降息、樓盤(pán)熱銷(xiāo)、房?jì)r(jià)上漲……諸多跡象顯示，此前因“史上最嚴厲”的房地產(chǎn)調控而來(lái)的市場(chǎng)堅冰正逐漸消融。
去年下半年以來(lái)，截至目前，已有全國30多個(gè)城市出臺樓市微調政策，近期河南省發(fā)文稱(chēng)首套房貸利率可打七折引起市場(chǎng)對樓市調控是否會(huì )放松的討論。
與地方政策通過(guò)“微調”方式打“擦邊球”的同時(shí)，6月19日，住房和城鄉建設部年內第三次“喊話(huà)”，要求“堅定不移落實(shí)房地產(chǎn)調控各項政策措施”。
各方博弈之下，處境微妙的房地產(chǎn)市場(chǎng)又一次地站在“向左走，還是向右走”的十字路口上。
6月樓市回暖顯著(zhù)
6月初的降息利好，令本月整個(gè)住宅樓市都處溫暖之中。北京市住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數據顯示，端午期間，北京市新建住宅簽約1397套，二手房住宅簽約378套，合計簽約1775套，較今年“五一”三天假期上漲104%，同比去年飆漲307%。有報道稱(chēng)，整個(gè)6月北京樓市成交量創(chuàng )下限購后新高已成為定局。
價(jià)格方面，北京樓市也告別此前的僵持狀態(tài)。統計顯示，北京熱銷(xiāo)的64個(gè)樓盤(pán)中，均價(jià)上漲的達37個(gè)。6月北京普通住宅簽約均價(jià)為21238元/平方米，環(huán)比上漲7.7%，再次突破2萬(wàn)元。
在上海、南京、廣州等多個(gè)城市，端午期間均現樓市陽(yáng)春。上述城市中有樓盤(pán)價(jià)格漲幅甚至超過(guò)10%。
各地頻繁微調樓市政策
有分析指出，央行6月初降息是推動(dòng)當前樓市回暖的主要因素。但在降息利好之前，部分地區就出現了樓市限購政策的微調。據記者梳理，自2011年下半年以來(lái)，已有30余個(gè)城市陸續出臺樓市微調政策，涵蓋稅費優(yōu)惠、購房補貼等多個(gè)方面。
廣東佛山是全國首個(gè)明確放松限購政策的城市。至今年2月，安徽蕪湖更是發(fā)文對“購房者購買(mǎi)90平米及以下房子，給予50元/平米—150元/平米的補貼”。
佛山、蕪湖等地的新政出臺后，遭到外界對于其地方政府“托市痕跡明顯”等質(zhì)疑。在上級政府干預下，兩地新政被迅即叫停。其中，佛山新政從出臺到被叫停尚不到12小時(shí)，被諷為“史上最短命新政”。
與此前佛山、蕪湖、成都、�？诘瘸鞘形⒄{被叫停不同。其他城市微調政策均在默許下正常進(jìn)行。今年5月，揚州發(fā)布新政，受到了住建部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心官員的肯定，稱(chēng)其并非救市，而是針對住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)行的積極有益的探索。
6月25日，河南省6部門(mén)發(fā)文，稱(chēng)金融機構原則上應給予首套房購房者基準利率下浮30%幅度內的優(yōu)惠。
亞豪機構市場(chǎng)總監郭毅則認為，近期寬松的口子越放越大，如果河南微調政策能夠通過(guò)中央關(guān)口，那無(wú)疑將形成示范效應，房地產(chǎn)調控岌岌可危。
部委6月5次回應“風(fēng)聲”
各地政府接連對限購政策微調，加上降息刺激，開(kāi)發(fā)商頻頻放出限購政策將松綁的信號。對此，6月以來(lái)，中央多個(gè)部委5次重申，“堅持房地產(chǎn)調控不動(dòng)搖”，“個(gè)人房貸政策不變”。
6月6日，住建部新聞發(fā)言人敦促有關(guān)城市，“執行好限購措施”。同時(shí)，該發(fā)言人還稱(chēng)，住建部對地方出臺放松抑制不合理購房政策的，將及時(shí)予以制止或糾正。19日，住建部發(fā)言人再次表示，繼續嚴格執行好差別化住房信貸政策。據悉，今年以來(lái)，住建部已3次重申“堅持房地產(chǎn)調控不動(dòng)搖”。
