全球房地產(chǎn)基金更重“現金流”收益
2012-06-29   作者:記者 方家喜/北京報道  來(lái)源:經(jīng)濟參考報
 
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    記者注意到,最近,以REITs為代表的全球房地產(chǎn)證券,以其高派息率以及投資標的的穩定現金流回報,受到投資者追捧。彭博數據顯示,截至2011年底,全球上市房地產(chǎn)證券總市值達到7800億美元,其中REITs占比超過(guò)60%,成為海外商業(yè)地產(chǎn)最大規模投資工具。
  據悉,正在發(fā)行的嘉實(shí)全球房地產(chǎn)基金正是以全球REITs為主要投資對象的基金產(chǎn)品。記者了解到,與國內現有的房地產(chǎn)信托主要發(fā)揮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資功能不同,國外REITs多從事不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、管理業(yè)務(wù),其收益主要來(lái)自投資不動(dòng)產(chǎn)的“固定租金+房產(chǎn)增值”雙盈利模式。而穩定的租金收入以及高分紅所帶來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)投資現金流收益,正是REITs近幾年在市場(chǎng)快速擴展的根本原因。
  彭博數據統計顯示,從2002年到2011年,在業(yè)績(jì)比較基準中具備10年價(jià)格和分紅歷史的REITs中,過(guò)去10年累計回報率達到237.0%,年化收益率高達11.6%,遠高于國內A股市場(chǎng)平均水準,其中以租金形式為主要現金收益來(lái)源的收益占比約44%。
  市場(chǎng)分析人士指出,一直以來(lái),國內資本市場(chǎng)、尤其不動(dòng)產(chǎn)投資缺少以現金流為側重點(diǎn)的投資產(chǎn)品,且在國內房地產(chǎn)行業(yè)尚不具備成熟投資機制的背景下,投資者主要依賴(lài)傳統買(mǎi)賣(mài)方式以博取不動(dòng)產(chǎn)價(jià)差,投資風(fēng)險較高。與之相對的是,在海外成熟資本市場(chǎng),以商業(yè)地產(chǎn)和收益型不動(dòng)產(chǎn)為投資對象的REITs產(chǎn)品,在長(cháng)期持有過(guò)程中不僅能分享商業(yè)地產(chǎn)本身增值收益,租金水平隨著(zhù)通脹水平也會(huì )定期調整,其至少90%的租金收益也會(huì )以分紅形式回報給投資者,以保證商業(yè)地產(chǎn)投資長(cháng)期穩定的“現金流”收入。
  以REITs市場(chǎng)最為發(fā)達的美國為例,根據美國房地產(chǎn)信托協(xié)會(huì )(NAREIT)統計,截至2011年7月底,2000年以來(lái),零售消費類(lèi)商業(yè)房產(chǎn)平均租金收益率維持在10%以上,最低的工業(yè)房產(chǎn)2000年以來(lái)年均收益率也維持在6%以上;隨著(zhù)海外不動(dòng)產(chǎn)投資回溫,租金收益率也將進(jìn)一步攀升。
  作為主投全球REITs的基金產(chǎn)品,嘉實(shí)全球房地產(chǎn)基金在產(chǎn)品設計上約定,在符合基金分紅條件的前提下,每季度至少進(jìn)行一次收益分配,投資者除默認現金分紅外,也可以選擇紅利再投資形式獲取REITs投資長(cháng)期復利收益。
  不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域資深人士表示,當前深陷宏觀(guān)調控下的國內房市前幾年的高回報率已成“過(guò)眼云煙”,相對傳統直接買(mǎi)賣(mài)的方式,不動(dòng)產(chǎn)投資的精髓更在于通過(guò)優(yōu)質(zhì)地段房地產(chǎn)產(chǎn)生的現金收益促進(jìn)財富的增長(cháng)。
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