全國土地市場(chǎng)似乎在一夜之間火爆起來(lái)了。自恒大地產(chǎn)在廣州以13.22億元的總價(jià)、169%的高溢價(jià)率拿地起，短短三天，全國至少有6宗超過(guò)10億元的土地成交。當業(yè)界還在為開(kāi)發(fā)商資金鏈擔憂(yōu)之際，六家開(kāi)發(fā)商共豪擲85億元。
大開(kāi)發(fā)商補貨
6月20日，成都市國土局出讓三宗土地，此次出讓現場(chǎng)臨時(shí)由掛牌出讓改為拍賣(mài)出讓。同華潤地產(chǎn)等大型開(kāi)發(fā)商激戰后，龍湖地產(chǎn)最終以12.8億元競得武侯區晉陽(yáng)二、六組宗地，地塊面積145.5058畝。
而在前一天，成都市國土局拍賣(mài)出讓青羊區四威南路3號地塊（54.1339畝）和新都區大豐街道高堆社區2號地（101.3371畝）兩宗土地。最終，四川本地的藍光集團以10億元全部拿下。而青羊區地塊在今年4月曾因故終止拍賣(mài)。
市場(chǎng)似乎一夜之間回暖——去年成都土地市場(chǎng)流拍頻現，即使在今年前5個(gè)月，土地市場(chǎng)依然比較冷清。而龍湖昨日的成交價(jià)格，用銳理平臺成都公司總經(jīng)理郭潔的說(shuō)法，“有些出乎預料�！卑凑帐袌�(chǎng)的預計，樓面地價(jià)應該在3000元/平方米以?xún)�，然而最后的樓面地價(jià)為3315元/平方米，溢價(jià)率則達到76.8%。
四川中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心高級分析師周覓分析認為，土地市場(chǎng)的變化，一方面是受到樓市“紅五月”回暖的影響，開(kāi)發(fā)商信心增強，傳導到土地市場(chǎng)。另一方面，去年開(kāi)發(fā)商幾乎都停止了拿地，而成都樓市是三成項目占到七成的銷(xiāo)量，大型開(kāi)發(fā)商存量房消化得很快。
今年3月，藍光就曾出人意料地以10億元競得成都市成華區府青路片區C地塊和青羊區清波村6組地塊，合計約為102.19畝。藍光地產(chǎn)成都公司高管當時(shí)曾對當地媒體表示，藍光的剛需房源、快銷(xiāo)樓盤(pán)銷(xiāo)售很快，藍光需要“補貨”。
土地市場(chǎng)“有點(diǎn)火”
成都土地市場(chǎng)的形勢正是全國市場(chǎng)的一個(gè)縮影。最近三天，全國至少有6宗超過(guò)10億元的土地成交案，除藍光和龍湖在成都所拿之地外，其他交易為：
6月18日，恒大地產(chǎn)以13.22億元的總價(jià)獲得廣州珠江新城地塊，樓面地價(jià)高達3.29萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率達169%；同一天，中鐵置業(yè)在貴陽(yáng)拿下5宗土地，總成交金額為22.87億元。
6月19日，保利地產(chǎn)以13.6億元拿下重慶九龍坡區兩宗土地�？偨ㄖ娣e54.98萬(wàn)平方米，成交樓面地價(jià)2474元/平方米，溢價(jià)率0.9%。
6月20日，同一天，廣西榮和集團以18.514億拿下柳州市高新三路至高新五路沿江路東側的土地。該地塊225.33畝，成交單價(jià)822萬(wàn)元/畝，樓面地價(jià)4554元/平方米，溢價(jià)率11%。
對于最近幾宗土地成交案，郭潔在其微博上用“全國土地市場(chǎng)開(kāi)始"發(fā)燒"”來(lái)形容。而藍光集團總裁任霞也對記者笑言，“有點(diǎn)火了”，不過(guò)她不愿向記者做進(jìn)一步的解讀。
郭潔表示，其實(shí)開(kāi)發(fā)商一直在關(guān)注土地市場(chǎng)，以前主要是觀(guān)望，因為對政策面還看不清楚。最近受到小陽(yáng)春的鼓舞，以及溫家寶總理5月湖北講話(huà)和政策面的微調。還有去年大型開(kāi)發(fā)商都沒(méi)有儲備土地，而現在土地市場(chǎng)價(jià)格正低，就出現了集中拿地的局面。
中國指數研究院上海研究總監陳延彬表示，5月全國房產(chǎn)市場(chǎng)同環(huán)比都在大幅增長(cháng)，可以說(shuō)
“政策底”和“市場(chǎng)底”在5月已經(jīng)顯現，而土地市場(chǎng)的回暖比房產(chǎn)市場(chǎng)的回暖要慢一些。中指院監測的15家重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)，今年1~5月拿地同比下降了70%，多數企業(yè)土地儲備不夠，而房產(chǎn)成交面積同比有7%的增長(cháng)，銷(xiāo)售金額也微幅上漲2%。
陳延彬表示，15家重點(diǎn)企業(yè)有豐富的產(chǎn)品線(xiàn)加上降價(jià)促銷(xiāo)等措施，回籠了一部分資金，因此在一線(xiàn)城市和重點(diǎn)二線(xiàn)城市的土地市場(chǎng)上出現高溢價(jià)率土地成交的案例，其中以商業(yè)和綜合用地溢價(jià)率最高，6月初上海嘉定區嘉定新城D10-24地塊就以435.5%的超高溢價(jià)率成交，而住宅的溢價(jià)率高的多為30%~50%。