同月，發(fā)改委、央行、銀監會(huì )接連駁斥了市場(chǎng)上關(guān)于地產(chǎn)松綁、房貸放寬和個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險權重下調的報道。
高策地產(chǎn)服務(wù)機構董事長(cháng)陶紅兵認為，只要調控不違背限購紅線(xiàn)，出臺支持剛需購房的政策，也是很有可能被默許的。河南的政策是對“認房又認貸”的一刀切政策的糾偏，是一種合理的改進(jìn)。
多部委回應樓市“風(fēng)聲”
6月6日
住房和城鄉建設部重申
繼續堅定不移地抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)調控各項政策措施的貫徹落實(shí)。特別是嚴格執行差別化住房信貸、稅收政策和住房限購等措施，鞏固調控成果。
6月12日
國家發(fā)改委發(fā)表聲明
媒體6月10日發(fā)表題為《發(fā)改委人士稱(chēng)地產(chǎn)松綁或是救市第二張牌》的報道。經(jīng)查，我委最近沒(méi)有人接受過(guò)《投資者報》記者的采訪(fǎng)，有關(guān)報道純屬捏造。
6月14日
中國人民銀行
銀發(fā)〔2012〕142號文中“個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區間的下限仍為基準利率的0.7倍”，是對個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區間下限不再進(jìn)一步放寬，此次仍保持基準利率的0.7倍不變。中央銀行和監管部門(mén)對個(gè)人住房貸款一直實(shí)施有效的政策引導和審慎性監管。
6月14日
銀監會(huì )發(fā)表聲明
個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險權重為50%，與現行監管規定相一致。近日，有媒體稱(chēng)，銀監會(huì )降低了個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險權重，純屬誤讀。
6月19日
住房和城鄉建設部
住房和城鄉建設部門(mén)將積極配合金融部門(mén)，繼續嚴格執行好差別化住房信貸政策。
各方
購房者 害怕不趕趟
“房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么感覺(jué)有些回暖了呢？我們是不是又趕不上趟了？”打算籌備婚房的李女士26日略有些沮喪地告訴記者，“端午節看了三天二手房，明顯感覺(jué)到議價(jià)空間收窄了�！�
面對近期相關(guān)部門(mén)的先后澄清和政策重申以及市場(chǎng)似乎回暖的局面，一些購房者確實(shí)有些迷惘和著(zhù)急。
近期，部分房地產(chǎn)標桿城市成交量有所放大，尤其是北京、深圳、杭州、南京等地成交量增幅較大。6月中上旬，北京住宅簽約總套數已經(jīng)達到15067套，較5月同期上漲14.8%，較去年同期增長(cháng)57.6%。南京等地甚至出現近期罕見(jiàn)的整夜排隊購房的現象，有的樓盤(pán)一天之內認購超七成。
“降息和利率折扣優(yōu)惠可減少10萬(wàn)至20萬(wàn)元的購房成本，這很難不讓我動(dòng)心�！崩钆康脑�(huà)反映了當下大多數購房者的心聲。
專(zhuān)家認為，近期降息及房?jì)r(jià)略降等綜合因素有效刺激了購房者，端午節前后，因樓市調控而積蓄已久的購房需求得以加速釋放，成交量的持續攀升多數是由剛需支撐的。
開(kāi)發(fā)商 趁“亂”炒需求
今年開(kāi)發(fā)商策略和去年明顯不同，因為資金壓力，不再捂盤(pán)，而是想方設法減少庫存，以?xún)r(jià)換量，近期更是利用市場(chǎng)揣測引導需求。
利用購房者心理微妙變化、市場(chǎng)對于政策揣測混亂，開(kāi)發(fā)商釋放有利信息，使得一些購房者趨之若鶩。從目前不少樓盤(pán)銷(xiāo)售火熱的情況來(lái)看，確實(shí)有成效。
