其實(shí)，與兩年前的高點(diǎn)相比，北京、上海、廣州等一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)壓根兒沒(méi)有下降，而且全國70個(gè)大中城市中的絕大不多房?jì)r(jià)較之兩年前“史上最嚴厲”樓市調控政策出臺之際也沒(méi)有降。從國家統計局公布的5月70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況看，指數大于100的城市數量遠遠多于小于100的，無(wú)論環(huán)比、同比還是定基。從全局看房?jì)r(jià)漲還是跌，不言而喻。
近期，我國一些地方房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量有所增大，個(gè)別樓盤(pán)甚至出現久違的熱銷(xiāo)場(chǎng)面。再加上月初對于存貸款利息的下調，房地產(chǎn)行業(yè)再一次進(jìn)入了人們的視野，成為焦點(diǎn)。
對于房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)的未來(lái)走向，大家在猜測中觀(guān)望。
調控依舊
國家統計局日前公布了2012年1-5月份全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售情況、消費品市場(chǎng)情況及固定資產(chǎn)投資主要情況的相關(guān)數據。數據顯示，1-5月份，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資22213億元，同比名義增長(cháng)18.5%，增速比1-4月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。
雖然5月樓市的成交量出現明顯回暖，但全國70個(gè)大中城市的房?jì)r(jià)卻依舊保持著(zhù)下跌的勢頭。根據國家統計局18日發(fā)布的數據，5月70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有43個(gè)，持平的城市有21個(gè)，上漲的城市有6個(gè)。價(jià)格同比下降的城市有55個(gè)，比4月份增加了9個(gè)。
然而，在房?jì)r(jià)數據保持跌勢的同時(shí)，跌幅收窄，市場(chǎng)回暖的現實(shí)也開(kāi)始引發(fā)人們對房?jì)r(jià)反彈的憂(yōu)慮。業(yè)內人士指出，短期內，以?xún)r(jià)換量的市場(chǎng)格局不會(huì )出現根本性變化，但面對調控預期的變化，要想保持價(jià)格穩定，仍需堅持抑制投資、投機的調控方針。
在房地產(chǎn)調控政策嚴格執行的背景下，全國30多個(gè)城市政策出現了微調，對此北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)陳志表示，首先要明確什么是微調。他說(shuō)，“微調不是對調控目標方向和措施的一種顛覆，微調只要不改變調控的方向和力度，能更好的滿(mǎn)足購房人需求和實(shí)現最終調控目標，微調是可以執行的�！�
真是“以?xún)r(jià)換量”？
5月房?jì)r(jià)降幅的收窄，再加上6月以來(lái)各地新一輪購房高潮的出現，未來(lái)房?jì)r(jià)的走向開(kāi)始引發(fā)人們的擔憂(yōu)：隨著(zhù)銷(xiāo)售量的走高，樓市是否又要走回從“以?xún)r(jià)換量”轉入“量?jì)r(jià)齊漲”的老路上？
業(yè)內認為，“回暖”主要來(lái)自開(kāi)發(fā)商“以?xún)r(jià)換量”的銷(xiāo)售策略。對此，陳志說(shuō)，“北京不會(huì )觸及調控的底線(xiàn)，未來(lái)"以?xún)r(jià)換量"的趨勢還會(huì )持續。開(kāi)發(fā)商為緩解資金壓力、求生存，也只能以?xún)r(jià)換量，低價(jià)入市了�！�5月面對密集入市的剛性需求，很多開(kāi)發(fā)商在“以?xún)r(jià)換量”的大戰略下，也開(kāi)始嘗試著(zhù)進(jìn)行試探性加價(jià)的小戰術(shù)。
降息，打破預期
6月7日，中國人民銀行決定自2012年6月8日起下調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率下調0.25個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款基準利率下調0.25個(gè)百分點(diǎn)。這是央行時(shí)隔三年半來(lái)首次降息。信貸額度及利率水平可以說(shuō)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標，此次降息對正處于敏感階段的樓市將有何影響？
以一筆30萬(wàn)元、20年期限的純商業(yè)貸款為例，以基準利率計算，降息后20年期限房貸總計要少付10773.73元。如果分解到每個(gè)月，相當于每月月供可以少付44.89元。
有專(zhuān)家認為，對購房者來(lái)說(shuō)，降息直接帶來(lái)的是月供的降低，但是在目前市場(chǎng)已經(jīng)逐漸復蘇的情況下，對購房者特別是剛需購房者的心理影響將超過(guò)減少的月供影響。
購房者出手買(mǎi)房除了需要滿(mǎn)足居住需求外，更主要的是對房?jì)r(jià)的預期。而在我國這么多年房地產(chǎn)發(fā)展的過(guò)程中，影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要是經(jīng)濟調控政策，而調控政策中影響力最大的則是信貸政策，信貸額度及利率水平可以說(shuō)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標，今年的信貸政策相比去年已經(jīng)有了明顯的松動(dòng)。
目前僅有的一次降息所帶來(lái)的實(shí)際作用并不多，如果像2008年一樣連續幾次降息，這之后累計產(chǎn)生的效果可能會(huì )對市場(chǎng)產(chǎn)生一個(gè)比較大的影響，所以將來(lái)市場(chǎng)如何走向關(guān)鍵還在政策導向。