5月全國各主要城市房屋成交量急升，令樓市回暖趨勢升溫。大多分析及統計數據均表明，近期樓市成交多集中在剛需盤(pán)。通過(guò)調控壓抑了較長(cháng)時(shí)間的剛需一旦爆發(fā)，房?jì)r(jià)或許又將進(jìn)入上漲通道。
在這個(gè)節骨點(diǎn)，很多人想到了2011年開(kāi)始建設的千萬(wàn)套保障房。如果這些保障房全部入市，如今的樓市和房?jì)r(jià)走勢將發(fā)生什么樣的變化？對此，《每日經(jīng)濟新聞》記者在廣州、上海等地進(jìn)行了調查。
子平（化名），上海人，今年34歲，未婚，稅后月收入超過(guò)8000元，即將遷入位于上海青浦徐涇的一套房子。上述房屋總建筑面積為68平方米，按照21世紀不動(dòng)產(chǎn)統計，如果在商品住宅市場(chǎng)購買(mǎi)，總價(jià)至少100萬(wàn)元以上。然而，子平僅支付了48萬(wàn)元就住進(jìn)了該房。
子平是國家保障房開(kāi)發(fā)計劃的受益者。由于保障房開(kāi)工量的急劇增長(cháng)，上海的經(jīng)濟適用房申請門(mén)檻一降再降，家庭人均月收入5000元，人均財產(chǎn)15萬(wàn)元，也可以申請經(jīng)濟適用房。子平的父母因而成功申請購買(mǎi)到一套經(jīng)濟適用房。一定程度上，已經(jīng)有一部分剛性需求的購房人群轉而選擇購買(mǎi)以經(jīng)濟適用房為代表的各種保障類(lèi)住房。
根據中央計劃，“十二五”期間建設各類(lèi)保障性住房和棚戶(hù)區改造住房3600萬(wàn)套，2011年計劃建設1000萬(wàn)套，2012年計劃建設700萬(wàn)套。然而，保障房對普通商品房市場(chǎng)的沖擊，或許并沒(méi)有想象中那么厲害。經(jīng)濟適用房是目前對普通商品住宅市場(chǎng)沖擊最大的一類(lèi)保障性住宅，但根據上海易居房地產(chǎn)研究院的調研，全國范圍內經(jīng)濟適用房開(kāi)發(fā)投資額占商品住宅比重持續下降，2010年降至3.1%，成為歷年最低。
資金制約保障房供應
中國指數研究院上海研究總監陳延彬告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，北京、上海等一線(xiàn)城市在開(kāi)發(fā)建設包括經(jīng)濟適用房在內的保障房時(shí)，要比其他城市積極得多。2011年上海開(kāi)工的保障房套數達到22萬(wàn)套，而同期北京是20萬(wàn)套，均大體完成了當年度的保障房開(kāi)發(fā)計劃。今年，上海預計開(kāi)工的保障房有16萬(wàn)套，北京則達到16.58萬(wàn)套，與國家的經(jīng)濟適用房發(fā)展計劃相適應。
上海易居房地產(chǎn)研究院的《2011~2012年保障住房年報》顯示，2011年全國新開(kāi)工建設城鎮保障性安居工程住房1043萬(wàn)套（戶(hù)），截至2011年11月份，大部分省份開(kāi)工率已經(jīng)超過(guò)100%。
相比巨大的保障房開(kāi)工量，當年度保障房竣工量卻不多。2011年基本建成城鎮保障性安居工程住房432萬(wàn)套，其中，有1/3主體結構基本完成，1/3進(jìn)入樓層施工，1/3完成基礎施工，基本符合住房和城鄉建設部的要求。
上述年報稱(chēng)，這是因為保障房竣工量受工期的影響。一般而言，保障房的合理工期為兩年半左右，因此2011年保障房竣工工程中99%都是由2009年結轉過(guò)來(lái)的。按照這一施工進(jìn)度，今年竣工銷(xiāo)售的保障房將比去年更多。
