■住房和城鄉建設部有關(guān)人士表示，要進(jìn)一步鞏固調控成果，努力促進(jìn)三個(gè)“合理回歸”。一是促進(jìn)地方政府心態(tài)的回歸，逐步減少對房地產(chǎn)業(yè)的依賴(lài)；二是促進(jìn)開(kāi)發(fā)企業(yè)心態(tài)的回歸，回歸到售價(jià)與投入和合理的利潤相匹配；三是促進(jìn)購房者心態(tài)的回歸，一方面要保證居民合理的自住性需求，另一方面要對投資、投機需求繼續保持高壓態(tài)勢。
“史上最嚴”的房地產(chǎn)調控似乎到了一個(gè)十字路口。
3月份以來(lái)，各地樓市成交量持續回暖，大多數降價(jià)的項目停止降價(jià)，部分項目?jì)r(jià)格開(kāi)始反彈。央行連續降低存款準備金率、三年半以來(lái)首次降息，雖然意不在救樓市，但對資金緊張的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是一劑強心針。一些城市微調了樓市政策，甚至在一定程度上放松了調控。樓市的“價(jià)格底”和“政策底”似乎都已形成，不少購房者又開(kāi)始感到恐慌。
盡管面臨著(zhù)穩增長(cháng)的壓力，但房地產(chǎn)調控的任務(wù)還沒(méi)有完成，房?jì)r(jià)沒(méi)有回到合理價(jià)位，長(cháng)效機制改革也才剛剛起步。住房和城鄉建設部有關(guān)負責人日前表示，要繼續堅定不移地抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)調控各項政策措施的貫徹落實(shí)。特別是嚴格執行差別化住房信貸、稅收政策和住房限購等措施，鞏固調控成果。
1.樓市回暖速度超預期
降息將促使今后一段時(shí)間成交量延續前兩個(gè)月的回暖態(tài)勢
樓市回暖的速度大大超出了人們的預期。
在一家門(mén)戶(hù)網(wǎng)站工作的韓巍一直有買(mǎi)房的打算。去年下半年開(kāi)始，他關(guān)注的北京東邊幾個(gè)項目的房?jì)r(jià)開(kāi)始明顯下降，今年初，降價(jià)的趨勢進(jìn)一步蔓延。韓巍覺(jué)得只要房地產(chǎn)調控政策不放松，房?jì)r(jià)還會(huì )下降，可以繼續觀(guān)望。
但從4月份以來(lái)，銷(xiāo)售人員在電話(huà)里告訴韓巍，成交量不斷攀升，原本的價(jià)格優(yōu)惠減少了，新一期的項目?jì)r(jià)格肯定要漲，要趕緊出手。進(jìn)入5月份，二手房中介更是直截了當地說(shuō)，現在二手房又開(kāi)始搶了，房?jì)r(jià)很快就要大幅反彈。
韓巍原本以為這是銷(xiāo)售人員在忽悠，但到幾個(gè)售樓處和中介門(mén)店一看，熱鬧的場(chǎng)面頓時(shí)讓他有點(diǎn)發(fā)慌�！翱催@架勢，房?jì)r(jià)好像壓不住了�！表n巍決定不再觀(guān)望，6月份一定要出手。
今年3月以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了明顯的復蘇跡象。國家統計局最新公布的數據顯示，1—5月份，全國商品房銷(xiāo)售面積約2.9億平方米，同比下降12.4%，降幅比前4月縮小1個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷(xiāo)售額1.7萬(wàn)億元，同比下降9.1%，降幅縮小2.7個(gè)百分點(diǎn)。
特別是此前成交量低迷的一線(xiàn)城市，5月住宅市場(chǎng)交易量均大幅反彈，“紅五月”名符其實(shí)。北京新建商品住宅和二手住宅成交量環(huán)比4月份分別上漲34.2%和27.2%，其中新建商品住宅成交量更是突破萬(wàn)套，創(chuàng )下去年2月限購以來(lái)的最高紀錄。廣州全市一手住宅成交量環(huán)比4月大增51%，同比去年5月增長(cháng)19%，成為過(guò)去16個(gè)月中的銷(xiāo)售量最高的月份。上海樓市的成交量也創(chuàng )出今年新高。
