自2012年3月份以來(lái)，房地產(chǎn)交易逐步回暖，這不禁讓人想起2009年房?jì)r(jià)一路上升的瘋狂。然而時(shí)移世易，目前的經(jīng)濟、政策等環(huán)境與2009年有很大差異。從2008年底，國家出臺了一系列鼓勵購房的“救市”政策，使得2009年全年商品住宅交易量同比增速大幅回升，2009年二季度房?jì)r(jià)重拾漲勢。而在目前的“穩增長(cháng)”政策組合中，房地產(chǎn)調控政策并未放松，因而2012年樓市不會(huì )復制2009年的“繁榮”。
調控下的樓市博弈面面觀(guān)
雖然中央反復重申房地產(chǎn)調控政策基調，但地方政府“小動(dòng)作”不斷，由于過(guò)于寬松而變成“烏龍”事件的也有幾例。近日，河南省關(guān)于七折房貸利率優(yōu)惠的指示，“高調”地刺激了人們的神經(jīng)，關(guān)于政府是否“救市”的討論再次掀起。很快，河南銀監局權威人士表示，網(wǎng)上所傳河南房貸新政是誤傳，鄭州金融辦相關(guān)人士也否認了房貸有相關(guān)新政。
盡管如此人們對房?jì)r(jià)上漲的預期明顯升高。
自2012年3月份以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)強勁回暖，這不禁讓人想起2009年初，房地產(chǎn)市場(chǎng)一步“從冬到夏”。雖然表面都是成交繁榮，但2012年的“從嚴”與2009年的“鼓勵”全然不同，購房者心態(tài)需求也有差異。最為關(guān)鍵是，2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)正走在回暖的道路上，全國房地產(chǎn)景氣指數節節攀升，回至景氣臨界點(diǎn)之上；而此時(shí)，國房景氣指數步步下滑，創(chuàng )下37個(gè)月新低，逼近2008年最低點(diǎn)。
政策基調：從鼓勵購房到堅持調控
2008年，全球經(jīng)濟危機襲卷而來(lái)，我國實(shí)體經(jīng)濟遭受創(chuàng )傷之后，房地產(chǎn)作為穩經(jīng)濟的“抓手”挺身而出。進(jìn)入2012年，國際環(huán)境來(lái)看，全球經(jīng)濟雖然走出谷底，但是復蘇依然不穩，歐元區的威脅依然沒(méi)有接觸，美國第三輪量化寬松正在醞釀中。國內經(jīng)濟數據好轉，但是經(jīng)濟增速下滑的風(fēng)險不可避免。這與2009年基本類(lèi)似。
但是對于房地產(chǎn)調控，中央的態(tài)度與2009年截然相反。
5月中旬，國務(wù)院總理溫家寶在武漢市就經(jīng)濟運行情況進(jìn)行調研時(shí)指出，要穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策，嚴格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策。
6月12日，發(fā)改委針對“發(fā)改委人士稱(chēng)地產(chǎn)松綁或是救市第二張牌”的報道作出澄清，表示該部門(mén)最近沒(méi)有人接受過(guò)該媒體記者采訪(fǎng)，有關(guān)報道純屬捏造。6月14日，央行新聞發(fā)言人已就“央行特急文件調整利率及其涉及房貸利率”一事作出回應：中央銀行和監管部門(mén)對個(gè)人住房貸款一直實(shí)施有效的政策引導和審慎性監管。個(gè)別媒體稱(chēng)“央行特急文件規定首套房貸利率最低可七折”，有意曲解央行政策意圖，有市場(chǎng)炒作之嫌。銀監會(huì )也做出相似陳述。6月18日，住房和城鄉建設部新聞發(fā)言人表示，當前各地要堅決按照中央要求，繼續堅定不移地抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)調控各項政策措施的貫徹落實(shí)工作。特別是嚴格執行差別化住房信貸、稅收政策和住房限購等措施，鞏固調控成果。