近期，江西南昌樓市“供銷(xiāo)兩旺”，5月下旬至6月中下旬，出現持續性的周成交量破千的態(tài)勢，呈現自限購政策實(shí)施以來(lái)難得的銷(xiāo)售旺盛局面。南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)監測數據顯示，5月南昌市區商品住宅銷(xiāo)售3710套，同比上漲110%，6月11日至17日一周，南昌市區新建商品房共計成交1075套，至此，5月下旬以來(lái)，南昌樓市連續出現4周周成交量在千套以上的情況。圖為市民在南昌市紅谷灘新區一處樓盤(pán)前經(jīng)過(guò)。記者 周科 攝

    記者在河南省許昌市采訪(fǎng)了解到，國內首個(gè)按市場(chǎng)運作、以個(gè)人委托代理模式開(kāi)發(fā)的住宅小區，將于今年9月底建設完工交付使用。這個(gè)建筑面積7.8萬(wàn)平方米的小區，代建對象主要針對當地中小學(xué)、幼兒園教師等城市中低收入階層，住房均價(jià)低出同類(lèi)地段市場(chǎng)均價(jià)35%，與疲軟的房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)相比，這個(gè)小區在開(kāi)工時(shí)房屋幾乎已經(jīng)訂購一空，迅速激活了城市中低收入者的住房消費。采訪(fǎng)中，一些專(zhuān)家認為，這種新的開(kāi)發(fā)模式是構建房地產(chǎn)多元化供給市場(chǎng)的有益探索，在一定程度上起到了以市場(chǎng)的辦法解決民生問(wèn)題的作用，值得鼓勵借鑒。

　　“平民地產(chǎn)”深受歡迎

　　這個(gè)通過(guò)個(gè)人委托代理模式開(kāi)發(fā)、名為“書(shū)香苑”的住宅小區，由于價(jià)格遠低于市場(chǎng)均價(jià)，甚至比當地一些經(jīng)濟適用房小區均價(jià)還低，被稱(chēng)為“平民地產(chǎn)”，深受城市中低收入階層的歡迎。
　　健康路小學(xué)教師宋小軍是這個(gè)項目的第一個(gè)參與者，他說(shuō)：“我看房看了五六年，這下終于買(mǎi)到自己能買(mǎi)得起的房子了�！彼�說(shuō)：“我從2004年起開(kāi)始看房，越看價(jià)越高，越看越買(mǎi)不起，工作10多年了，還帶著(zhù)老婆孩子和老人住在不到50平方社的屋里。這次我選了一套120平方米左右的房子，總房?jì)r(jià)20萬(wàn)元出頭，比商品房便宜很多，我拿出全部積蓄10萬(wàn)元交了首付，往后就靠貸款了，這種模式特別適合我們�！�
　　記者了解到，這個(gè)小區于2009年9月動(dòng)工，分三期開(kāi)發(fā)，共有12幢多層和四幢小高層，到2011年6月，12幢多層、456套房已全部交工，入住率達到71%；四幢小高層到今年9月底交工。小區房屋面積在80平方米至140平方米之間，其中中小戶(hù)型占到80%。
　　在價(jià)格上，這個(gè)小區多層均價(jià)在1600元，遠低于2700元左右的市場(chǎng)平均價(jià)價(jià)格；小高層由于近幾年原材料價(jià)格上漲等因素，均價(jià)從原來(lái)的2157元上漲到了2391元，但仍然遠低于當地小高層3900元至4200元的市場(chǎng)均價(jià)。
　　這個(gè)小區位于許昌市老城區，位置并不偏遠，附近有兩所小學(xué)和兩所中學(xué)，在當地屬于優(yōu)勢教育資源；周邊醫院、超市等生活配套齊全。購房戶(hù)中，市區兩級教師約有230多戶(hù)，占到了30%左右，其它主要是當地一些收入偏低的單位職工。
　　許昌市魏都區的小學(xué)教師趙明說(shuō)：“我聽(tīng)說(shuō)這個(gè)項目后，回家一商量第二天就交了5萬(wàn)元預付款，這個(gè)價(jià)格和我平�？吹拿科椒矫锥�三千元的樓盤(pán)相比便宜太多了�！彼�說(shuō)，比自己參加工作早幾年的趕上了集資建房，往后的只能買(mǎi)商品房了，但兩口子每月收入加一起還不夠買(mǎi)一平方米的，像自己這個(gè)情況的同事有很多，基本都和老人住一起，像這樣的代理建房模式實(shí)際上還帶有一定公益性質(zhì)，大家很歡迎。

