6月前20天，上海樓市成交呈現淡季不淡的局面，均價(jià)同時(shí)創(chuàng )下18個(gè)月來(lái)的新高，但持續回暖仍是未知數。據統計，7月預開(kāi)盤(pán)項目縮水三成。業(yè)內人士分析，7月上海樓市成交走勢仍要看6月樓市的行情。

　　成交：6月或成上半年之最

　　金豐易居&佑威監控的數據顯示，截止到6月20日，上海商品住宅6月成交了57.86萬(wàn)平方米，較5月同期41.6萬(wàn)平方米的成交量上升了16.4%，與5月全月80.63萬(wàn)平方米的成交量相比，占比也超過(guò)了六成，
　　佑威機構執行董事黃志堅表示，如果保持目前的水平，則6月可達到83.89萬(wàn)平方米的成交量，有機會(huì )超過(guò)5月的80.63萬(wàn)平方米，成為上半年的月度成交冠軍。即便6月因梅雨原因不能超過(guò)5月，差距也不會(huì )太大。
　　黃志堅分析，之所以6月會(huì )比原先業(yè)內預期的高，主要是和降息、首套房貸利率最低可至7折等政策有關(guān)。加上宏觀(guān)經(jīng)濟有加大力度止跌企穩的需要，讓整個(gè)市場(chǎng)有了房地產(chǎn)調控政策見(jiàn)底的預期，因而吸引了一部分買(mǎi)家入市“抄底”，推高了成交量。
　　同策咨詢(xún)研究中心總監張宏偉指出，由于宏觀(guān)經(jīng)濟增速放緩、房地產(chǎn)市場(chǎng)政策“微調”為市場(chǎng)成交量回暖提供了政策面、市場(chǎng)面的機會(huì )，4月、5月開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)“降價(jià)跑量”取得了不錯的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。因此，在今后一段時(shí)期內，開(kāi)發(fā)企業(yè)還應該抓住政策面“微調”給予市場(chǎng)釋放剛需的“窗口期”，及時(shí)推盤(pán)跑量。只有及時(shí)跑量回籠資金，開(kāi)發(fā)企業(yè)才可以 “現金為王”。這樣，無(wú)論是政策面再度收緊，還是開(kāi)發(fā)企業(yè)出手拿地，都將得心應手。

　　均價(jià)：創(chuàng )18個(gè)月新高

　　中國房產(chǎn)信息集團發(fā)布的最新報告顯示，6月前17天上海一手商品住宅的平均成交價(jià)格18個(gè)月之后重新站上23000元/平方米的高位，達到23141元/平方米。房?jì)r(jià)創(chuàng )2011年1月史上最嚴調控后新高的主要原因是，上海樓市今年3月以來(lái)的持續熱銷(xiāo)，促使前期大跌的剛需樓盤(pán)價(jià)格回漲，投資客重新入場(chǎng)也使得豪宅熱銷(xiāo)。
　　對此中房信研究總監薛建雄表示擔憂(yōu)：“經(jīng)過(guò)近一年半的嚴厲調控，盡管房?jì)r(jià)漲勢得到控制，但也積累下更深的矛盾。如購買(mǎi)力積壓、開(kāi)工量下降導致的后續供應能力不足，加上保障房只見(jiàn)大量開(kāi)工建設，不見(jiàn)大量分配和分配制度的不完善，如果政府沒(méi)有更好的疏導化解的辦法，積壓的矛盾將在一系列刺激購房政策的推動(dòng)下，重新走向量?jì)r(jià)齊升�！�

　　供應：7月繼續縮水 新盤(pán)占半數

　　上海搜房數據監控中心截至6月20日的統計，2012年7月上海市場(chǎng)預計將有22個(gè)住宅項目開(kāi)盤(pán)，比6月份32個(gè)的預開(kāi)盤(pán)量（截至6月20日）萎縮31.3%。與2011年7月最終28個(gè)的開(kāi)盤(pán)量相比也有21.4%的跌幅。22個(gè)預開(kāi)盤(pán)項目中，除1個(gè)項目計劃同時(shí)推出公寓和別墅房源外，有14個(gè)樓盤(pán)推出公寓房源，7個(gè)樓盤(pán)推出別墅房源。
　　上海搜房數據監控中心分析師湯正魏介紹，鑒于目前利好消息不斷，以及受近期成交活躍的影響，刺激不少開(kāi)發(fā)商加快了推盤(pán)節奏，自6月以來(lái)，樓市預售面積再次呈現出了逐周上揚的趨勢。而7月一直是樓市比較冷清的月份，推盤(pán)量出現下滑也屬正�，F象。但需要指出的是，隨著(zhù)市場(chǎng)的逐步回暖，不少全新項目開(kāi)始計劃入市試水，7月份預計有12個(gè)全新盤(pán)亮相，占比達54.5%。

　　預期：前景迷茫

　　黃志堅指出，7月的成交量和6月的關(guān)聯(lián)度較大。如果6月成交量能創(chuàng )年內新高，則表明政策利好沖破了季節性影響，短期內將會(huì )進(jìn)一步促使觀(guān)望客入市，在價(jià)格合適的情況下，自然會(huì )拉高7月的成交量。而如果6月的成交量沒(méi)有創(chuàng )新高，受黃梅雨季影響，則7月成交量下滑的概率就比較大。但即便有下滑，受利好和慣性影響，下滑的幅度也不會(huì )太大。
　　張宏偉則表示， 6-8月是傳統的市場(chǎng)淡季，但是，2012年的市場(chǎng)狀況有可能區別于往年，保持不好不壞的狀態(tài)，甚至出現小幅反彈。雖然如此，成交量的可持續性回暖仍然存在一定的變數，這樣的變數主要表現在開(kāi)發(fā)商降價(jià)“見(jiàn)好就收”、政策面還沒(méi)有出現實(shí)質(zhì)性松動(dòng)、整體市場(chǎng)庫存壓力比較大、開(kāi)發(fā)企業(yè)資金仍然相對緊張等，這就決定了短期內市場(chǎng)“降價(jià)跑量”的勢頭不會(huì )改變。
　　另外，上海商品住宅市場(chǎng)庫存仍然維持在1000萬(wàn)平方米左右的高位，去化周期在15個(gè)月以上（按照當前月均去化量60萬(wàn)-70萬(wàn)平方米計算），這依然是房?jì)r(jià)繼續下行的信號。盡管個(gè)案房?jì)r(jià)降幅有收窄跡象，但大趨勢短期內改變不了。

