任何經(jīng)濟政策的風(fēng)吹草動(dòng)都會(huì )導致房地產(chǎn)領(lǐng)域出現異動(dòng)。
盡管今年前5個(gè)月住房和城鄉建設部已經(jīng)不止一次表態(tài)稱(chēng)，“堅持房地產(chǎn)宏觀(guān)調控不動(dòng)搖”，但放松調控的聲音并未因此消失。
最近幾天，“發(fā)改委將松綁房地產(chǎn)”、“央行放松個(gè)人住房貸款”等新聞風(fēng)靡各大網(wǎng)站，引發(fā)眾多網(wǎng)友跟帖評論。
然而，本月12日、14日，國家發(fā)展和改革委員會(huì )、中國銀監會(huì )相繼發(fā)布辟謠聲明，稱(chēng)上述新聞純屬捏造。
房地產(chǎn)調控是否放松，為什么有人迫不及待地散布、追捧這些信息？
如夢(mèng)如幻的房地產(chǎn)調控松綁新聞
6月7日，中國人民銀行發(fā)布消息稱(chēng)，自2012年6月8日起下調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率下調0.25個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款基準利率下調0.25個(gè)百分點(diǎn)；其他各檔次存貸款基準利率及個(gè)人住房公積金存貸款利率相應調整。
從6月8日起，將金融機構存款利率浮動(dòng)區間的上限調整為基準利率的1.1倍；將金融機構貸款利率浮動(dòng)區間的下限調整為基準利率的0.8倍。
也許是受到銀根調整消息的刺激，很快，有關(guān)房地產(chǎn)調控松綁的新聞開(kāi)始出現。
6月10日，一篇名為《發(fā)改委人士稱(chēng)地產(chǎn)松綁或是救市第二張牌》的報道出現在眾多網(wǎng)站顯眼位置。
這篇報道稱(chēng)，一位發(fā)改委內部人士在6月5日表示，受外部經(jīng)濟影響，再加上房地產(chǎn)政府引發(fā)的經(jīng)濟真空，給經(jīng)濟回落帶來(lái)的壓力越來(lái)越大，政府有意通過(guò)集中放項目來(lái)提振經(jīng)濟。
文章還說(shuō)，該發(fā)改委內部人士解釋“救市”的原因為，調控房地產(chǎn)引發(fā)的經(jīng)濟真空比預想的情況還要嚴重。從目前的經(jīng)濟發(fā)展情況來(lái)看，通脹可能比通縮更好應對，此次開(kāi)閘放項目，意在拉動(dòng)快速回落的經(jīng)濟。如果這些方法還是不行，那么未來(lái)不排除給地產(chǎn)項目“開(kāi)口子”。
兩天后，另一篇名為《央行特級文件，首套房貸利率最低7折》的報道再次吸引了眾多關(guān)注。
按照這篇報道的內容，降息當天央行向各商業(yè)銀行下發(fā)“特急”文件，在該文件中，央行稱(chēng)，“房貸金融機構貸款利率浮動(dòng)區間，貸款利率下限由基準利率的0.9倍調整為0.8倍，個(gè)人貸款利率浮動(dòng)區間下限仍為基準利率0.7倍�！�
這也就是說(shuō)，首套房貸利率將能獲得七折的優(yōu)惠。在2010年4月史上最嚴厲的房地產(chǎn)調控打響之后，七折優(yōu)惠早已不復存在。這樣的消息無(wú)疑讓眾多購房人心動(dòng)。
同樣引發(fā)房地產(chǎn)界關(guān)注的還有一條信息，6月11日，《銀監會(huì )：給予二套房貸與首套同樣風(fēng)險權重》的報道出現。報道稱(chēng)，銀監會(huì )發(fā)布文件，給予二套房貸與首套房貸同樣的風(fēng)險權重，而此前，首套房抵押貸款風(fēng)險權重為45%，二套房抵押貸款風(fēng)險權重為60%。二套房貸與首套房貸同樣的風(fēng)險權重將刺激商業(yè)銀行擴大二套房貸占比。
5月，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)迎來(lái)了一波交易量的上漲。比如北京，截至5月27日，5月北京市純商品住宅新房成交8333套，比4月上漲33.9%。房地產(chǎn)“紅五月”已經(jīng)在不止一個(gè)城市出現。
