“認房不認貸”的首套房認定標準將有助釋放改善性需求
有關(guān)地方政府微調的一絲風(fēng)吹草動(dòng)，都會(huì )撥動(dòng)樓市敏感的心弦。
6月24日，河南省住房和城鄉建設廳、省發(fā)改委、省國土資源廳、省人民政府金融服務(wù)辦公室、中國人民銀行鄭州中心支行、中國銀行業(yè)監督管理委員會(huì )河南監管局等6部門(mén)聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于支持剛性需求促進(jìn)房地產(chǎn)平穩健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》(下稱(chēng)《意見(jiàn)》)，對相關(guān)政策進(jìn)行了微調。
《意見(jiàn)》明確，各銀行業(yè)金融機構積極開(kāi)展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，支持群眾購買(mǎi)首套房。凡家庭名下(含借款人、配偶及未成年子女)無(wú)房產(chǎn)登記購房的均視為首套房，金融機構在風(fēng)險收益平衡的基礎上，原則上應給予基準利率下浮30%幅度內的優(yōu)惠。
這是自去年開(kāi)始的“史上最嚴樓市調控政策”執行以來(lái)，繼有銀行推出首套房貸利率七折優(yōu)惠的企業(yè)行為之后，首次有地方政府以官方形式令首套房貸利率重回七折。
認房不認貸
實(shí)際上，自本輪樓市調控之初，就一直存在著(zhù)中央堅定與地方試探性微調之間的微妙博弈。據北京中原統計，截至目前，已有近40個(gè)城市出臺了樓市微調政策，并且力度呈不斷加強的趨勢。
“除了原有的購房入戶(hù)、提高公積金貸款額度、提高普通住宅標準等政策外，揚州對個(gè)人購買(mǎi)成品住房提供房款4%。~6%。的政府獎勵、福建戶(hù)籍新政放寬城鎮落戶(hù)條件、重慶大幅提高公積金貸款額度，以及傳聞中的首付比例下調等，均明顯超過(guò)了之前政策微調的幅度�！�
北京中原市場(chǎng)研究部總監張大偉認為，此次河南松綁改善性需求，雖然主要出發(fā)點(diǎn)是鼓勵真實(shí)自住和中小戶(hù)型，但的確再次降低了之前微調城市的調整底線(xiàn)。
張大偉表示，盡管最近發(fā)改委、銀監會(huì )、央行、住建部等主管部門(mén)都在短時(shí)間內重申樓市調控，但由于最近整體經(jīng)濟的疲軟，地方政府微調的力度比較大。
“這是河南省審時(shí)度勢，在不違反國家調控政策的前提下，出臺的保障房地產(chǎn)業(yè)平穩健康發(fā)展的政策，對提振行業(yè)和企業(yè)信心有極其重要的作用，但最關(guān)鍵還是要落實(shí)好�！焙幽鲜》康禺a(chǎn)商會(huì )秘書(shū)長(cháng)趙進(jìn)京如此表示。
“本次河南新策的最大亮點(diǎn)，是一定程度上打破‘認房又認貸’的藩籬，為合理的改善性需求釋放了明確的政策方向�！眰I(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉分析稱(chēng)。
在此之前，從中央到各地方對于限購政策中的家庭房產(chǎn)認定，均由當地房屋產(chǎn)權登記機構及銀行征信系統進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)，即在房屋登記系統包括預售合同的登記備案系統中其家庭已登記有一套或者以上住房的，或在銀行征信記錄中已利用貸款購買(mǎi)過(guò)一套或以上住房的，再貸款購買(mǎi)的住房都被認定為第二套或者以上住房。
胡景暉對此分析認為，這樣的“認房又認貸”政策，難免將合理的改善性需求也拒之門(mén)外，“而此次河南省的《意見(jiàn)》，將此前政策簡(jiǎn)化成‘只認房不認貸’，將有利于各城市改善類(lèi)剛性需求的釋放�！�
能否獲批存疑
張大偉也認為，這一政策對首套房進(jìn)行了重新認定，避免了之前政策對改善性需求的誤傷，有利于降低改善性需求入市的難度�！安贿^(guò)，在目前極其敏感的市場(chǎng)環(huán)境下，該政策極可能會(huì )被解讀為地方政府的松綁行為�！�
除了對首次購房家庭予以鼓勵之外，《意見(jiàn)》還對房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給方——開(kāi)發(fā)商給予不同程度的政策優(yōu)惠。
《意見(jiàn)》提出，鼓勵銀行業(yè)金融機構積極向資質(zhì)和市場(chǎng)信譽(yù)良好的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款，用于建設中小戶(hù)型、中低價(jià)位的普通商品住房。與此同時(shí)，全省還要求金融機構進(jìn)一步完善房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理制度，普通商品房和保障性住房項目的最低資本金比例按不低于20%執行。
另外，全省各地還要增加中小戶(hù)型、中低價(jià)位普通商品住房的土地供應量。同樣為了控制風(fēng)險，對于中小戶(hù)型、中低價(jià)位普通商品住房建設的出讓土地，開(kāi)發(fā)商競買(mǎi)土地保證金的比例按照國家規定的下限20%執行。
據河南當地媒體報道，河南省住房和城鄉建設廳相關(guān)負責人對此解讀稱(chēng)，《意見(jiàn)》出臺多個(gè)優(yōu)惠政策，旨在鼓勵建設中小戶(hù)型、中低價(jià)位的普通商品住房。
其實(shí)，早在6月初，石家莊也出現過(guò)類(lèi)似釋放改善類(lèi)剛需政策，但很快有當地官員稱(chēng)，有關(guān)部門(mén)曾草擬的住房限購政策微調辦法未獲上級主管部門(mén)批準，因而最終宣告流產(chǎn)。
“雖然該類(lèi)政策的提法已是人心所向，但目前政策原文依然未能在官方網(wǎng)站上發(fā)布，該政策能否得到中央認可，并遵照執行依然存在不確定性�！焙皶煂υ撜咛岢鲑|(zhì)疑。
對此，趙進(jìn)京表示，河南的《意見(jiàn)》并非救市政策，《意見(jiàn)》為開(kāi)發(fā)商解決了一些困難，這是從保障經(jīng)濟增長(cháng)和穩定以及金融安全的大局出發(fā)。對于該《意見(jiàn)》的貫徹執行，趙進(jìn)京并不懷疑，而且他建議，“河南的這一做法還應該引起全國的重視”。