　　成本完全公開(kāi)　利潤提前限定

　　許昌市的個(gè)人委托代理建房采取雙公司運作，即由惠民房產(chǎn)中介公司和惠民房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司兩家公司來(lái)實(shí)施，把有住房需求、自愿參與建房的個(gè)人組織起來(lái)，把各項成本向參與者完全公開(kāi)，公司通過(guò)收取提前限定利潤率的代理服務(wù)費的方式盈利。
　　公司負責人楊金城介紹說(shuō)，城市中低收入階層對住房需求的市場(chǎng)空間巨大，但最大的障礙就是房?jì)r(jià)過(guò)高。2007年公司成立后，決定針對中低收入階層、按照代理建房的模式來(lái)開(kāi)發(fā)。在2007年第一次參與土地競標時(shí)，總共有2000多人報名參加，光教師就有1097名，還出現了通宵排隊預訂房號的場(chǎng)景，3天之內就收到了預交建房款2000多萬(wàn)元。但后來(lái)因土地拍賣(mài)價(jià)格過(guò)高，超出了公司給客戶(hù)房?jì)r(jià)每平方米不超過(guò)1350元的承諾，隨后放棄競拍。
　　2008年后，拿下這塊土地的開(kāi)發(fā)商因為地價(jià)過(guò)高、市場(chǎng)萎靡等問(wèn)題，向政府提出退地。經(jīng)過(guò)與政府的溝通協(xié)商，在許昌市政府的積極支持下，惠民公司正式承接了這塊土地。由于第一次的競標失敗，這次只有357人預交了建房款，但隨著(zhù)項目真正進(jìn)入實(shí)施，許多客戶(hù)上門(mén)預交建房款，提前預訂一空。
　　代理建房模式受歡迎的一個(gè)核心就是成本完全公開(kāi)、利潤提前限定。楊金城介紹說(shuō)，公司和每一個(gè)參與者簽訂合同，把成本中的各項構成和折算出的每平方米的價(jià)格，向參與者完全公開(kāi)，并把公司的代理服務(wù)費約定在7%。同時(shí)成立由參與者組成的11人的監管組，對項目進(jìn)展、工程建設、資金支付等進(jìn)行全程監管。與傳統的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式相比，這種模式?jīng)]有售樓部、沒(méi)有廣告支出、不依賴(lài)銀行貸款，利潤又提前限定，這樣的項目才能做到平價(jià)房產(chǎn)。
　　原魏都區教體局局長(cháng)宋云峰介紹說(shuō)，這個(gè)項目有區教育系統100多名教師參加，應該說(shuō)在解決教師住房難問(wèn)題上發(fā)揮了重要作用。集資建房取消后，針對教師住房難、群眾呼聲大的問(wèn)題，曾經(jīng)和幾家開(kāi)發(fā)商聯(lián)系過(guò)團購，但價(jià)格仍然難以接受。這次許多教師之所以參加代理建房，因為這種模式成本和利潤都是透明的，價(jià)格上與教師們的收入相比也能接受，又能參與到工程質(zhì)量和資金監管中，群眾很歡迎，也確實(shí)為中低收入階層辦了好事。

