被稱(chēng)為“淡季”的6月已連續三個(gè)周末迎來(lái)過(guò)千套的新房上市。伴隨降息、貸款利率打折等央行信息的發(fā)布，昨日南京9樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商“趁熱打鐵”攜近1200套新房洶涌而來(lái)，再創(chuàng )6月周末上市量新高，也吸引了眾多購房者出手。與此同時(shí),二手房交易量也伴隨降息而明顯上升。樓市真的回暖了嗎？房?jì)r(jià)真的會(huì )漲？專(zhuān)家和開(kāi)發(fā)商都表示不相信。
先看看市場(chǎng)行情
新房：搶了！搶了！
等著(zhù)選房的連夜排起長(cháng)隊
昨日南京9家樓盤(pán)推出了近1200套房源，其中較受關(guān)注的樓盤(pán)有江北“棉被盤(pán)”榮盛花語(yǔ)馨苑、城北改善盤(pán)復地新都國際和江寧剛需新盤(pán)同曦青春水岸。城北二期開(kāi)盤(pán)的復地新都國際此次推出了一批106-141.5平方米的兩房和三房，折后均價(jià)在1.6萬(wàn)多元/平方米。該盤(pán)原本想低調開(kāi)盤(pán)，不想卻遭遇久違的連夜排隊，低調不起來(lái)了。本來(lái)定于昨日上午開(kāi)盤(pán)的新都國際門(mén)口，從前天傍晚開(kāi)始就有購房者過(guò)來(lái)排隊，隨后陸續聽(tīng)到風(fēng)聲的購房者趕來(lái)讓隊伍越來(lái)越長(cháng)，到了晚上7點(diǎn)半已經(jīng)多達一百多組。一位匆匆趕來(lái)排隊的購房者對記者表示，他聽(tīng)說(shuō)已有人排隊就趕忙過(guò)來(lái)了，“最近總聽(tīng)人說(shuō)有樓盤(pán)重新開(kāi)始漲價(jià)了，最近又趕上降息和利率折扣優(yōu)惠，我自己也害怕房?jì)r(jià)會(huì )再漲啊�！弊罱K該盤(pán)提前至昨日凌晨零點(diǎn)多開(kāi)盤(pán)，認購了62套新房源。
而拿地三年后才開(kāi)盤(pán)的江寧新盤(pán)同曦青春水岸，昨日拿出了一棟樓共158套住宅房源，戶(hù)型面積在74-114平方米之間，折后均價(jià)13000元/平方米，起售價(jià)低至11900元/平方米。早上9點(diǎn)鐘開(kāi)發(fā)商的一掛鞭炮宣告該盤(pán)在運作三年后終于正式開(kāi)始選房，而此時(shí)現場(chǎng)早已排起長(cháng)隊。截至昨晚7時(shí)，根據官方提供的數據，該盤(pán)最終認購了7成左右�！斑@真的出乎了我們的預料�！必撠煚I(yíng)銷(xiāo)的楊女士說(shuō)道。同位于江寧，此次以108-126平方米改善戶(hù)型為主的精裝房騁望驪都也取得了不錯的成績(jì)，80套新房源一小時(shí)內就賣(mài)掉了56套，開(kāi)發(fā)商表示這得益于堅持9000-9400元/平方米的低均價(jià)。
不過(guò)昨日9家開(kāi)發(fā)商并非都是微笑著(zhù)結束開(kāi)盤(pán)的。其他幾家樓盤(pán)的認購量并沒(méi)有令人滿(mǎn)意。江寧另一家與青春水岸同樣定位剛需的新盤(pán)怡湖華庭瀾郡，昨日就只取得了50多套的認購量，不足推房總量的2成。一位來(lái)看房卻沒(méi)出手的購房者表示，該盤(pán)12000多元/平方米的定價(jià)比之前宣傳的要高。
二手房：火了！火了！
中介稱(chēng)忙不過(guò)來(lái)，有房主趁勢提價(jià)
