lái)源通常有兩個(gè)，“投資性二手房”，即因為準備隨時(shí)出售或無(wú)心獲取租金收益而成為空置；“投資性商品房”，即在購買(mǎi)之初原本為期房，后來(lái)變成現房投資業(yè)主無(wú)意額外投資繼續經(jīng)營(yíng)造成空置�！斑@兩種情況既是空置房主要來(lái)源，也是當前北京剩余租賃房源中難以盤(pán)活的重要部分�！�
“空置房”定義不明確
陳雪告訴《經(jīng)濟參考報》記者，從北京公安局人口管理總隊發(fā)布數據的口徑來(lái)看，此次官方發(fā)布統計口徑可能與通常大眾理解的概念并不一致。
據悉，空置率是指某一時(shí)刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。按照國際通行慣例，商品房空置率在5%到10%之間為合理區，說(shuō)明商品房供求平衡；空置率在10%至20%之間為空置危險區，要采取一定措施，加大商品房銷(xiāo)售的力度，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟的正常運行；空置率在20%以上則為商品房嚴重積壓區。
中原地產(chǎn)表示，空置房嚴格概念上是指“房屋竣工一年之后沒(méi)有實(shí)現銷(xiāo)售的房子”，通俗地說(shuō)則是指市場(chǎng)上賣(mài)不出去的房子。這與一般人認為的沒(méi)有人住的“空房子”完全不同。所謂“空房子”其實(shí)指的是開(kāi)發(fā)商把房子賣(mài)給業(yè)主后，業(yè)主既不自住也不出租。
“因為統計口徑與房地產(chǎn)市場(chǎng)慣例不一致，可能夸大空置數據�！敝性禺a(chǎn)稱(chēng)，按照發(fā)布的數據，在總房間1320.5萬(wàn)套中，有381.2萬(wàn)套空置，也就是說(shuō)空置房比例高達28.9%�！霸摻y計數據對空置的定義不明確，空置時(shí)間計算方式也不夠明確，很容易形成統計誤差”。
北京房協(xié)秘書(shū)長(cháng)陳志則表示，對空置房屋的概念向來(lái)存在很多解釋?zhuān)绻x、統計口徑都不清晰則不具備分析意義。陳志提出疑問(wèn)，“不知道北京市此次公布的空置房屋數據是否包括小產(chǎn)權房、農村宅基地、商業(yè)、廠(chǎng)房、辦公樓以及其他租賃房屋？”
如何處理“空置房”
中原地產(chǎn)進(jìn)一步表示，盡管這一空置數據與現實(shí)不太吻合，但是北京五環(huán)外一些區域的確存在空置房比較高的現象，在房地產(chǎn)調控已經(jīng)基本見(jiàn)效的情況下，可以考慮出臺專(zhuān)門(mén)針對“空置房”等過(guò)度投資行為的政策，以達到增加房源來(lái)平衡市場(chǎng)的目的。
本報記者了解到，在此前民間發(fā)起的“黑燈照”、“查電表”、“曬水表”等統計結果中，被稱(chēng)為“北京睡城”的天通苑和通州地區等多數新城成為“空置”密集區，但具體數字始終未有統一結果。
鏈家地產(chǎn)認為開(kāi)征空置稅“對于北京這樣的城市來(lái)講是一件很有意義的事情”。但北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強認為，國內開(kāi)征住房空置稅并非易事。因為如果要征稅，對空置房的界定就需要嚴格的法律認定，并且要摸清所有家庭的住房狀況。而空置率究竟該如何統計？令業(yè)界印象深刻的是，國家統計局曾公布“目前國家統計局關(guān)于房地產(chǎn)統計方面的制度還不能計算出空置率這樣的指標�！�
但曾有住建部官員認為，“在我國進(jìn)行住房空置率的調查并不難。只需要在全國重點(diǎn)城市針對不同檔次的樓盤(pán)進(jìn)行抽樣調查就能得出結果”。問(wèn)題的關(guān)鍵在于，該項工作“需要一大筆的資金投入�！�
中原地產(chǎn)最后強調，如果此次公布的空置率的確與顯示符合，也意味著(zhù)現實(shí)中的空置房源是租賃市場(chǎng)的三倍左右�！澳敲锤鼞摮雠_空置稅等政策，減少房屋空置，提高房屋利用率，同時(shí)避免房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度投資行為�！