　　市場(chǎng)空間巨大　運作漸趨成熟

　　根據惠民公司在許昌市40多個(gè)單位的市場(chǎng)調研，有自愿參與此種模式建房意向的人達1萬(wàn)多人，主要分三種類(lèi)型的住房需求者，即：自住型、改善型和農村人口進(jìn)城務(wù)工者。楊金城介紹說(shuō)，大部分客戶(hù)屬于買(mǎi)不起商品房，又不能享受廉租房和經(jīng)適房，根據我們的抽樣調查匡算，這種類(lèi)型的需求者約占全市需房者65%左右，需求潛力巨大。
　　記者采訪(fǎng)了解到，個(gè)人委托代理建房模式是由個(gè)人合作建房脫胎而來(lái)。幾年前，個(gè)人合作建房曾在全社會(huì )引起廣泛關(guān)注，先后有50多個(gè)城市成立了個(gè)人合作建房組織，聯(lián)合消費者準備自己開(kāi)發(fā)建設平價(jià)房，但最后都銷(xiāo)聲匿跡。許昌的這種個(gè)人委托代理建房模式也是通過(guò)將自愿參與建房者組織起來(lái)，開(kāi)發(fā)建設平價(jià)房，但解決了個(gè)人合作建房存在的合法性、規范性和專(zhuān)業(yè)性不足等問(wèn)題。
　　個(gè)人委托代理建房模式吸取了個(gè)人合作建房“客戶(hù)前置”的長(cháng)處，即首先搞市場(chǎng)需求調查，提前鎖定客戶(hù)，同時(shí)吸取了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)公司化運作的規范操作方法，但又區別于大多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)運作模式。
　　在經(jīng)營(yíng)方法上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建設的商品房是自主建設，自主定價(jià)，自主經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售，客戶(hù)后置；而個(gè)人委托代理建房是客戶(hù)前置，即提前約定好客戶(hù)，并受他們的委托，根據他們的意愿和要求設計建房，提前協(xié)商約定代建房?jì)r(jià)，提前約定代理服務(wù)費收取的比例，建房成本全面公開(kāi)，自始至終屬于代理行為；在資金投入上，開(kāi)發(fā)商是自行投資開(kāi)發(fā)建設，委托代理個(gè)人建房是以需房消費者投資為主，公司資金作為輔助而實(shí)施的一種代理建房行為，并且從設計到建設，要全面聽(tīng)取需房消費者的意見(jiàn)，同時(shí)建房的全過(guò)程處于需房消費者的參與和監督之下。
　　在資金管理管理上，采用“多方共管，公開(kāi)透明”的方式，即每個(gè)人預交的建房資金由代理公司方、出資人代表方組成住房建設監管組共管，在銀行開(kāi)立預存資金賬戶(hù)，銀行預留印章分設分管，在資金使用時(shí)，各方在用款項目申請書(shū)上共同簽字后，方可使用資金。并由銀行參與資金監管，確保資金的安全管理和使用。
　　2011年11月，許昌市又一個(gè)用代理建房模式開(kāi)發(fā)的六和花園小區項目也正式動(dòng)工。這個(gè)占地面積106畝、有13幢高層的小區，共計1350套房源，其中有1200套采用惠民公司的個(gè)人委托代理模式開(kāi)發(fā)，房屋均價(jià)僅為2760元，而同類(lèi)高層住宅市場(chǎng)價(jià)在4300元左右，已經(jīng)全部訂出。
　　楊金城介紹說(shuō)，這種模式操作已經(jīng)趨于成熟規范，各個(gè)環(huán)節特別是資金管理使用等核心問(wèn)題都在法律法規和參與者的監管之下；營(yíng)銷(xiāo)廣告推廣和銷(xiāo)售服務(wù)等環(huán)節的減少，大大降低了管理成本費用，有利于平抑房?jì)r(jià)，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設走向多體制、多機制、多種模式并舉的局面，也降低了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對銀行貸款的過(guò)度依賴(lài)。
　　河南省社科院院長(cháng)喻新安認為，這種新的開(kāi)發(fā)模式改變了當前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式過(guò)于單一的狀況，有助于借助市場(chǎng)力量使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)回歸理性。平抑房地產(chǎn)價(jià)格，一方面需要相關(guān)政策的落實(shí)到位，另一方面也更需要新的市場(chǎng)主體、新的開(kāi)發(fā)模式，培育多元化的市場(chǎng)力量。