　　部分項目逆市漲價(jià)

　　中房信的市場(chǎng)監測數據顯示，嘉定新城的綠地瑅香公館去年12月開(kāi)盤(pán)成交的27套房源均價(jià)僅13192元/平方米，至今年5月成交的91套均價(jià)已達14279元/平方米，6月前17天成交的12套房源均價(jià)更是達到14573元/平方米，累計漲幅達10.5%。同區域的合景疊翠峰去年12月開(kāi)盤(pán)成交價(jià)13228元/平方米，6月漲至14416元/平方米，漲幅9%。萬(wàn)科金色城市今年1月開(kāi)盤(pán)成交均價(jià)12490元/平方米，6月漲到13485元/平方米，漲幅達8%。
　　除了新盤(pán)低開(kāi)高走之外，原先區域內一些大跌的樓盤(pán)也重現升勢。
　　嘉實(shí)上投名城二期幾套房源去年的清盤(pán)價(jià)低至9385元/平方米，今年5月推出三期，開(kāi)盤(pán)均價(jià)10772元/平方米，6月又漲至11123元/平方米，相較二期尾盤(pán)的漲幅達18.5%，已經(jīng)接近該案前年7月以前的歷史最高價(jià)。路勁翡麗灣從去年1月的16231元/平方米大跌至12月的13956元/平方米之后，熱銷(xiāo)197套。今年6月推出的類(lèi)似房源卻以高達14865元/平方米的均價(jià)成交了145套，漲幅達6.5%。
　　房?jì)r(jià)出現大幅反彈的并不止嘉定一個(gè)區域。去年大跌的松江、青浦等遠郊區域的房?jì)r(jià)同樣出現了明顯反彈。松江的米蘭諾貴都去年11月開(kāi)盤(pán)后成交235套，均價(jià)13936元/平方米，6月前17天成交的112套房源均價(jià)已達15307元/平方米，漲幅達9.8%。新弘國際城從去年初的近17500元/平方米跌到去年12月的12980元/平方米之后，如今又漲至14053元/平方米，漲幅達8.3%。青浦的富力桃園從去年初的近15000元/平方米一路跌至去年12月的10719元/平方米，才獲得了267套的熱銷(xiāo)業(yè)績(jì)，6月成交的20套房源已回漲至12076元/平方米，漲幅達12.7%。
　　隨著(zhù)市場(chǎng)逐步活躍，上海房?jì)r(jià)再度攀高。本輪史上最嚴厲的樓市調控出臺前夜，上海一手商品住宅的平均成交價(jià)格曾達到25076元/平方米（2010年12月）；政策出臺的當月（2011年1月）已降至23767元/平方米，之后16個(gè)月的時(shí)間里一直在23000元/平方米以?xún)�，其中今�?月跌至最低的20040元/平方米。3月之后均價(jià)就快速攀升，6月前17天的平均成交價(jià)格再度達到23141元/平方米，創(chuàng )下樓市最嚴厲調控18個(gè)月之后的新高。
　　對此，中房信研究總監薛建雄認為，自去年1月最嚴厲調控之后，就再沒(méi)有其他加強調控的政策出臺。反而是房貸利率重現8折優(yōu)惠、各地紛紛調高普宅標準和公積金貸款上限，有些地方甚至出臺了裝修房補貼等購房政策，類(lèi)似的樓市“激勵政策”持續疊加形成了強大的市場(chǎng)推動(dòng)力，導致部分項目?jì)r(jià)格止跌反彈。

　　超四成購房者近期不買(mǎi)房

　　國家統計局近日公布了5月70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況。與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有43個(gè)。
　　價(jià)格的持續下滑引發(fā)了市場(chǎng)成交的上揚，紅五月“如約而至”，上海月成交量80.5萬(wàn)平方米，創(chuàng )下近一年的新高。6月以來(lái)，申城樓市“淡季不淡”，新房成交連續三周保持在20萬(wàn)平方米的高位，成交量甚至超過(guò)5月同期。
　　調查顯示，六成（60.5%）購房者認為6月樓市回暖的原因是央行降息，認為房貸打折幅度加大促使6月成交回暖的占到兩成（19.8%），而12.3%的購房者表示市場(chǎng)供應充足也是市場(chǎng)回暖的主要原因，另有7.4%的購房者表示價(jià)格實(shí)惠也是樓市回暖的原因。
　　調查顯示，有三分之一（33.3%）的購房者表示會(huì )在近期出手，而超過(guò)四成（44.5%）的購房者表示不會(huì )在近期買(mǎi)房。還有22.2%的購房者不確定是否會(huì )在近期購房。
　　調查顯示，五成（50.8%）購房者認為下半年房?jì)r(jià)走勢會(huì )基本保持平穩，而近兩成（19.0%）的購房者看不清下半年走勢，仍有15.9%的購房者認為房?jì)r(jià)會(huì )在下半年繼續上漲，也有14.3%的購房者看跌。