資料顯示，2010年，全國各類(lèi)保障性住房和棚戶(hù)區改造住房實(shí)際開(kāi)工590萬(wàn)套，明年竣工的保障房數量將更為龐大，對普通商品住宅市場(chǎng)的沖擊顯然也會(huì )更大。
同時(shí)，保障房建設所需資金規模巨大，通過(guò)上海易居房地產(chǎn)研究院測算，預計2012年保障性住房建設所需資金在2.5萬(wàn)億元左右。然而，由于地方政府對保障房建設的預算較少、土地出讓收入有下滑的態(tài)勢、地方融資平臺債務(wù)進(jìn)入集中償還期，融資可能受到一定掣肘，資金壓力嚴峻。
上海易居房地產(chǎn)研究院方面由此認為，2012年能否按期完成保障性住房700萬(wàn)套以上的新開(kāi)工量和500萬(wàn)套以上的竣工量，資金難題是最大的不確定性。
保障房開(kāi)始沖擊剛需
2010年8月，上海市政府決定在全市推出經(jīng)濟適用住房申請供應工作，并調整放寬了申請準入標準，其中家庭人均月可支配收入限額由2300元調整為2900元，家庭人均財產(chǎn)限額由7萬(wàn)元調整為9萬(wàn)元。
2011年3月，上海市政府再次放寬經(jīng)適房準入標準，將3人及以上申請家庭人均月可支配收入限額由2900元調整為3300元，家庭人均財產(chǎn)限額由9萬(wàn)元調整為12萬(wàn)元。2人及以下申請家庭的收入和財產(chǎn)標準在此基礎上進(jìn)一步上浮10%。
在申請門(mén)檻不斷下降后，可以購買(mǎi)經(jīng)濟適用房的人群已經(jīng)慢慢向普通住宅的購買(mǎi)群體靠攏。
早在今年3月，易居（中國）控股有限公司執行總裁、克而瑞信息技術(shù)有限公司董事長(cháng)丁祖昱就曾表示，上海的經(jīng)濟適用房申請標準已經(jīng)提高至家庭人均月收入5000元。這意味著(zhù)如果一戶(hù)家庭是三口人，其中只有兩個(gè)人工作，家庭收入總額達到15000元，也符合經(jīng)濟適用房的申請標準。當時(shí)，他認為，保障房的大量供應，必然會(huì )沖擊剛性需求。
他的預言隨后果然實(shí)現。事實(shí)上，子平的父母也正是在今年3月份以后申請經(jīng)濟適用房，并獲得批準。而除了子平外，其他的一些具有上海戶(hù)籍、月收入在萬(wàn)元以?xún)鹊娜巳阂苍诘却?jīng)濟適用房這個(gè)餡餅落入自己口中。
經(jīng)適房制度仍需完善
然而，能真正享受到經(jīng)濟適用房利好的人只是少數。陳延彬告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，雖然此前上海的經(jīng)濟適用房是繼動(dòng)遷安置房之后排名第二位開(kāi)發(fā)量最大的保障房，但眼下這一保障房開(kāi)發(fā)思路正在變化，目前開(kāi)發(fā)的保障房更多以公租房作為主要組成部分。
實(shí)際上，經(jīng)濟適用房制度暴露的問(wèn)題也越來(lái)越多，公眾開(kāi)始質(zhì)疑起其“經(jīng)濟性”和“適用性”。
2009年以來(lái)，出現了強化公租房、弱化經(jīng)適房的現象。經(jīng)濟適用房開(kāi)發(fā)投資額占商品住宅比重持續下降，2010年降至3.1%，達歷年最低；經(jīng)濟適用房銷(xiāo)售面積占住宅銷(xiāo)售面積的比重逐年下降，由最高年份2000年的22.69%下降至2010年的2.94%。
相比于經(jīng)濟適用房，限價(jià)房對普通商品住宅市場(chǎng)的沖擊則更弱。截至2010年初，全國的限價(jià)房建設規模還很小，僅北京、天津、廣州、寧波、成都等少數城市有實(shí)質(zhì)性動(dòng)作。2011年10月上海的首個(gè)限價(jià)房才正式開(kāi)工，很多城市甚至開(kāi)始重新考慮是否要建設限價(jià)商品住房。