6月23日，住房和城鄉建設部部長(cháng)姜偉新說(shuō)，明年將繼續堅持房地產(chǎn)調控不動(dòng)搖，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，要繼續落實(shí)地方政府對房?jì)r(jià)調控的責任。將嚴格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策，支持居民的合理購房需求，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部陳雪認為，一周之內，四部委接連發(fā)布涉房調控的表態(tài)，一方面說(shuō)明在市場(chǎng)觀(guān)望相持的敏感期，輿論風(fēng)險高企；同時(shí)也表明，目前中央對于房地產(chǎn)調控的態(tài)度依舊嚴謹，并無(wú)明顯的放松跡象。
中央的多番明確表態(tài)并沒(méi)有化解地方政府微調的“沖動(dòng)”，在三令五申之下，地方政府的“小動(dòng)作”有所增加甚至有高調之嫌。
據北京中原市場(chǎng)研究部統計顯示，自2011年下半年以來(lái)，北京、上海、杭州、重慶、廈門(mén)、武漢、合肥、南京、常州、吉林、中山、長(cháng)春、蕪湖、從化、馬鞍山、沈陽(yáng)等33個(gè)城市分別從不同角度出臺了樓市微調政策，政策微調內容涉及限購政策、土地出讓、普通住宅標準、稅費優(yōu)惠以及購房補貼等。除蕪湖、佛山、成都等因為微調觸碰到了限購紅線(xiàn)，政策頒布不久就被“叫�！蓖�，其他政策基本都得到默許。
就在其他城市通過(guò)各種方式試探調控松動(dòng)底線(xiàn)之時(shí)，上海卻反其道而行之。進(jìn)一步的政策是，凡單身、非上海籍購房者，無(wú)論是否已有繳納社�；騻�(gè)人所得稅證明，目前已被列入購房限制范疇。
按照上海目前執行的限購令規定，對于不能提供2年內在上海市累計繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì )保險(城鎮社會(huì )保險)繳納證明的非上海戶(hù)籍居民家庭，暫停在上海向其售房。政策收緊后，無(wú)論是否已有繳納稅賦或社保證明的單身外地人士，均不能在上海購房。目前上海購房者的單身狀態(tài)包括：未婚、離婚及喪偶等。而對于單身購房者的手續規定，早已趨嚴至“需有相關(guān)部門(mén)出具的單身證明”的地步。
開(kāi)發(fā)商策略：從捂盤(pán)惜售到降價(jià)促銷(xiāo)
樓市回暖跡象明顯的情況下，房企剛剛融資得來(lái)的錢(qián)就被派到了土地市場(chǎng)。中原地產(chǎn)監測數據顯示，2012年1月至5月，萬(wàn)科、中海、華潤等多家開(kāi)發(fā)商均有成功融資案例。于是，沉寂了些許時(shí)日的土地市場(chǎng)近段時(shí)間似乎也開(kāi)始回暖，恒大13.22億元廣州拿地、萬(wàn)科3.8億元廣州拿地、中鐵置業(yè)22.87億元貴陽(yáng)拿地、龍湖12.8億元拿下成都武侯晉陽(yáng)地塊。
有分析人士認為，開(kāi)發(fā)商及時(shí)補倉主要是吸取2009年無(wú)房可賣(mài)的教訓。
2009年，新盤(pán)開(kāi)售前徹夜排隊成為當年樓市的一道風(fēng)景，真真假假的房托與購房者之間的“互動(dòng)”成就了一個(gè)又一個(gè)“日光盤(pán)”，也將房?jì)r(jià)一路推高至前所未有的高度。為了盡量拖延樓盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)間，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始“捂盤(pán)”。開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)前的種種，在曾經(jīng)風(fēng)靡一時(shí)的電視劇《蝸居》中展露無(wú)遺。