住房和城鄉建設部房地產(chǎn)市場(chǎng)監管司副司長(cháng)張小宏認為，春節以后樓市成交量之所以明顯回升，主要的原因在于開(kāi)發(fā)商順應了市場(chǎng)變化，打折促銷(xiāo)、以?xún)r(jià)換量的力度加大了，再加上商業(yè)銀行放貸速度加快和利率逐步回歸，釋放了部分住房的需求。
“從我們的調研看，成交量有兩個(gè)明顯特點(diǎn)，一是自住性購房成為主流，不少項目首次購房比重超過(guò)70%。二是部分降價(jià)促銷(xiāo)力度比較大、價(jià)格下調比較到位的低總價(jià)、中小套型的普通商品住房成交的情況比較好�！睆埿『瓯硎�，這些情況說(shuō)明，目前以自住為目的的真實(shí)住房需求還是很大的，開(kāi)發(fā)企業(yè)以?xún)r(jià)換量的空間也是有的。這應該是市場(chǎng)回歸正常的表現，不能簡(jiǎn)單用回暖兩個(gè)字來(lái)概括目前的現象。
6月7日晚間，央行三年半以來(lái)首次宣布降息。利率調整后，貸款買(mǎi)房的月供將減少，購房者的負擔有所減輕。在樓市快速回暖的背景下，降息進(jìn)一步降低了剛性需求購房的門(mén)檻，將促進(jìn)樓市成交量進(jìn)一步回升。
“5月份的成交量肯定不是年內的最高點(diǎn)，回暖還將繼續�！北本┲性禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部總監張大偉表示，只要政府不出臺更嚴厲的調控政策，降息將促使今后一段時(shí)間成交量延續前兩個(gè)月的回暖態(tài)勢。
2.房?jì)r(jià)止跌回升趨勢明顯
房?jì)r(jià)雖有反彈風(fēng)險，卻不存在像2009年一樣大幅反彈的可能性
隨著(zhù)成交量大幅反彈，“房?jì)r(jià)可能暴漲”的氣氛在樓市彌漫，不斷刺激著(zhù)購房者的神經(jīng)。
從統計數據看，盡管房?jì)r(jià)還沒(méi)有出現大的反彈，但有了成交量，房?jì)r(jià)止跌已十分明顯。盡管各地仍有個(gè)別項目在降價(jià)，但降價(jià)優(yōu)惠的幅度比前期明顯減小。另一方面，此前價(jià)格調整較大的項目，如北京通州和大興的部分項目，價(jià)格也開(kāi)始回升。
相對于市場(chǎng)的變化，統計數據總是要慢一拍。記者日前在北京部分二手房成交活躍的項目采訪(fǎng)發(fā)現，前期討價(jià)還價(jià)空間較大的房源價(jià)格反彈迅速，個(gè)別小區甚至再現樓市火爆時(shí)期“一天一個(gè)價(jià)”的場(chǎng)面。
盡管北京市房協(xié)有關(guān)負責人公開(kāi)表示，市場(chǎng)上沒(méi)有出現恐慌性購房的情況。但實(shí)際上，在熱點(diǎn)居住區域，購房者因擔心房?jì)r(jià)反彈而入市搶購的情況十分普遍。尤其在二手房市場(chǎng)上，只要有性?xún)r(jià)比稍高的房源，就會(huì )出現排隊看房甚至加價(jià)的情況。房產(chǎn)中介說(shuō)得最多的一句話(huà)就是：“現在再不買(mǎi)，下半年房?jì)r(jià)漲起來(lái)，就錯過(guò)時(shí)機了。你還記得2009年嗎？”
在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，人們買(mǎi)房的決策除了居住需求，最主要的是對房?jì)r(jià)走勢的預期。如今，從觀(guān)望到搶著(zhù)入市，市場(chǎng)預期正在發(fā)生微妙變化。