　　為保障房市場(chǎng)化運作提供借鑒

　　一些專(zhuān)家認為，這種開(kāi)發(fā)模式通過(guò)完全市場(chǎng)化的運作，在一定程度上達到了政府保障房建設的民生目標，豐富了低端住宅市場(chǎng)的供給，對于平抑房?jì)r(jià)、激活中低收入階層購房需求有積極作用，值得借鑒推廣。
　　近期以來(lái)，保障房分配遇冷的現象頻頻出現，河南、廣東、湖北、河北等省份部分城市都曾出現經(jīng)適房銷(xiāo)售明顯“供過(guò)于求”的現象，許多樓盤(pán)的銷(xiāo)售比例不足一半，甚至只有一、二成。在鄭州、武漢等城市，首批公租房也遭受了市場(chǎng)冷遇。河南財經(jīng)政法大學(xué)副教授張金波認為，這反映出僅憑政府力量很難滿(mǎn)足多元化的市場(chǎng)需求，尤其是住房需求涉及交通、教育、醫療等多個(gè)方面，建保障房是政府做的惠民工程，但這并不意味著(zhù)政府要完全包辦，也應該考慮如何激活市場(chǎng)力量來(lái)解決問(wèn)題。
　　河南省社科院副院長(cháng)谷建全等專(zhuān)家認為，相比之下，許昌的個(gè)人委托代理建房模式是一種有益的探索，解決了經(jīng)濟適用房面臨的幾個(gè)難點(diǎn)問(wèn)題。首先是切實(shí)降低了房?jì)r(jià)，使政府從經(jīng)適房建設、分配、管理等事務(wù)中解脫出來(lái)；其次是強化了透明度，在購房者的參與下，能夠確保質(zhì)量；此外，供求雙方直接掛鉤，能夠消除地產(chǎn)泡沫。這對于推進(jìn)經(jīng)適房的市場(chǎng)化運作有重要的參考意義，尤其在二、三線(xiàn)中小城市發(fā)展潛力較大。
　　另一方面，一些地方干部認為，這種模式老百姓很歡迎，說(shuō)明它很有生命力，作為一種有益探索，需要不斷在實(shí)踐中成熟完善，政府也應給予大力支持；但同時(shí)，這種模式與現行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式有沖突，主要是利益沖突太大，也使得地方政府在支持和推廣上格外謹慎；此外，在土地招拍掛市場(chǎng)上能否在可接受價(jià)位成功舉牌，也是一大挑戰。
　　一些學(xué)者和專(zhuān)家建議，對于類(lèi)似的微利地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式創(chuàng )新，政府應給予一定的政策扶持，甚至可以視同保障性住房享受相關(guān)優(yōu)惠政策，如在城市配套費、墻改基金、電力配套費等地方行政事業(yè)性收費上給予減免。在稅收政策上，清理一些事實(shí)上重復納稅的項目，將既有的增值稅優(yōu)惠政策落實(shí)到位等，在成本透明的開(kāi)發(fā)模式下，這些政策還會(huì )推動(dòng)房?jì)r(jià)較大幅度下降。另一方面，建議政府在土地供應方面給予支持，比如，可以采取土地價(jià)撥的方式，或者有針對性地采取掛牌方式予以支持。同時(shí)，建議相關(guān)部門(mén)加強對類(lèi)似新開(kāi)發(fā)模式的關(guān)注，給予引導和幫助。