2009年房?jì)r(jià)的瘋狂上漲，不僅給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了豐厚的利潤，當年年初及時(shí)購房的人，如果選擇了地理位置上佳的樓盤(pán)，隨后在不到一年的時(shí)間里也坐享了房?jì)r(jià)近50%的上漲。當時(shí)記者調查過(guò)的地鐵5號線(xiàn)大屯路東站附近的金泉家園，2009年初其新售樓盤(pán)均價(jià)每平方14000元左右，2009年末2010年初之時(shí)，該盤(pán)早已越過(guò)20000元關(guān)口，后來(lái)隨著(zhù)15號線(xiàn)的修建，至今，金泉家園的二手房每平方米已經(jīng)33000元左右。
如今房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然成交比較旺盛，房?jì)r(jià)也有走高的跡象，但開(kāi)發(fā)商“以?xún)r(jià)換量”的思路并未改變。
北京中原市場(chǎng)研究部統計數據顯示，今年端午節前兩天(22日-23日)北京新建住宅簽約876套，二手房住宅簽約279套，合計簽約1155套，這一數字比今年五一小長(cháng)假的前兩天簽約量上漲55.9%，而同比去年端午假期的前兩天成交量增加289%。
開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)的手段五花八門(mén)，在電子信息時(shí)代，雖然大多數開(kāi)發(fā)商都沒(méi)有將樓盤(pán)搬到網(wǎng)上進(jìn)行銷(xiāo)售，但卻都和房產(chǎn)頻道或是門(mén)戶(hù)網(wǎng)站進(jìn)行了深度合作以此達到雙贏(yíng)。合生·濱江帝景的優(yōu)惠是“搜房會(huì )員專(zhuān)享98折”；鴻坤·羅納河谷則是高調宣布“99萬(wàn)買(mǎi)別墅不是夢(mèng)”，推出一套5折房源。
打折、買(mǎi)房送車(chē)、買(mǎi)房送家具這些手段已經(jīng)不再新穎，但每當市場(chǎng)不是特別景氣時(shí)，還是會(huì )有開(kāi)發(fā)商用來(lái)促銷(xiāo)。廊坊的紐約公園三期就退出了買(mǎi)房送車(chē)活動(dòng)，所送車(chē)的品牌根據所選房子區別，目前在售房源為88平米南北通透兩居和119平米通透三居，65平米一室兩廳，均價(jià)6800元/平米，買(mǎi)三居送福特車(chē)，買(mǎi)兩居送雪佛蘭。
為了盡快回籠資金，開(kāi)發(fā)商可是各顯神通。南京仙林悅城5月10日啟動(dòng)了“你買(mǎi)房，我還貸”活動(dòng)，凡是參與365團立方活動(dòng)并在活動(dòng)期間認購的網(wǎng)友，開(kāi)發(fā)商將按首付3成、貸款7成、基準利率95折、月供30年計算的標準，無(wú)償幫購房者還12個(gè)月月供。
與哈爾濱的海吉雅·樂(lè )都項目推出的“0元購房”相比，南京仙林悅城的開(kāi)發(fā)商還是比較“吝嗇”。海吉雅·樂(lè )都推出惠民行動(dòng)返款共分12種，根據不同的返款模式，返款金額略有不同。以10年返款為例，購房10年后可以享受開(kāi)發(fā)商一次性返還全部購房款，也就是所謂的“0元購房”。據業(yè)內人士分析，海吉雅·樂(lè )都的12種返款方式滿(mǎn)足的剛需族、剛改族和投資客的需求。
房貸：從七折利率到九折利率
2009年，首套房貸七折利率的優(yōu)惠在各大銀行極為普遍，即便是到年底，房地產(chǎn)逐漸收緊的態(tài)勢形成，獲取優(yōu)惠利率依然不是一件難事，85折優(yōu)惠或是8折都不是難題，在個(gè)別資金寬裕的股份制銀行，甚至依然可以獲得7折的優(yōu)惠利率。二套房貸1.1倍利率的執行力度也不是很強。
2010年房地產(chǎn)調控開(kāi)始之后，首套房貸利率優(yōu)惠逐漸縮小，2011年下半年，首套房貸利率開(kāi)始回歸基準利率最后直至1.1倍甚至更高。2012年初，隨著(zhù)新一輪信貸額度的下發(fā)，首套房貸利率又開(kāi)始出現優(yōu)惠，但是幅度以及力度很小。
