近期，部分城市再次出現了“開(kāi)發(fā)商爭地”現象，廣州甚至出現了新的樓面價(jià)地王。在新地王閃亮登場(chǎng)之際，2010年曾經(jīng)高價(jià)拍出的老地王項目卻陷入“消化不良”境地。業(yè)內人士認為，在促進(jìn)土地市場(chǎng)正常成交的同時(shí)，應對地價(jià)進(jìn)行合理控制，避免地王現象蔓延。
老地王面臨市場(chǎng)考驗
一人多高的雜草、被綠網(wǎng)布覆蓋的土堆、四周?chē)鸬母綦x鐵板以及孤零零立在中間的機器……這就是北京曾經(jīng)的單價(jià)地王——薊門(mén)橋地塊的現狀。
這塊緊鄰地鐵10號線(xiàn)西土城站的地塊面積并不大，繞著(zhù)走一圈，不過(guò)十幾分鐘。該地塊2010年3月被中國兵器裝備集團公司旗下的北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以17.6億元價(jià)格拿下后，這塊“黃金地塊”陷入了沉寂。由于該地塊在出讓時(shí)要求還建北京市海淀區薊門(mén)農工商公司一座地上面積3萬(wàn)平方米、地下面積1萬(wàn)平方米的酒店，且總造價(jià)不得低于3.5億元。這就意味著(zhù)，開(kāi)發(fā)商除了支付17.6億元的土地價(jià)款外，還要建設酒店。就此估算，該地塊的樓面價(jià)達3萬(wàn)元/平方米。
如今，這塊昔日的“地王”被一圈隔離擋板密密?chē)�。透過(guò)銜接的縫隙，可以清楚看見(jiàn)內部的一片荒蕪景象。顯然，開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有動(dòng)工的跡象。
“這個(gè)地塊正在規劃中，還沒(méi)有上報有關(guān)部門(mén)，具體何時(shí)開(kāi)工還要等政府審批�！彼E門(mén)橋地塊的現任“東家”——保利地產(chǎn)北京公司副總經(jīng)理王英男在接受中國證券報記者采訪(fǎng)時(shí)坦言，公司正在準備上報規劃，具體情況還不便透露。王英男特別表示：“開(kāi)發(fā)并不是件簡(jiǎn)單的事，還需要很多程序�！�
究竟是什么原因，使已經(jīng)有多年開(kāi)發(fā)經(jīng)驗的地產(chǎn)龍頭保利也認為“開(kāi)發(fā)不是件簡(jiǎn)單的事”？
2011年8月，保利地產(chǎn)公告稱(chēng)，將收購北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權，并以此獲取薊門(mén)橋項目。當時(shí)，保利地產(chǎn)的兩位獨立董事就分別對該議案表示了棄權和反對。其中，獨立董事魏明海的棄權理由為：北京薊門(mén)橋項目盈利前景一般，如有可能應爭取更佳獲取條件。另一位獨立董事張禮卿則直接投了反對票，反對的理由為：北京薊門(mén)橋項目成本較高，盈利前景存在較大不確定性，建議公司在目前市場(chǎng)環(huán)境中慎重考慮。
就在薊門(mén)橋地王誕生之際，便有地產(chǎn)人士算了一筆賬。SOHO中國有限公司董事長(cháng)潘石屹曾表示，該地塊建成后至少要賣(mài)到每平方米近5萬(wàn)元才能保證10%的收益率。相比之下，該項目周邊目前在售的二手房源如錦秋知春、太月園等項目，均價(jià)約3.5萬(wàn)元/平方米。
就在2010年土地市場(chǎng)瘋狂上漲之際，北京曾出現一批地王項目，有些地王項目入市后或多或少出現了銷(xiāo)售難的問(wèn)題�！斑@類(lèi)高價(jià)地塊關(guān)鍵還是要看產(chǎn)品的定位和立項�！眰I(yè)我愛(ài)我家集團控股公司副總裁胡景暉對中國證券報記者表示，高價(jià)地都會(huì )建成高端項目，主要針對特定的消費人群。
除了土地成本外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中還要算上建安成本以及融資和銷(xiāo)售管理的各項成本。通常情況下，建安成本約在2000元-4000元/平方米。據胡景暉測算，地價(jià)1.7萬(wàn)元/平方米的項目，盈虧平衡點(diǎn)在2.4萬(wàn)元/平方米左右。對于需要快速回流資金的開(kāi)發(fā)商而言，只能犧牲一部分利潤率。
“過(guò)去的高價(jià)土地現在消化起來(lái)比較有壓力�！北本┞�(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司董事長(cháng)楊少鋒直言，當前拿了高價(jià)地的企業(yè)只能拉長(cháng)銷(xiāo)售周期，盡量做高端項目。
