盡管限購政策一再被強調，但大量的購房需求同時(shí)也在急不可待地入市。
“我們新開(kāi)盤(pán)的200多套房源，開(kāi)盤(pán)當天用了大半天時(shí)間就賣(mài)完了，現在一套都沒(méi)有了�！�6月27日，位于上海嘉定的新城金郡項目銷(xiāo)售人員對《第一財經(jīng)日報》表示，該樓盤(pán)6月24日推出的210套房源優(yōu)惠后均價(jià)為14800元/平方米，盡管這一價(jià)格相比上一期每平方米上漲了接近2000元，但還是被一搶而空。
類(lèi)似的情形近期還發(fā)生在廣州、深圳、南京、杭州等地的房地產(chǎn)市場(chǎng)中。
盡管各地出現的搶購潮并不能排除炒作的可能性，但一個(gè)值得探討的問(wèn)題是，對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，最壞的時(shí)候是否真的已經(jīng)過(guò)去了？
量?jì)r(jià)齊升？
廣州雅居樂(lè )劍橋郡新推住宅僅在半天內就基本售罄；深圳水榭春天現“千人購房”；杭州寶龍城市廣場(chǎng)引百余人徹夜排隊；上海浦東高橋尼德蘭花園開(kāi)盤(pán)當天售出85%；碧桂園南京鳳凰城開(kāi)盤(pán)日回款約3.5億元，去化率近九成……連日來(lái)，各地有關(guān)“搶房”的消息紛紛見(jiàn)諸報端。
市場(chǎng)的變化亦被統計數據證實(shí)。
來(lái)自北京中原針對全國54個(gè)城市的最新數據統計更顯示，截至6月25日，全國主要的54個(gè)城市月內成交量達到了189739套，再次延續了3月來(lái)的市場(chǎng)復蘇。全月成交量有望再次突破22萬(wàn)套，上半年累計成交將突破百萬(wàn)套，達到約107萬(wàn)套。
“半年成交107萬(wàn)套，這一數字比2011年同期的95.4萬(wàn)套上漲了12%，環(huán)比2011年下半年的96.5萬(wàn)套也上漲了超過(guò)10%�！北本┲性袌�(chǎng)研究部總監張大偉指出，此次統計范圍內的成交上漲，表現為54個(gè)城市中的大部分均有不同程度的抬升。
目前市場(chǎng)中的一個(gè)微妙變化是，由成交量上漲帶來(lái)開(kāi)發(fā)商樂(lè )觀(guān)情緒開(kāi)始出現，他們不僅加快了推盤(pán)的速度，此前多數項目推出的優(yōu)惠折扣也逐漸消失甚至轉向為價(jià)格的提升。
以北京市場(chǎng)為例，6月北京普通住宅成交均價(jià)為21084元/平方米，環(huán)比5月19717元/平方米的成交均價(jià)，上漲了6.9%。
同一項目的價(jià)格提升則更具說(shuō)服力。據北京中原統計，在5月和6月成交套數均位于前100名的64個(gè)項目中，簽約均價(jià)上漲的項目有37個(gè)，上漲的項目占比已超過(guò)半數，為58%。
地王重現
伴隨著(zhù)成交量的全面回升和成交價(jià)格的部分上漲，土地市場(chǎng)也在一夜之間熱鬧了起來(lái)。
6月18日，廣州珠江新城地塊以及天河軟件園地塊現場(chǎng)吸引了萬(wàn)科、保利及恒大等共計21家開(kāi)發(fā)商競爭，最終搶手的珠江新城地塊由恒大地產(chǎn)以13.22億元的總價(jià)獲得，樓面地價(jià)高達3.29萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率達到169%，刷新近年來(lái)廣州單價(jià)地王新高。
6月19日，保利地產(chǎn)以13.6億元拿下重慶九龍坡區兩宗土地�？偨ㄖ娣e54.98萬(wàn)平方米，成交樓面地價(jià)2474元/平方米，溢價(jià)率0.9%。
6月20日，經(jīng)過(guò)與華潤等大型開(kāi)發(fā)商的激戰，龍湖地產(chǎn)最終以12.8億元競得成都武侯區晉陽(yáng)二、六組宗地，樓面地價(jià)3315元/平方米，溢價(jià)率為76.8%。
在上述土地成交為代表之下，最近一段時(shí)間以來(lái)，較高的溢價(jià)率又出現在不少城市曾經(jīng)冷清的土地市場(chǎng)，恒大、保利、龍湖等嗅覺(jué)靈敏的房企，紛紛開(kāi)始在全國范圍內尋找拿地機會(huì )。