在交易量出現大幅增長(cháng)、存貸款基準利率下調的情況下，上述有關(guān)房地產(chǎn)調控松綁的消息更讓人覺(jué)得，房地產(chǎn)調控是否將會(huì )出現轉向？
在北京各家中介公司，最近幾天，前來(lái)咨詢(xún)房貸優(yōu)惠的人一下子多了起來(lái)。
“我們也覺(jué)得奇怪，怎么有那么多人來(lái)咨詢(xún)房貸優(yōu)惠政策。從目前掌握的信息看，銀行一般只給首套房貸九折的優(yōu)惠，二套房貸根本就沒(méi)有任何優(yōu)惠。極少數銀行認定的優(yōu)質(zhì)客戶(hù)可以拿到八五折的優(yōu)惠，這已經(jīng)是最大的優(yōu)惠了�！眰I(yè)我愛(ài)我家房地產(chǎn)集團副總胡景暉告訴記者。
很快，相關(guān)部委作出了回應。
6月12日，發(fā)改委在其網(wǎng)站發(fā)表聲明，稱(chēng)該委最近沒(méi)有人接受過(guò)某報的采訪(fǎng)，有關(guān)報道純屬捏造。
6月14日，中國銀監會(huì )也在其網(wǎng)站發(fā)表聲明，稱(chēng)6月8日發(fā)布的《商業(yè)銀行資本管理辦法(試行)》明確個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險權重為50%，與現行監管規定相一致，未作任何調整。近日，媒體的報道純屬誤解。
再來(lái)看房貸利率優(yōu)惠政策。
在2010年4月房地產(chǎn)宏觀(guān)調控開(kāi)始時(shí)，有關(guān)房貸政策就已經(jīng)定位為差別化的住房信貸政策。對住房貸款利率的調整僅涉及二套住房，即購買(mǎi)二套住房，貸款利率不低于基準利率1.1倍。
雖然在此之后，各家銀行幾乎都取消了七折優(yōu)惠。但從政策上看，不論是央行還是銀監會(huì )，都沒(méi)有發(fā)文要求各商業(yè)銀行對首套房貸利率進(jìn)行上調。
各方力量角力地產(chǎn)調控
一家國有銀行風(fēng)險管理部人士告訴記者，其實(shí)首套房貸利率七折優(yōu)惠的政策一直都存在。但在整體房地產(chǎn)調控的背景下，銀行基本都從嚴執行政策，所以也取消了首套房貸利率七折的優(yōu)惠�！斑@樣做銀行還可以多賺錢(qián)，對銀行來(lái)說(shuō)，沒(méi)什么不好的�！�
今年3月，該銀行人士到多個(gè)省市調研，發(fā)現如今銀行貸款已經(jīng)很難貸出去，很多公司因為形勢不好根本就不要貸款�！按罅抠Y金貸不出去，銀行收入受影響，所以更不愿意在房貸上作出優(yōu)惠調整。央行降息的政策，更多地針對流動(dòng)性，不能說(shuō)對房地產(chǎn)沒(méi)有影響，但并不是要放松房地產(chǎn)調控�！�
自從房地產(chǎn)宏觀(guān)調控以來(lái)，差別化的信貸利率政策一直沒(méi)有得到真正的執行，該優(yōu)惠的并沒(méi)有得到優(yōu)惠。
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強在接受記者采訪(fǎng)時(shí)就曾多次表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控會(huì )影響地方經(jīng)濟發(fā)展，但中央不會(huì )放松。個(gè)人住房信貸政策需要真正落實(shí)差別化，給首次置業(yè)者以應有的優(yōu)惠。
“從政策層面看，房地產(chǎn)的宏觀(guān)調控肯定不會(huì )放松�！焙皶煾嬖V記者，房地產(chǎn)調控剛看到一點(diǎn)成效，如果這個(gè)時(shí)候中途退出，將會(huì )造成更大的問(wèn)題。
不過(guò)，在胡景暉看來(lái)，今年上半年整體經(jīng)濟增長(cháng)放緩，已經(jīng)讓一些開(kāi)發(fā)商和地方政府有些著(zhù)急，總想著(zhù)讓政策放松。
