說(shuō)樓市回暖尚早 二手房市場(chǎng)低迷
一手房成交量回升源自以?xún)r(jià)換量
2012-06-14   作者:馮章國  來(lái)源:溫州商報
 
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   今年4月份以來(lái),溫州樓市一手房成交量迅速回升,個(gè)別樓盤(pán)甚至出現難得一見(jiàn)的熱搶場(chǎng)面。在此背景下,“樓市回暖”一說(shuō)又成坊間熱議的話(huà)題。有關(guān)人士認為,最近一手房市場(chǎng)出現高成交率,是源自開(kāi)發(fā)商的低價(jià)策略帶動(dòng)剛性需求和部分改善型購房者入市,現階段就判斷樓市已回暖為時(shí)尚早。

   部分新盤(pán)出現高成交率

   今年第一季度盡管市區二手房成交量出現大幅上揚,但溫州一手樓市的氛圍仍然較為低迷,直至四五月份才得到改善。
   4月,我市樓盤(pán)紛紛降價(jià)上市刺激剛需,有效推動(dòng)了成交量的回升。4月15日,中梁國賓1號推出了近500套住宅,取得了近90%的認購率,推動(dòng)了市區成交量大幅上揚。
   5月6日,鳳凰城推出280多套住宅,也取得較好的銷(xiāo)售率。在開(kāi)發(fā)商“以?xún)r(jià)換量、以質(zhì)保量、以量帶量”策略的帶動(dòng)下,市場(chǎng)成交量繼續回升。5月28日,全國地王置信原墅以低于成本價(jià)開(kāi)盤(pán),被搶購一空并且出現外加價(jià)轉讓的短炒現象。
   與市區樓市一樣,郊縣新盤(pán)在5、6月份也有上佳的表現。5月6日,平陽(yáng)鰲江嘉銘怡園推出317套房源,開(kāi)盤(pán)當天70%房源被購房者現場(chǎng)認購,截至昨日銷(xiāo)售率已近85%,出現平陽(yáng)樓市一年多來(lái)少有的熱銷(xiāo)場(chǎng)面。
   在蒼南龍港,5月26日上市的財富廣場(chǎng)二期住宅,364套房源上演了三個(gè)小時(shí)清盤(pán)的銷(xiāo)售業(yè)績(jì),再現樓市高峰時(shí)的市場(chǎng)氛圍。
   據市住建委房管局網(wǎng)上售房系統顯示,受開(kāi)發(fā)商低價(jià)入市策略影響,5月份,我市(瑞安除外)一手房交易量過(guò)千套,創(chuàng )近9個(gè)月內新房成交新高。

   土地、二手房市場(chǎng)尚低迷

   在我市一手樓市出現難得高調的同時(shí),二手房成交量因賣(mài)方議價(jià)空間收窄卻有明顯的萎縮,而與此同時(shí),土地市場(chǎng)仍在繼續低迷。
   今年3月份,受學(xué)區房帶動(dòng),市區二手房成交量曾達到1217套,出現難得的“小陽(yáng)春”,此后的 4月份,剛需被快速消化后,學(xué)區房購房高峰勢頭減弱,使得二手房成交量上升勢頭受到抑制,成交量迅速回落到761套;進(jìn)入5月份,議價(jià)空間收窄,成交量也僅938套,二手房市場(chǎng)再次進(jìn)入買(mǎi)賣(mài)雙方博弈階段。
   二手房市場(chǎng)起伏不定,我市土地市場(chǎng)卻仍維持低迷的態(tài)勢。截至昨日,今年市區土地市場(chǎng)仍是零成交,近5個(gè)月沒(méi)有一宗土地出讓?zhuān)袌?chǎng)少見(jiàn)。而據溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所提供的數據顯示,今年1-5月份,全市土地出讓僅22宗、521畝,較往年有大幅度的下降,其中出讓價(jià)格大多以底價(jià)成交,土地市場(chǎng)高度低迷正影響著(zhù)時(shí)下樓市。
   而與此同時(shí),市區一些之前已經(jīng)上市的樓盤(pán),在高庫存的壓力下,紛紛大幅下調售價(jià)重新上市。
   多種跡象顯示,盡管當前我市一手樓市出現了高成交量的表現,但市場(chǎng)其他因素仍沒(méi)有明顯改觀(guān)。

   大幅降價(jià)是買(mǎi)入時(shí)機

   一手樓市成交量全面回升,使得“樓市回暖”一說(shuō)又成人們熱議的話(huà)題。
   泰和房產(chǎn)策劃機構總經(jīng)理林育認為,當前,溫州樓市受開(kāi)發(fā)商低價(jià)入市,以及存款準備金率多次下調和銀行存貸款利率3年半后首次下調影響,市民購房信心正在快速恢復,但判斷一個(gè)市場(chǎng)是否回暖,不能單看一手樓市,要對一手房、二手房和土地市場(chǎng)有綜合性的判斷。當前土地等市場(chǎng)仍低迷,現在就判斷樓市回暖為時(shí)尚早。
   有網(wǎng)友認為,當前,市區如銀都花園8號樓等部分高庫存新盤(pán)再次降價(jià)銷(xiāo)售,拾起的是背水一戰的無(wú)奈,房?jì)r(jià)大幅下調,更多看到的是開(kāi)發(fā)商對瞬息萬(wàn)變市場(chǎng)的妥協(xié)。資金鏈的緊張和對市場(chǎng)前景黯淡的看法,使這些高地價(jià)高成本的項目不得不以?xún)r(jià)換量,壯士斷臂式的悲壯,傳遞出市場(chǎng)的悲觀(guān)。
   對于當前的市場(chǎng),朗兆房產(chǎn)機構研究認為,流動(dòng)性的寬松,對于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)是久旱的甘露,對于地方政府來(lái)說(shuō)更是及時(shí)雨,中央政府雖然還是堅持去投資化的樓市限購政策,但是已啟動(dòng)的降息通道,是直接利用價(jià)格工具,不再是微調層面,而是從貨幣緊縮向寬松的轉向,即標志著(zhù)政策的轉向。
   樓市從政策面來(lái)講已經(jīng)見(jiàn)底,從市場(chǎng)面來(lái)講也筑底成功。房?jì)r(jià)從整體來(lái)看,有了貨幣政策的保駕護航不再具備大幅下跌的動(dòng)能。但是我們必須看到限購、限貸之劍仍然高懸;貨帀寬松不會(huì )像2008年那樣連調5次的力度;溫州的市場(chǎng)供應狀態(tài)也不是2008年那樣短缺,現在的供應非常充足,甚至在短期內是過(guò)量的。這些因素將長(cháng)期激蕩、博弈著(zhù),將會(huì )使樓市走出一條箱體內震蕩之路。
   該研究機構認為,樓市最黑暗的長(cháng)夜已經(jīng)過(guò)去,如果現在還有大幅降價(jià)的樓盤(pán)出現,是消費者絕好的買(mǎi)入機會(huì )。

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