“1~5月土地市場(chǎng)成交的全面收縮，對于地方政府的土地財政收入造成較大壓力。同時(shí)，底價(jià)成交的彌漫，加上流拍的顧慮，也使地方政府沒(méi)有合適的機會(huì )推出面積較大、總價(jià)較高以及位置相對較好的優(yōu)質(zhì)地塊�！盋RIC分析師孫田認為，5月房地產(chǎn)市場(chǎng)成交的走高，以及6月來(lái)央行降息、房貸利率折扣放松等多種利好因素的影響，不僅僅是帶動(dòng)房企入市，也給地方政府推出優(yōu)質(zhì)地塊創(chuàng )造了機會(huì )。
博弈繼續
在土地財政的背景下，市場(chǎng)復蘇的苗頭，似乎讓各地方政府看到了一線(xiàn)希望，也帶給了他們“救市”的沖動(dòng)。
據河南當地媒體報道，6月24日，河南省住房和城鄉建設廳等6個(gè)部門(mén)聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于支持剛性需求促進(jìn)房地產(chǎn)平穩健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，提出首套房“認房不認貸”，最低利率可達7折優(yōu)惠，并放松了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸和公積金等相關(guān)政策。
盡管這一舉動(dòng)并無(wú)當事主管部門(mén)出面證實(shí)，但這一試探性動(dòng)作無(wú)疑透露出地方政府當下的心態(tài)。
河南省房地產(chǎn)商會(huì )秘書(shū)長(cháng)趙進(jìn)京就對此表示，河南的《意見(jiàn)》的確能夠為開(kāi)發(fā)商解決一些困難，但這是從保障經(jīng)濟增長(cháng)和穩定以及金融安全的大局出發(fā)�！艾F在，實(shí)體經(jīng)濟環(huán)境進(jìn)一步趨冷，房地產(chǎn)行業(yè)中的一些中小型企業(yè)因無(wú)法取得銀行貸款而不得不借高利貸的現象比較普遍，確實(shí)需要地方政府施以援手�！壁w進(jìn)京認為，河南的這一做法應該引起全國其他地方政府的重視。
截至目前，已經(jīng)有近40個(gè)城市出臺了樓市微調政策，力度也呈不斷加強的趨勢。例如揚州對個(gè)人購買(mǎi)成品住房提供房款4%。~6%。的政府獎勵、福建戶(hù)籍新政放寬城鎮落戶(hù)條件、重慶大幅提高公積金貸款額度等，地方政府在這場(chǎng)政策博弈中，對房地產(chǎn)市場(chǎng)微調的底線(xiàn)不斷被突破。
“近幾個(gè)月，經(jīng)濟數據的不甚樂(lè )觀(guān)讓決策層重提"穩增長(cháng)"，拉動(dòng)GDP增長(cháng)的舉措包括加大投資、放松貨幣及信貸政策，一些地方政府也在財政壓力下放松樓市調控�！眮喓罊C構副總經(jīng)理任啟鑫分析認為，樓市成交量連續數月攀升已經(jīng)讓開(kāi)發(fā)商的資金狀況得到緩解，政策見(jiàn)底又給了開(kāi)發(fā)商更多信心，也正因如此一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始規劃漲價(jià)大計，一方面提高利潤率，另一方面也能通過(guò)項目的升值激發(fā)購房需求。
張大偉則將目前市場(chǎng)中出現的一系列現象定義為本輪調控出現的輕微反彈跡象，他認為其主要原因在于，目前我國經(jīng)濟發(fā)展和投資資本仍然過(guò)分依賴(lài)房地產(chǎn)行業(yè)。
“房地產(chǎn)像前進(jìn)的列車(chē)，偶爾的調控摁住火車(chē)頭，一旦松動(dòng)市場(chǎng)就會(huì )再躥起一段�！睆埓髠ケ硎�，在本輪調控中，在去除樓市投資需求的同時(shí)，并未給這些資金尋找好的去向，這就使得市場(chǎng)調控難度加大，容易反彈。更為重要的是，依賴(lài)房地產(chǎn)稅費和土地財政收入的地方政府也并沒(méi)有尋找到新的財政增長(cháng)點(diǎn)，這就導致地方政府為調控松綁的意愿非常強烈。
“健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)需要多方面的支撐。從根源來(lái)說(shuō)，還需要地方政府減少對土地財政的依賴(lài)，轉變發(fā)展方式，改變依賴(lài)投資拉動(dòng)經(jīng)濟的模式�！睆埓髠フJ為，如果上述問(wèn)題得不到很好的解決，地方政府有關(guān)樓市調控政策的博弈仍將繼續。