經(jīng)濟適用房和限價(jià)房真會(huì )沖擊普通商品住宅市場(chǎng)進(jìn)而抑制房?jì)r(jià)？也許并沒(méi)有想象的那么容易。
·房企案例
拿地近一年朗詩(shī)配建經(jīng)適房仍是土堆？
造成保障房供應不力的一個(gè)主要原因是開(kāi)發(fā)商一再延遲配建保障類(lèi)用房的供應。上海、北京等城市在2009年底前后出讓的各類(lèi)商品住宅用地多規定開(kāi)發(fā)商必須配建一定比例的保障類(lèi)住房，上海的比例是5%，北京則高達30%。然而，《每日經(jīng)濟新聞》記者對配建保障房進(jìn)行抽樣調查卻發(fā)現，這些配建的保障房建設速度并沒(méi)有完全跟上。
如朗詩(shī)上海祝橋項目配建的保障房，不僅開(kāi)工時(shí)間比商品房晚得多，開(kāi)發(fā)商更是以保證“普通商品住宅業(yè)主的正常生活”為由，專(zhuān)門(mén)給配建保障房的業(yè)主開(kāi)發(fā)小區通道。
一些房地產(chǎn)專(zhuān)家表示，很多開(kāi)發(fā)商為小區配建保障房并非心甘情愿，保障房往往會(huì )被區別對待。這讓很多人產(chǎn)生疑問(wèn)：依靠這些配建的保障房，真能抑制房?jì)r(jià)嗎？
配建經(jīng)適房或于2014年交房
2011年8月，朗詩(shī)集團旗下的上海朗華置業(yè)有限公司以5.75億元總價(jià)拍得了上海祝橋新鎮E6地塊。上海規土局公布的土地出讓須知和答疑紀要顯示，該地塊除了需要配建30%的全裝修住宅和20%的中小套型住宅以外，還要求配建5%的經(jīng)濟適用住房。
據該項目銷(xiāo)售人員小徐介紹，整個(gè)項目分兩期開(kāi)發(fā)，將建32棟房源（包括售樓處），總戶(hù)數為1200戶(hù)。其中3棟為經(jīng)適房房源，層高為7層樓，約80戶(hù)左右。
然而，《每日經(jīng)濟新聞》記者日前在該項目現場(chǎng)并未看到經(jīng)適房的蹤影。該地塊圍墻之內，除了幾個(gè)翻起的土堆、幾架豎起但并無(wú)動(dòng)靜的吊車(chē)外，就只剩下尚未拆除腳手架的售樓處。
小徐告訴記者，該項目經(jīng)適房部分一個(gè)月前剛打完地基，目前在建的工程是一期項目和售樓處的樣板房。其中，一期項目共13棟多層房源，今年8月左右就能封頂，可能于今年9月開(kāi)盤(pán)，但其中不包括3棟經(jīng)適房。經(jīng)適房將同二期房源一起交房。據朗詩(shī)集團上海公司營(yíng)銷(xiāo)總監馬慶的說(shuō)法，二期項目的交房時(shí)間為2014年6月。
兩期項目開(kāi)發(fā)時(shí)間相隔甚遠，為何把經(jīng)適房安排在二期規劃中？有業(yè)內人士猜測，開(kāi)發(fā)商是為了把經(jīng)適房對項目的負面影響降到最低，從而把經(jīng)適房的建造時(shí)間往后推延。雖然配建經(jīng)適房的比例并不大，但仍給了開(kāi)發(fā)商很大的“壓力”。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭表示，經(jīng)適房的配建無(wú)論對剛需還是對高端項目的銷(xiāo)售都會(huì )產(chǎn)生負面影響。
對于經(jīng)適房的建造時(shí)間，馬慶并沒(méi)有給出具體答復，只表示是“正常規劃”�！睹咳战�(jīng)濟新聞》記者聯(lián)系到了朗詩(shī)集團上海公司項目運營(yíng)方面的負責人了解相關(guān)情況，但截至發(fā)稿，該負責人未給出任何有效的答復。