央行降息或許將加劇這種預期的改變。業(yè)內人士普遍認為，今年信貸政策比2011年有了明顯的松動(dòng)，盡管放松銀根是為了穩增長(cháng)，并不是要救樓市，但資金一旦開(kāi)閘，仍將通過(guò)各種渠道進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。
張大偉認為，目前房地產(chǎn)調控政策中影響力最大的是信貸政策，信貸額度及利率水平可以說(shuō)是人們判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標。一直在觀(guān)望的購房者，可能會(huì )將降息的舉動(dòng)理解為調控政策開(kāi)始松動(dòng)，從而加快入市的步伐。
更值得關(guān)注的是，隨著(zhù)房?jì)r(jià)底部逐漸被市場(chǎng)確認，投資投機型需求又開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)。一位在浙江溫州從事民間金融的人士告訴記者，溫州房?jì)r(jià)去年以來(lái)普遍下跌超過(guò)三成以上，手里閑置資金較為寬裕的老板們最近正在到處看房，研究“抄底”的可行性�！艾F在實(shí)業(yè)這么不景氣，還是投資房產(chǎn)最保險�！鄙鲜鋈耸勘硎�。
對于房?jì)r(jià)走勢，業(yè)內人士仍然認為，房?jì)r(jià)雖有反彈的風(fēng)險，卻并不存在像2009年一樣大幅反彈的可能性。首先，由于3—5月份市場(chǎng)剛性需求的釋放，銀行可用的貸款額度正在快速減少，部分二線(xiàn)城市的銀行已經(jīng)開(kāi)始把利率往基準回調。其次，限購等行政手段的調控政策依然執行力度很大，開(kāi)發(fā)商的庫存也依然偏大，同時(shí)未來(lái)潛在供應依然處于較高水平，這種供求關(guān)系也決定了樓市不存在大幅反彈的基礎。
龍湖地產(chǎn)執行董事秦力洪認為，樓市調控并沒(méi)有出現根本性變化。開(kāi)發(fā)商仍需把去庫存、高周轉、謹慎投資作為2012年的主旋律。從成交量上看，目前是市場(chǎng)最好的時(shí)候，從預期看，房?jì)r(jià)不存在大幅反彈的基礎。
3.堅定不移加強調控
要促進(jìn)地方政府、開(kāi)發(fā)企業(yè)、購房者心態(tài)的“合理回歸”
價(jià)格、政策和預期，構成了影響樓市走勢的三角形。如今，每個(gè)賣(mài)房的人都告訴你，“價(jià)格底”和“政策底”已經(jīng)出現，調控不可能繼續嚴厲，該買(mǎi)房了。
作為普通的購房者，你還能繼續淡定嗎？
張大偉認為，市場(chǎng)所稱(chēng)的“政策底”，意思是此前調控政策過(guò)分嚴厲的時(shí)間段已經(jīng)過(guò)去了，現在政策依然嚴厲，但適當降低了剛性需求的購房門(mén)檻，從形式上看有所放松。
事實(shí)上，在中央政府層面，房地產(chǎn)調控政策從來(lái)沒(méi)有絲毫要放松的跡象。針對各方關(guān)心的政策走向問(wèn)題，張小宏表示，當前仍要堅定不移地加強房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控，確保調控政策落到實(shí)處，決不讓調控出現反復�！拔覀冇欣碛上嘈�，在近一個(gè)時(shí)期堅持調控和市場(chǎng)回調還將是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主基調�！�
今年初，有關(guān)部門(mén)負責人多次強調，將密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢，并積極研究?jì)湔�。一旦房�(jì)r(jià)出現反彈，將可能出臺更嚴厲的調控政策。但目前業(yè)內人士普遍認為，中央層面很難再出臺新的調控手段，唯一可能的是更嚴厲地執行現有政策。