不過(guò)，全國范圍的去庫存化過(guò)程尚未結束，據國家統計局數據，5月末，全國商品房待售面積30740萬(wàn)平方米，比4月末增加432萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加278萬(wàn)平方米，辦公樓增加6萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增加43萬(wàn)平方米。
一二線(xiàn)城市的去庫存化卻呈現不同步調。
據上海易居房地產(chǎn)研究院監測數據，5月底，北京、上海、深圳、廣州4個(gè)一線(xiàn)城市新建商品住宅庫存總量達2682萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)19.78%，環(huán)比下降1.77%。4個(gè)一線(xiàn)城市中，除上海外，其余3個(gè)城市新建商品住宅庫存量均下降，一線(xiàn)城市庫存高峰期可能已經(jīng)過(guò)去。
而青島、南京、廈門(mén)、杭州、南昌、福州6個(gè)東部典型二線(xiàn)城市新建商品住宅庫存總量為2845萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)32.11%，環(huán)比下降0.78%。
選擇性拿地
就在開(kāi)發(fā)商紛紛在土地市場(chǎng)出手之際，地方政府也看到勢頭。
根據鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計，今年6月上半月，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、南京、杭州、武漢、長(cháng)沙等全國20個(gè)重點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)推出586塊，僅上半月環(huán)比5月份多出239塊，達到年內的最高峰，推出建設用地2311.4公頃，規劃建筑面積4124.3萬(wàn)平方米，環(huán)比5月全月多出1512.1萬(wàn)平方米，6月上半月掛牌出讓的土地平均樓面價(jià)為1392.9元/平方米，底價(jià)土地出讓金為574.5億元，環(huán)比5月全月多出233.2億元。
另一方面，政府在土地出讓上也降低了起始價(jià)格。以成都的青羊區四威南路3號地塊（54.1339畝）為例，今年4月公告以4800元/平方米拍賣(mài)，最后因故終止，此次拍賣(mài)起價(jià)降低到4100元/平方米。
同策咨詢(xún)研究中心總監張宏偉表示，現在開(kāi)發(fā)商拿地主要是土地補充，而且價(jià)格也比較便宜，是擴張的好時(shí)機，同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也有抄底的心態(tài)，政策面已經(jīng)微調，現在不儲備土地，很可能喪失拿地機會(huì )，對兩年后的銷(xiāo)售不利，市場(chǎng)進(jìn)一步下跌的可能性不大。
周覓表示，最近政策給了很多暗示和聯(lián)想，央行做出降息的動(dòng)作，而央行的動(dòng)作應該是一系列的，后面還會(huì )有連續性政策。而政府也調低了市場(chǎng)價(jià)格，現在可以出手，開(kāi)發(fā)商也有抄底的心態(tài)。
不過(guò)，陳延彬認為，現在開(kāi)發(fā)商拿地還主要是補充土地儲備，也有從企業(yè)發(fā)展戰略上選擇性拿地，而且也主要是財務(wù)控制比較好、產(chǎn)品線(xiàn)豐富、市場(chǎng)應對策略好的企業(yè)拿地。他認為，將來(lái)不會(huì )出現大量高溢價(jià)率的土地，開(kāi)發(fā)商雖然資金有所緩解，但是還處于去庫存階段。有些項目?jì)r(jià)格有些反彈，但是還沒(méi)有調整到降價(jià)以前。
張宏偉認為，土地市場(chǎng)短期內仍然維持低溢價(jià)率狀況，但是，5月份市場(chǎng)成交量的回暖以及微調政策的頻出有可能讓資金實(shí)力比較雄厚的大型開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地意愿提升。但是，當這樣的成交量回暖還沒(méi)有呈現出持續狀態(tài)時(shí)，它還不是一個(gè)充分的理由。尤其是當前開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈相對緊張，開(kāi)發(fā)企業(yè)不會(huì )普遍性地這么激進(jìn)地進(jìn)行拿地制造“地王”。從現實(shí)角度考慮，如果地價(jià)略高于市場(chǎng)預期，那么開(kāi)發(fā)商就會(huì )停止出手。