房?jì)r(jià)又漲了！消失一年多的排隊搶房又在北京和深圳出現。
自3月份以來(lái)，在成交量屢創(chuàng )新高之下，價(jià)格也暗暗開(kāi)始上漲。近期，北京、深圳、廣州等城市住宅成交均價(jià)紛紛走高，多個(gè)項目開(kāi)始醞釀漲價(jià)。中原地產(chǎn)人士估算，熱點(diǎn)區域二手房二季度以來(lái)已上漲約10%。
不少業(yè)內人士樂(lè )觀(guān)判斷，樓市政策已見(jiàn)底，價(jià)格底部也已接近出現。針對地產(chǎn)救市的可能，多位業(yè)內人士表示，當前經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)環(huán)境均與2009年大不相同，房?jì)r(jià)不可能直線(xiàn)拉升。但貨幣松動(dòng)之下資產(chǎn)價(jià)格的上漲，卻是可預見(jiàn)的趨勢。這對樓市調控提出了新的挑戰。
降息下的升溫
在剛剛過(guò)去的這個(gè)周末，北京和深圳樓市極少數樓盤(pán)，再次上演了瘋狂的一幕，仿佛重回2009年。
6月9日，北京豪宅項目西山壹號院對外宣布認購8億，按此計算，單套價(jià)格1200萬(wàn)-1300萬(wàn)的該項目一天售出數十套。
6月10日在深圳，水榭花都再現千人排隊購房，項目均價(jià)21000-23000元/平方米，最低至17000元/平方米。據開(kāi)發(fā)商稱(chēng)，當天推出近1000套房源，全部售罄。
北京多個(gè)資深業(yè)內人士表示，近期連續受朋友之托“找關(guān)系”買(mǎi)房，“不需要折扣，只要排個(gè)號就行，”豪宅、剛需盤(pán)、商住都有，市場(chǎng)中忽然冒出來(lái)很多買(mǎi)房的人。這種趨勢在降息的消息出來(lái)后更為明顯。
“降息雖然實(shí)際效果不大，但對市場(chǎng)的心理預期影響巨大�！北本┲性禺a(chǎn)市場(chǎng)總監張大偉說(shuō)。很多項目代理和中介把降息作為營(yíng)銷(xiāo)的噱頭，向買(mǎi)房人灌輸。
價(jià)格在抬頭。6月上旬，北京商品住宅網(wǎng)簽量比5月上旬增長(cháng)10.3%，比去年同期增長(cháng)30.5%，均價(jià)小幅上漲2%。在廣州，上周網(wǎng)簽均價(jià)14132元/平方米，也創(chuàng )下兩年來(lái)新高。在此形勢下，有傳聞稱(chēng)，北京市住建部門(mén)擬將再次限制豪宅網(wǎng)簽，以抑制房?jì)r(jià)結構性上漲。
21世紀不動(dòng)產(chǎn)分析師粟日認為，信貸環(huán)境的相對寬松，首套房享受8.5折優(yōu)惠的人群擴大，影響了部分消費者的心理預期，促其加緊入市。從目前情況看，如果供應能跟上，6月份成交量可望維持增長(cháng)態(tài)勢。
限購之縫
本報記者調查中發(fā)現，近期一線(xiàn)城市住宅均價(jià)上漲，與供應結構有關(guān)，即豪宅和高檔住宅放量。但是，購買(mǎi)這些產(chǎn)品的人群，大部分屬于限購對象，他們是如何入市的呢？
有業(yè)內人士認為存在限購資格造假現象。北京市住建委5月初宣布，全市共1.4萬(wàn)戶(hù)申請家庭未通過(guò)購房資格審核。分析人士指出，其中相當一部分屬于限購對象，審核未能過(guò)關(guān)。逃避限購最通行的做法，是辦理虛假的北京市工作居住證或集體戶(hù)口，每證收費數萬(wàn)元。
針對“居住證造假逃避限購”現象，北京住建委最近下發(fā)通知，要求購房資格初審后將信息發(fā)送市人力社保局核驗，未能通過(guò)核驗的不予辦理購房手續，并將追責、處罰。據住建委官方微博“安居北京”稱(chēng)，限購的審核有三道關(guān)口，包括辦理房產(chǎn)證時(shí)還有一次審核。這對造假者來(lái)說(shuō)無(wú)異于一顆隨時(shí)可能引爆的炸彈。
華潤置地北京潤西山項目營(yíng)銷(xiāo)總監高興透露，潤西山確實(shí)有很多客戶(hù)屬于限購對象，但他們多是以雙方父母或公司名義購買(mǎi)，或者是賣(mài)舊買(mǎi)新，交易過(guò)程比剛需項目相對長(cháng)一些，但尚未發(fā)現限購對象造假的行為。
不過(guò)，一些二三線(xiàn)城市，限購造假現象相當普遍。最典型的是由中介代辦補繳社保證明，或實(shí)有多套住宅卻謊稱(chēng)只有一套。有限購城市的購房者說(shuō)，只要在一張紙上簽個(gè)字就可以，主管部門(mén)根本不會(huì )審查。
分析人士將這種做法視為地方放水的表現之一。多家券商認為，由于經(jīng)濟存在下滑的風(fēng)險，且地方政府對房地產(chǎn)的依賴(lài)短期內難以改變，中央對微調控的容忍度將會(huì )提高。中投證券預計，若各地政策持續微調，將使6-8月的中國樓市淡季不淡。
調控新挑戰
當前最關(guān)鍵的一點(diǎn)是對房地產(chǎn)調控的信心。萬(wàn)科總裁郁亮將調控比喻為洗澡，希望一次能洗完，而不是像2008年那樣，洗到中間就停水了。
在易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭看來(lái)，房地產(chǎn)調控已發(fā)生方向性的變化，房貸政策與更宏觀(guān)的貨幣政策，是影響短期市場(chǎng)需求的第一要素，限購只能居次。伴隨著(zhù)降息這樣的貨幣放水大動(dòng)作，M1將會(huì )步入上升通道，流動(dòng)性趨于寬裕，資產(chǎn)價(jià)格上漲行情基本鎖定。只是未來(lái)半年不會(huì )像2009年那樣直線(xiàn)拉升，不能盲目樂(lè )觀(guān)。
張大偉也認為，降息使得最近市場(chǎng)成交量繼續維持了5月上漲的趨勢，預計6月可能再達到年內最高點(diǎn)。在成交量復蘇的影響下，價(jià)格再跌可能性明顯變小。市場(chǎng)底部接近出現。但粟日表示，房企目前面臨的主要矛盾，仍然是資金偏緊和庫存壓力偏大，根本環(huán)境并未發(fā)生逆轉，盲目漲價(jià)并不可取，建議仍以出貨回籠現金為上選。
“當前，我們的策略是趁時(shí)機出現的時(shí)候趕緊出貨，不會(huì )想著(zhù)怎么漲價(jià)�！睆V州一家大型開(kāi)發(fā)商人士說(shuō)，當前市場(chǎng)仍然看不清，而行業(yè)存貨仍然高企，仍以快速周轉為好。