數據顯示，一些房企近期銷(xiāo)量環(huán)比上漲明顯。其中，保利、恒大創(chuàng )造了銷(xiāo)售業(yè)績(jì)史上的最高峰，華潤置地、首創(chuàng )、萬(wàn)保中恒六大房企齊聚“單月百億俱樂(lè )部”。
北京中原市場(chǎng)研究部總監張大偉認為，目前市場(chǎng)過(guò)度解讀了降息信號和個(gè)別城市樓市政策微調。但其實(shí)，房貸政策并沒(méi)有放松，尤其對于商住房、寫(xiě)字樓的調控力度不減。
國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所研究員巴曙松認為，短期內房地產(chǎn)調控基調將不會(huì )改變，對于首套房和改善性住房需求，政策一如既往加大扶植力度，力圖拉動(dòng)經(jīng)濟。據新華社電
分析
為何頻調？
樓市低迷影響地方土地財政
住建部連續重申調控政策不動(dòng)搖，但各地房地產(chǎn)政策仍頻頻進(jìn)行微調。上海易居房地產(chǎn)研究院部長(cháng)楊紅旭認為，地方政府進(jìn)行房地產(chǎn)政策微調的動(dòng)力在于受樓市調控的影響，當地房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，影響到地方財政收入。另外，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟增長(cháng)的驅動(dòng)力，嚴重影響了當地的經(jīng)濟發(fā)展，因此政府不希望樓市再低迷下去。
此外，現在的房地產(chǎn)政策緊中有松，重點(diǎn)打擊投資性需求，鼓勵剛需置業(yè)，對不同需求進(jìn)行差異化對待。而河南等地的政策微調，也是打著(zhù)剛需旗號進(jìn)行調整，這樣的微調也無(wú)可厚非。
亞豪機構市場(chǎng)總監郭毅認為，地方經(jīng)濟發(fā)展過(guò)于依賴(lài)土地財政的路徑短期難以改善，在沒(méi)有尋找到替代性產(chǎn)業(yè)支撐區域經(jīng)濟的背景下，限購政策執行一年多的時(shí)間，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售困難庫存增加，拿地意愿空前低迷，地方財政的壓力到了一個(gè)臨界點(diǎn)，再加上地方政府換屆后迫切需要政績(jì)表現，房地產(chǎn)作為拉動(dòng)投資、消費最快的產(chǎn)業(yè)，無(wú)疑被地方政府寄予厚望，因此頻頻出臺松動(dòng)政策。
房?jì)r(jià)反彈？ 微調或使量?jì)r(jià)齊升
楊紅旭表示，如果多地效仿微調，可能會(huì )引起成交量的增加和房?jì)r(jià)的反彈，但明顯反彈的可能性還是不大。首先，限購限貸政策沒(méi)有完全放開(kāi)，不少購房人仍處于觀(guān)望狀態(tài)；其次，企業(yè)資金壓力仍然很大，以?xún)r(jià)換量仍是趨勢；再次目前住宅庫存仍處高位，還需要消化一段時(shí)間。
郭毅認為，有2008、2009年樓市暴漲暴跌的先例，調控政策的微調將極大影響到購房者和開(kāi)發(fā)商對樓市走向的預期，近期北京商品住宅銷(xiāo)量大幅攀升正是購房者在樓市向好預期下的抄底心態(tài)造成的。雖然房?jì)r(jià)反彈，有幅度，也有時(shí)間，只要限購不解禁，成交價(jià)量的反彈不可持續，但當前，反彈是必然。
會(huì )否松綁？ 其他城市或效仿跟進(jìn)
楊紅旭認為，如果河南的樓市微調不被叫停的話(huà)，其他城市效仿的可能性還是很大。而且“認房不認貸”的政策與國家政策相悖，但可能地方銀監局與銀監會(huì )溝通過(guò)，才出這樣的政策出來(lái)。
高策地產(chǎn)服務(wù)機構董事長(cháng)陶紅兵也認為，只要調控不違背限購紅線(xiàn)，出臺支持剛需購房的政策，也是很有可能被默許的。其他城市也會(huì )繼續跟進(jìn)。河南的政策是對“認房又認貸”的一刀切政策的糾偏，是一種合理的改進(jìn)，而7折利率也是央行默許的，最終的決定權仍在各大銀行手中。
郭毅則認為，近期寬松的口子越放越大，如果河南微調政策能夠通過(guò)中央關(guān)口，那無(wú)疑將形成示范效應，房地產(chǎn)調控岌岌可危。