盡管中央政府態(tài)度堅定，但一些地方政府希望通過(guò)政策微調來(lái)適度放松樓市調控的心態(tài)已經(jīng)十分明朗。目前為止已經(jīng)有超過(guò)30個(gè)城市對調控政策進(jìn)行了適度調整，其中大部分被叫停。但3月底以來(lái)，如揚州獎勵購房等政策微調都在爭議聲中得以順利實(shí)施，也被解讀為調控政策放松的征兆�！艾F在看，只要不觸碰限購這條紅線(xiàn)，多數微調政策都有可能過(guò)關(guān)�！睆埓髠フf(shuō)。
尤其是在實(shí)際操作層面，除了北京上海等一線(xiàn)城市還在比較嚴格地執行限購等調控措施，一些城市的限購放松已經(jīng)不是秘密�，F階段，依然在抑制成交量和房?jì)r(jià)反彈的，主要是嚴格的信貸政策。如二套房貸首付六成、1.1倍利率，三套房停貸等。如果信貸政策進(jìn)一步放松，房?jì)r(jià)反彈的風(fēng)險就會(huì )加大。
近期，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議提出，要把穩增長(cháng)放在更重要的位置。在經(jīng)濟發(fā)展方式尚未根本轉變的情況下，人們擔心，要穩增長(cháng)，能夠快速見(jiàn)效的手段和方式無(wú)疑就是刺激樓市，經(jīng)濟發(fā)展有可能重新回到嚴重依賴(lài)房地產(chǎn)的老路上。
專(zhuān)家指出，房地產(chǎn)調控的任務(wù)還沒(méi)有完成，房?jì)r(jià)還沒(méi)有回到合理價(jià)位，與房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期平穩健康發(fā)展相關(guān)的制度建設也只是剛剛起步。在這種情況下，房地產(chǎn)調控不能放松。政府要實(shí)現穩增長(cháng)，應該注重培育經(jīng)濟可持續增長(cháng)的內生動(dòng)力，不能走過(guò)分依賴(lài)房地產(chǎn)業(yè)的老路。
針對一些地方政府可能以穩增長(cháng)的名義放松樓市調控，住建部新聞發(fā)言人指出，當前仍要執行好限購措施，同時(shí)，要加強市場(chǎng)監管，對涉及違規騙取購房資格的開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機構和購房者，要嚴肅查處。住房和城鄉建設部將會(huì )同有關(guān)部門(mén)繼續密切關(guān)注各地執行調控政策的情況，對于地方出臺放松抑制不合理購房政策的，將及時(shí)予以制止或糾正。
張小宏表示，要進(jìn)一步鞏固調控成果，努力促進(jìn)三個(gè)“合理回歸”。一是促進(jìn)地方政府心態(tài)的回歸。促使各地真正把工作重心轉移到加快轉變發(fā)展方式上去，適應市場(chǎng)“退燒”以后正常的土地出讓收入、住房成交量和房地產(chǎn)相關(guān)稅收，逐步減少對房地產(chǎn)業(yè)的依賴(lài)。二是促進(jìn)開(kāi)發(fā)企業(yè)心態(tài)的回歸。當前情況下要促進(jìn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應對市場(chǎng)，采取以?xún)r(jià)換量的策略，回歸到售價(jià)與投入和合理的利潤相匹配，實(shí)現產(chǎn)品結構的調整，更好地適應市場(chǎng)，多建一些適銷(xiāo)對路的普通商品住房。三是促進(jìn)購房者心態(tài)的回歸。一方面我們要保證居民合理的自住性需求，把信貸、稅收方面已經(jīng)明確的支持性政策落到實(shí)處。另一方面要對投資、投機需求繼續保持高壓態(tài)勢，打消其通過(guò)房地產(chǎn)投資實(shí)現財富快速增值的目的。這樣才能使住房逐步回歸到居住的基本屬性。