業(yè)內人士指出，昔日地王項目遭遇難題，主要還是因為在土地市場(chǎng)上拿地不夠理性。尤其是當前開(kāi)發(fā)商面臨資金鏈壓力，需要快速周轉項目時(shí)，地王項目面臨定價(jià)難、銷(xiāo)售難的種種考驗。
閑置土地處置有難度
近期，國土部再次重申閑置土地處置問(wèn)題，新的《閑置土地處置辦法》7月1日起實(shí)行。業(yè)內人士認為，新《辦法》對閑置土地的認定、處置、監管等提出了較詳細的管理方法，但在執行過(guò)程中，依然面臨執行力度的挑戰。
新《辦法》明確，不僅是滿(mǎn)一年未動(dòng)工的，已動(dòng)工開(kāi)發(fā)但開(kāi)發(fā)建設用地面積占應動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設用地總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%，中止開(kāi)發(fā)建設滿(mǎn)1年的國有建設用地，也可認定為閑置土地。
“這么多年來(lái)，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要依賴(lài)土地升值。而目前供應的土地起價(jià)過(guò)高，優(yōu)質(zhì)地塊非常少，所以市場(chǎng)對優(yōu)質(zhì)住宅地塊依然追捧�！北本┲性袌�(chǎng)研究部總監張大偉指出，一些中小城市捂地現象非常普遍。有些開(kāi)發(fā)商通過(guò)延長(cháng)土地開(kāi)發(fā)周期，達到捂盤(pán)的效果，以北京通州為例，很多項目從2005年開(kāi)始銷(xiāo)售，到目前依然有未開(kāi)發(fā)完的項目。張大偉認為，當前熱門(mén)土地供應減少，住宅類(lèi)地塊入市量大減，導致整體成交冷淡�！叭绻袃�(yōu)質(zhì)地塊供應，價(jià)格就會(huì )上來(lái)�！�
“總有一些原因導致土地推遲開(kāi)發(fā)，但不算閑置。這其中既有開(kāi)發(fā)商因素，也有政府因素。一些土地在供應時(shí)相關(guān)的市政配套并沒(méi)有完成，也可能導致開(kāi)發(fā)推遲�！睆埓髠ヌ寡�。
對此，楊少鋒表示，閑置土地在執行的過(guò)程中，還面臨著(zhù)諸多問(wèn)題，執法處罰力度還要看地方執行部門(mén)。
業(yè)內人士指出，在項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，從購入土地開(kāi)始，有很長(cháng)的審核報批過(guò)程，另外也涉及企業(yè)需要根據項目情況確定項目定位、設計規劃方案等。一年內需要動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設用地總面積三分之一，這對企業(yè)的壓力非常大。
避免地王現象蔓延
自3月以來(lái)，樓市成交量持續回暖，并帶動(dòng)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售回款，這成為開(kāi)發(fā)商拿地信心回升的直接誘因，地方政府也開(kāi)始加大了推地的力度。
據中原地產(chǎn)研究中心監測數據顯示，5月住宅成交量已刷新2011年1月調控后的新高。30個(gè)重點(diǎn)城市5月份新房成交量為1652萬(wàn)平方米，環(huán)比上升21%，同比上升30%。6月，樓市的成交熱度不減。北京64個(gè)熱點(diǎn)項目中，有近六成的簽約均價(jià)環(huán)比5月上漲，6月至今普通商品住宅的簽約均價(jià)達21238元/平方米，比5月上漲7.7%。
“3月以來(lái)的銷(xiāo)售回款情況較好，一些開(kāi)發(fā)商手中的資金情況有所改善，開(kāi)發(fā)商對未來(lái)市場(chǎng)的預期也有所好轉�！焙皶煴硎�，當前地方政府出于財政收入的考慮，推出優(yōu)質(zhì)地塊的動(dòng)力較大，因為未來(lái)有可能繼續出現高價(jià)成交甚至出現新地王。楊少鋒也表示，主流房企前5個(gè)月的銷(xiāo)售情況相對理想，目前整體地價(jià)還不算太高，因此是拿地好時(shí)期。
盡管當前土地市場(chǎng)整體仍處低位，但業(yè)內人士指出，對于土地市場(chǎng)回暖，有關(guān)部門(mén)應給予一定關(guān)注，避免地王現象蔓延�！叭绻霈F地價(jià)推高房?jì)r(jià)的現象，將對調控產(chǎn)生不利影響�！焙皶熤赋�，在促進(jìn)土地市場(chǎng)正常成交的同時(shí)，對地價(jià)應該有合理控制，對供應區位、供應量等也應該有所調節。在加大土地整體供應量的同時(shí)，應把優(yōu)質(zhì)地塊和普通地塊均勻搭配，防止熱點(diǎn)地塊高價(jià)成交頻繁出現。