降息對樓市的作用絕不僅僅局限于新房范圍。據記者從中介機構了解，自從6月7日中國人民銀行宣布降息后，南京各中介門(mén)店看二手房的客戶(hù)也明顯多了起來(lái)。而這幾天南京的二手房成交量和掛牌量也雙雙上漲。
“我這幾天帶人看房都忙不過(guò)來(lái)了�！睗M(mǎn)堂紅龍江一家門(mén)店的店長(cháng)王靜既疲憊又興奮地對記者說(shuō)道。她表示，大約從傳出降息傳聞的那幾天開(kāi)始，以往還有些冷清的門(mén)店就開(kāi)始接連迎來(lái)看房的人�！爸捌骄刻煲簿蛶б粌山M客戶(hù)去看房，現在每天我都要帶三四組客人去看房�！睅丝捶亢苄量�，需要走街串巷的，王靜的語(yǔ)氣中明顯包含著(zhù)一絲疲憊。不過(guò)生意火起來(lái)了自然是高興的事。
據中廣置業(yè)的相關(guān)統計，6月7日央行宣布降息后的后半周里，全市各門(mén)店接待客源量相比前半周上漲了29.35%，而成交量上環(huán)比之前四天上漲了13.55%。而另?yè)?65地產(chǎn)家居網(wǎng)的統計，上周全市二手房掛牌均價(jià)為12954元/平方米，和前一周的12741元/平方米相比，上漲了213元/平方米，漲幅相比之前也有所加劇，這說(shuō)明一些房東已經(jīng)開(kāi)始加價(jià)。
再看看市場(chǎng)分析
降息改變購房者預期
開(kāi)發(fā)商借勢加速推房跑量
供需兩旺，是當前南京樓市的一個(gè)明顯特征。從5月25日開(kāi)始到昨日的近一個(gè)月里，南京接連迎來(lái)4波周末推房量過(guò)千套的上市小高峰，總推房量約有5000套。即便除去其中都市圈樓盤(pán)鳳凰城的700套，總量也遠遠超過(guò)了5月全月的新房實(shí)際上市量。
與此同時(shí)，消費需求也呈現較為旺盛的狀態(tài)。截至昨晚6點(diǎn)，本周前6天的認購量就已經(jīng)接近了1700套，購房需求依舊堅挺。有業(yè)內人士分析，正是因為購房者紛紛打破觀(guān)望情緒，反而更助推了開(kāi)發(fā)商大量入市的決心。
而購房者的觀(guān)望情緒之所以有所打破，其原因正是時(shí)時(shí)被他們放在嘴邊的“降息、利率折扣加大”等政策調整。央行上周發(fā)布的“銀發(fā)[2012]142號”文件顯示，在降息0.25個(gè)百分點(diǎn)的同時(shí)，下調貸款利率浮動(dòng)下限至基準利率的0.8倍，并表示“個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區間的下限仍為基準利率的0.7倍”。近期中央對宏觀(guān)經(jīng)濟以及貨幣政策所作出的一系列調整，使得“樓市見(jiàn)底論”頻頻見(jiàn)諸報端和一些專(zhuān)家之口。
降息最大的影響其實(shí)在于心理。南京林業(yè)大學(xué)社會(huì )工作系主任孟翔遠博士這樣分析道，從以往央行加息或降息的舉動(dòng)來(lái)看，每一次調整一般都呈現持續性，剛降息一次就轉而加息的情況很少見(jiàn)到。從目前宏觀(guān)經(jīng)濟的運行狀況看，中央進(jìn)一步刺激消費、擴大內需的意圖也比較明顯，因此很多人都認為調控政策已經(jīng)見(jiàn)底，新一輪“降息通道”很可能已經(jīng)打開(kāi)。加上國家繼續鼓勵對首套房置業(yè)者給予房貸利率優(yōu)惠，種種刺激政策改變了普通老百姓的預期，本來(lái)的觀(guān)望者因為害怕錯過(guò)“底部”而開(kāi)始出手。開(kāi)發(fā)商盡管不相信一兩次降息就能讓房?jì)r(jià)反轉，但他們顯然樂(lè )于順應“民意”加速推房，跑量回款。