實(shí)際上，放松調控的沖動(dòng)從去年下半年開(kāi)始就已經(jīng)陸續出現。
2011年下半年以來(lái)，全國累計已經(jīng)有超過(guò)30個(gè)城市出臺了不同程度的樓市調控微調政策，但是觸及國家政策紅線(xiàn)的都被叫停。
不難理解地方政府的沖動(dòng)。在土地財政的現狀下，冷清的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)嚴重影響到地方財政收入。各地都還沒(méi)有找到擺脫土地財政的好方法。
2011年，全國土地市場(chǎng)進(jìn)入了冷清狀態(tài)。今年以來(lái)，這種冷清狀態(tài)依然在延續，全國各地土地流拍現象不斷出現。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部提供的數據顯示，截至今年5月21日，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶等在內的全國20個(gè)重點(diǎn)城市土地流拍宗數達到107宗，其規劃建筑面積945萬(wàn)平方米，分別較去年同期增加32.1%和21%。這些流拍地塊按推出的價(jià)格來(lái)看，如果能拍賣(mài)出去，土地收益至少達到138億元。
從各類(lèi)型地塊來(lái)看，住宅類(lèi)用地流拍52宗，同比增長(cháng)一倍之多，占所有流拍地塊近一半，流拍現象最為嚴重。
中原市場(chǎng)研究部的統計顯示，2012年前4個(gè)月，標桿房企拿地189億，同比下調63%，僅占銷(xiāo)售額的12%。其中，富力、華潤、金地和綠城連續4個(gè)月都沒(méi)有增加新的土地儲備，房企拿地的積極性已然降至歷史低位。
從樓市限購到今年5月，北京在限購期內共實(shí)現土地出讓金額1126.3億元，而2009年11月17日至2011年2月16日這15個(gè)月內，土地出讓金額則為2045.7億元，同比少收入919.4億元，同比下滑幅度達到44.9%。
到了5月，北京土地市場(chǎng)更是創(chuàng )了紀錄，僅出讓3宗工業(yè)用地，合計土地出讓金僅7573萬(wàn)元，沒(méi)有一塊住宅等經(jīng)營(yíng)性用地出讓。
“開(kāi)發(fā)商地方政府希望房地產(chǎn)調控政策放松可以理解�！敝袊r業(yè)銀行首席經(jīng)濟學(xué)家向松祚告訴記者，現在的關(guān)鍵是中央政府對地方政府變相放松調控政策的容忍度有多大。在整體經(jīng)濟增長(cháng)放緩的情況下，很擔心中央政府容忍地方政府放松調控。
在向松祚看來(lái)，近期出現多條放松地產(chǎn)調控的虛假消息，其背后就是一場(chǎng)拔河比賽。開(kāi)發(fā)商、地方政府、還有買(mǎi)完房希望升值的人，也包括靠房地產(chǎn)廣告活著(zhù)的媒體都希望房地產(chǎn)政策放松。中央政府、想買(mǎi)房但又希望降房?jì)r(jià)的人則不希望房地產(chǎn)政策放松。
在這個(gè)拔河比賽中，前面有三方，后面有兩方。在向松祚看來(lái)，前三方贏(yíng)的可能性比較大。房地產(chǎn)調控已經(jīng)不太可能再有新的嚴厲政策出臺。如果前三方不斷放出類(lèi)似虛假消息，將會(huì )改變百姓對房地產(chǎn)市場(chǎng)的預期，而預期一旦改變，購房行為將跟著(zhù)改變�！敖诓糠殖鞘谐霈F房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆場(chǎng)面就是證明�！�
不過(guò)，也有房地產(chǎn)企業(yè)表達不同聲音。萬(wàn)科總裁郁亮6月5日在深圳的論壇上表示，房地產(chǎn)宏觀(guān)調控本來(lái)應該在2008年完成行業(yè)調整，結果卻半途而廢，希望此輪宏觀(guān)調控不要重蹈覆轍。