中行近日將首套房貸利率優(yōu)惠從85折調整至9折，僅有個(gè)別資質(zhì)優(yōu)秀的客戶(hù)可以享受85折優(yōu)惠。中行收窄利率優(yōu)惠并非個(gè)案，工行早在今年5月份就已經(jīng)將優(yōu)惠幅度回調至9折。記者在咨詢(xún)中發(fā)現，招商銀行(600036,股吧)很難有利率優(yōu)惠。雖然目前多數銀行依然可以申請到首套房貸85折的利率優(yōu)惠，但是，銀行悄然收緊優(yōu)惠的趨勢正在形成。
對此，陳雪表示，3月至今，北京二手房市場(chǎng)成交量持續維持高位的情況下，商貸比例也在逐漸增加，僅6月上半月此比例就比5月增長(cháng)2個(gè)百分點(diǎn)達到21%，部分銀行個(gè)貸的剩余額度快速減少。此次中國銀行(601988,股吧)降低首套房貸優(yōu)惠幅度，主要的原因是銀行信貸額度有限。陳雪表示，雖然無(wú)法估計各個(gè)銀行現存個(gè)貸額度剩余的具體數額或者比例，但各大銀行紛紛上調個(gè)人存款利率爭儲，也能側面推測銀行剩余額度并不多。
“如果成交繼續走高，存準率短期內不再下調，降息預期依然存在的情況下，不排除更多銀行將重新回調首套房利率至9折，甚至基準�！标愌┱f(shuō)。
除此之外，時(shí)隔3年，在相似的市場(chǎng)環(huán)境不同的政策背景下，人們對房?jì)r(jià)上漲預期有驚人的相似。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計，2012年以來(lái)，期房市場(chǎng)新增項目76個(gè)項目，其中21個(gè)項目年內成交均價(jià)出現一定程度上漲，占比約為28%，總成交量為2990套，占比超過(guò)50%。3-5月，全市商品住宅成交均價(jià)從1.9萬(wàn)元上漲到近2萬(wàn)元。中原地產(chǎn)數據顯示，截至6月18日，月內住宅簽約均價(jià)為21238元每平方米，環(huán)比5月上漲了7.7%。
成交的回暖帶動(dòng)了房?jì)r(jià)的小幅攀升，使得對房?jì)r(jià)看漲的人數也多了起來(lái)。央行2012年第2季度儲戶(hù)調查問(wèn)卷報告顯示，對下季房?jì)r(jià)，預期上漲的居民比例為20.4%，較上季提高2.8個(gè)百分點(diǎn)。對方家看漲的人數與2009年同期相當，2009年第2季度央行進(jìn)行的儲戶(hù)調查問(wèn)卷報告顯示，預計下季房?jì)r(jià)上漲的居民占比增至25.3%，當時(shí)由于房?jì)r(jià)也正處于上升通道，所以對于上漲的預期較1季度增加9.5個(gè)百分點(diǎn)。2012年第2季度報告顯示，未來(lái)3個(gè)月內準備出手購房的居民占15.7%，這一數據與2009年的15.8%更為接近，雖然政策環(huán)境有所不同，但是面對正處于上升通道的房?jì)r(jià)，儲戶(hù)心態(tài)基本相近。
對于價(jià)格的試探性上漲，陳雪認為，這與進(jìn)入旺季和近期政策調整有一定關(guān)系。另外還有以下幾個(gè)原因：第一，項目入市后，低價(jià)房源最先進(jìn)入銷(xiāo)售周期，后期高價(jià)房源成交拉高價(jià)格；第二，優(yōu)惠措施取消，如百合灣嘉園、保利羅蘭小區、綠地花都嘉園等近期都有取消或降低優(yōu)惠幅度，尤其漲幅最大的長(cháng)灘庭苑由于前期特價(jià)房源售罄造成前后價(jià)格差額較大；第三，部分熱銷(xiāo)項目和之前深降項目試探性提價(jià)。
鏈家地產(chǎn)副總裁林倩認為，就當前的趨勢來(lái)看，下半年剛性需求依舊會(huì )不斷入市。但對于北京這樣的限購城市，剛性需求的釋放存在不確定性。因此近期部分熱銷(xiāo)項目提價(jià)，短期來(lái)看符合營(yíng)銷(xiāo)規則，但長(cháng)久來(lái)看未必符合市場(chǎng)實(shí)際。