市場(chǎng)真的回暖？房?jì)r(jià)真的會(huì )漲？
開(kāi)發(fā)商：房?jì)r(jià)反轉，反正我是不信！
新房和二手房看房的人都多了，認購量回暖了！不少人抱著(zhù)抄底的心態(tài)出手，認為錯過(guò)這一次，房?jì)r(jià)可能又會(huì )漲。然而不單專(zhuān)家認為降息的心理影響更大，而且就連開(kāi)發(fā)商也不認為房?jì)r(jià)會(huì )就此反轉。
江寧百家湖某開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)負責人在接受采訪(fǎng)時(shí)對記者表示，“房?jì)r(jià)全面反轉，不管你信不信，反正我是不信�！边@位負責人認為，從目前部分漲價(jià)的樓盤(pán)來(lái)看，多半也是前期低開(kāi)、或是已經(jīng)下跌過(guò)的項目。從昨日9家樓盤(pán)的認購情況也能看出，堅持低價(jià)的樓盤(pán)比提價(jià)的賣(mài)得好，剛需樓盤(pán)比改善盤(pán)賣(mài)得好。他表示，以當前樓市的狀況看，決定房?jì)r(jià)反轉有兩個(gè)前提，一是“限購令”取消，吸引投機性需求再度入市；二是房子供不應求。從最近央行特別說(shuō)明所謂“央行特急文件規定首套房貸利率最低可七折”純屬媒體曲解就能看出，中央對房地產(chǎn)調控的態(tài)度仍然十分謹慎，政策面并沒(méi)有根本性放寬的意圖。而南京高企的庫存量更是遠遠超過(guò)健康值。因此這兩種情況目前都不具備，僅靠降息拉動(dòng)的認購量，仍是以剛需為主，能夠挽救開(kāi)發(fā)商的資金周轉，卻不足以支撐房?jì)r(jià)反轉。這從目前市場(chǎng)對漲價(jià)盤(pán)的反應也能看得出來(lái)，上文中提到由于定價(jià)高過(guò)購房者預期而遇冷的江寧新盤(pán)就是一個(gè)例證。
數據發(fā)布
在5月末樓市走出一波認購量上漲8成多的翹尾行情后，6月第一周南京樓市認購量繼續發(fā)力突破2100套，日均認購量達到302套。上周認購量雖然小跌1成，但成交量卻大漲7成，仍然表現出堅挺的姿態(tài)。
盡管近一個(gè)月來(lái)的認購量始終高奏凱歌，但南京新房的庫存壓力卻沒(méi)有減小的跡象。據南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的統計顯示，截至昨晚6點(diǎn)，南京新建商品房可售套數為51421，仍然高居5.1萬(wàn)-5.2萬(wàn)套的區間。這還是在周五和周六兩天總認購量達到750套的情況下產(chǎn)生的，說(shuō)明堅挺的認購量還未趕上開(kāi)發(fā)商“狂野”的推房量。從這一點(diǎn)上來(lái)看，近期這一波認購行情的增長(cháng)還是比較含蓄平穩，不如今年2月底到3月那一波。那一次在認購量的猛增下，南京庫存房源量一度跌至4.7萬(wàn)套。而當時(shí)房?jì)r(jià)的主基調也是跌中企穩，漲價(jià)的鳳毛麟角，始終沒(méi)有成為主流。
近日更有研究機構針對全國十大城市新房的庫存與銷(xiāo)售進(jìn)度進(jìn)行研究，結果有四個(gè)城市的“存銷(xiāo)比”超過(guò)12，屬于最不健康的“過(guò)大”行列，其中南京的數據為12.9，排名最不健康的第四位。