專(zhuān)為經(jīng)適房設計小區出入口
去年11月，浦東首批經(jīng)適房中，位置相對較好的三林基地價(jià)格為8000~8100元/平方米，航頭基地的價(jià)格在5300~5600元/平方米。這樣的價(jià)格對商品住宅形成了明顯的沖擊。馬慶告訴記者，位置較上述地區差的祝橋新鎮E6地塊一期的毛坯房均價(jià)在1.2萬(wàn)元/平方米左右。
楊紅旭說(shuō)，經(jīng)適房對商品房的沖擊表現在兩個(gè)方面。一是購房者購買(mǎi)商品房時(shí)，往往會(huì )顧忌經(jīng)適房人群收入上的差異，這對項目銷(xiāo)售會(huì )產(chǎn)生影響；二是具有配建的經(jīng)適房?jì)r(jià)格要比同小區的商品房便宜得多，這將給商品房銷(xiāo)售帶來(lái)沖擊。他指出，隨著(zhù)經(jīng)適房準入標準的提升，這種影響會(huì )變得更為明顯。
事實(shí)上，朗詩(shī)的上述項目曾試圖淡化經(jīng)適房對小區的影響。
小徐告訴記者，一期項目位于社區東面，東側緊鄰湖景，南面還有一條河道，位置很好。而配建經(jīng)適房的地塊與一期項目拉開(kāi)了很大一段距離，位于社區的最西南角，不但靠馬路，而且旁邊是社區的電機房。
另外，項目在規劃時(shí)，還在經(jīng)適房旁邊設計了一個(gè)小區出入口。馬慶表示，這表面上是為了“方便經(jīng)適房人群”，實(shí)際是為了避免影響東面一期業(yè)主的正常生活。
同策咨詢(xún)研究總監張宏偉告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)配建經(jīng)適房項目時(shí)，商品房和經(jīng)適房的資源配置往往會(huì )有差異，“這是風(fēng)險最低的規劃措施，否則很可能就會(huì )對商品房的銷(xiāo)售形成負面影響，同時(shí)對產(chǎn)品今后的定價(jià)產(chǎn)生沖擊�！�
配建需靠法規制約
如何保證配建的保障房能按時(shí)保質(zhì)及時(shí)供應？如何讓入住保障房的業(yè)主不會(huì )因開(kāi)發(fā)商規劃的不同而有“低人一等”的感覺(jué)？
中原集團研究中心高級經(jīng)理劉淵表示，讓開(kāi)發(fā)商參與配建保障房，是為了讓政府省下開(kāi)發(fā)精力。
中國房地產(chǎn)數據研究院院長(cháng)陳晟認為，政府讓開(kāi)發(fā)商配建保障房，是為了避免某些區域形成特別明顯的“區格”（即某些國家已經(jīng)形成的窮人區和富人區的差別），其次是為了讓購房者共享區域內的社會(huì )管理服務(wù)。
政策初衷很好，但如何讓開(kāi)發(fā)商認真履行配建義務(wù)呢？
劉淵指出，配建的經(jīng)適房，品質(zhì)與商品房不存在太大差異，但通常開(kāi)發(fā)商很難有這樣的自覺(jué)性，需要政府出臺更多的監管措施來(lái)予以約束。在配建經(jīng)適房的項目中，對于經(jīng)適房房源而言，開(kāi)發(fā)商只是一個(gè)“包工頭”的角色，政府才是這些經(jīng)適房的“主人”。目前首先要完善具體的質(zhì)量監管措施和標準，而目前這塊尚存在缺失。
張宏偉則表示，要鼓勵開(kāi)發(fā)商配建好經(jīng)濟適用房，政府可以在土地出讓上予以讓步，通過(guò)出讓高性?xún)r(jià)比土地提高開(kāi)發(fā)商參與的積極性。此外，還可以通過(guò)比較好的融資模式，或者新的金融創(chuàng )新產(chǎn)品來(lái)支持保障性住房建設，在政策層面給予鼓勵，允許創(chuàng )新性的融資方式在保障性住房領(lǐng)域嘗試和執行。