土地市場(chǎng)的動(dòng)向往往被視為樓市的“風(fēng)向標”，但近幾個(gè)月來(lái)土地出讓金與樓市成交嚴重背離，讓人感到有些意外。
上海易居房地產(chǎn)研究院提供的數據顯示，5月北上廣深等10個(gè)典型城市的土地成交面積、土地出讓金收入、土地出讓均價(jià)都出現大幅下滑，其中，5月10個(gè)典型城市土地出讓金收入僅為131億元，環(huán)比下降41%，同比下降50%。
與土地市場(chǎng)帶來(lái)的陣陣寒意不同，5月全國各地樓市均出現回暖跡象，成交量更是創(chuàng )出一年內新高。上海易居房地產(chǎn)研究院分析師吳曉君認為，即使住宅銷(xiāo)售已經(jīng)連續3個(gè)月有回暖趨勢，但開(kāi)發(fā)商對后市的預期依舊保守，對土地競標依然持謹慎態(tài)度。
成交“背離”
6月6日，沉寂了近半年的上海土地市場(chǎng)終于迎來(lái)了年內第一波成交高峰，8幅土地于上海土地交易中心競拍，除了一幅位于嘉定新城的商業(yè)地塊拍出435%的高溢價(jià)率外，其余地塊均以底價(jià)或低溢價(jià)成交，整個(gè)拍賣(mài)過(guò)程顯得“不溫不火”。
年內的第一次成交高峰并無(wú)法掩蓋今年以來(lái)上海土地市場(chǎng)遇冷的事實(shí)，同策咨詢(xún)研究中心提供的數據顯示，2012年1~5月，上海共成交29幅經(jīng)營(yíng)性用地，成交金額85.12億元，同比去年減少76.49%，僅完成去年全年的三成。
上海土地市場(chǎng)的境遇只是國內土地市場(chǎng)陷入僵局的“冰山一角”，土地市場(chǎng)自2011年下半年以來(lái)的頹勢仍在延續，底價(jià)成交成為主流趨勢，土地“準流拍”頻頻出現。
與土地市場(chǎng)的長(cháng)期僵局不同，近期的住宅市場(chǎng)卻出現了新一輪的回暖，剛性需求的集中入市，讓全國各地樓市普現“紅五月”。
據上海易居房地產(chǎn)研究院提供的數據，5月北上廣深等10個(gè)典型城市土地成交建筑面積處于近三年來(lái)低位，共成交1423萬(wàn)平方米，同比下降31%。與此同時(shí)，5月10個(gè)典型城市的商品住宅成交量卻創(chuàng )下近16個(gè)月的新高，成交面積為668萬(wàn)平方米，環(huán)比4月上漲29%，同比增長(cháng)15%，已經(jīng)連續3個(gè)月同比正增長(cháng)。
漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部經(jīng)理付偉認為，5月份的樓市表現可以充分證明市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入樓市調控的常態(tài)化運行階段，合理化的需求在各個(gè)樓盤(pán)誠意降價(jià)的前提下集中入市。
“換倉”窗口？
自今年上半年以來(lái)，“現金為王”的理念已經(jīng)深深刻在開(kāi)發(fā)商的腦海中，隨著(zhù)近幾個(gè)月樓市成交的趨暖，開(kāi)發(fā)商回籠的資金有多少會(huì )重新進(jìn)入土地市場(chǎng)成為主導未來(lái)土地市場(chǎng)走向的重要力量。
同策咨詢(xún)研究中心總監張宏偉認為，目前土地價(jià)格比較低，開(kāi)發(fā)商如果這個(gè)時(shí)候出手拿地，作為生產(chǎn)要素的土地成本會(huì )降至最低，性?xún)r(jià)比較高的土地會(huì )導致開(kāi)發(fā)企業(yè)未來(lái)可以有相對不錯的投資回報�！疤貏e是對于一些以高周轉為主的龍頭房企而言，回籠資金后可以輕松低價(jià)拿地，從而以穩健的方式繼續保持一定的發(fā)展速度�！�
其實(shí)，雖然土地市場(chǎng)整體依然低迷，但不少手握現金的房企如萬(wàn)科、招商、萬(wàn)達、綠地等已紛紛加入“逆市拿地”的陣營(yíng)。
例如，房企龍頭萬(wàn)科自今年2、3月零拿地后，已經(jīng)開(kāi)始在土地市場(chǎng)上有所動(dòng)作。自今年四月以來(lái)，萬(wàn)科已經(jīng)分別在青島、唐山、南充、貴陽(yáng)、合肥、廊坊等地拿下多幅土地。
漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師張頎認為，上半年房企拿地普遍較為謹慎，導致地方政府推地速度十分緩慢，隨著(zhù)樓市成交的逐步回暖，下半年地方政府有望繼續提高推地速度。
付偉指出，從今年前五個(gè)月的走勢來(lái)看，土地市場(chǎng)的冷清表現有目共睹，政府的土地出讓收益必然受到較大影響。隨著(zhù)樓市成交量企穩回升，近期政府的推地節奏也有所加快，此時(shí)集中成交能在一定程度上提振土地市場(chǎng)的信心，但如果說(shuō)是回暖則言之過(guò)早。
“土地市場(chǎng)仍然寄生于樓市之上，后續表現還得要看調控下的樓市走向�！备秱ト缡钦f(shuō)。