國務(wù)院國資委經(jīng)濟研究中心、北京大學(xué)中國經(jīng)濟研究中心博士后研究員趙曉更愿意以經(jīng)濟和金融角度研究房地產(chǎn)。在他看來(lái)，利率的下調實(shí)際上已相當于調控政策放松了75%。趙曉勸告購房者，要抓住本輪調控帶來(lái)的購房機會(huì )。他認為，如果經(jīng)濟持續下滑，那么，房地產(chǎn)的寬松政策不可避免，而屆時(shí)很可能出現量?jì)r(jià)齊漲的局面。不過(guò)，他同時(shí)也認為，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì )出現如2009年、2010年那樣的房?jì)r(jià)瘋漲局面。
對買(mǎi)房人的忠告
趙曉直言不諱地說(shuō)，當前“經(jīng)濟已經(jīng)跌破相”。
“從經(jīng)濟指標來(lái)看，今年一季度已經(jīng)是連續五個(gè)季度回落。二季度形勢更加嚴峻。例如，4月份規模以上工業(yè)增加值同比實(shí)際增長(cháng)9.3%，比3月份回落2.6個(gè)百分點(diǎn)，而5月份規模以上工業(yè)增加值同比僅增長(cháng)9.6%�？雌饋�(lái)5月份似乎回升了，但除去工作日因素（今年5月份比4月份多了兩個(gè)工作日）影響5月大約多增長(cháng)1個(gè)百分點(diǎn)，5月份的工業(yè)實(shí)際增長(cháng)很可能比4月份更衰。大家共知的是，不到10%的工業(yè)增長(cháng)所對應的中國經(jīng)濟增長(cháng)，應該不高于7%。中國經(jīng)濟增長(cháng)從原來(lái)10%下降到9%，而后又下跌到8%，現在還在往下掉。經(jīng)濟可以說(shuō)，已經(jīng)跌破相�！�
趙曉認為，嚴峻的經(jīng)濟形勢最終導致了相對寬松的金融政策調整，“等于一夜之間，相當于50%-75%的緊縮政策沒(méi)有了�！壁w曉分析說(shuō)，在房地產(chǎn)調控的各種手段中，信貸金融政策的影響力幾乎可以起到一半作用。以此次利率下調為例，利率下調0.25個(gè)百分點(diǎn)幾乎相當于房?jì)r(jià)降了20%。
據此趙曉給買(mǎi)方人的忠告是，“十八大”之前老百姓一定能收到一個(gè)禮物，這個(gè)禮物就是房?jì)r(jià)調控要見(jiàn)一點(diǎn)效果，要給老百姓一個(gè)交代。所以，老百姓要趁著(zhù)這個(gè)機會(huì )，趕緊把“十八大”送的禮物拿到手�！叭绻习傩詹唤邮苓@個(gè)紅包就有可能來(lái)不及了�！�
趙曉認為，買(mǎi)方最好的機會(huì )就是今年的一、二季度，這也是房地產(chǎn)最冷的時(shí)候，隨后樓市見(jiàn)底反彈。不過(guò)，他表示，由于多數開(kāi)發(fā)商仍處于以?xún)r(jià)換量的階段，見(jiàn)底反彈是一個(gè)緩慢的過(guò)程，購房人仍然有機會(huì )。
下半年有可能量?jì)r(jià)齊漲
按照趙曉的說(shuō)法，本輪調控已經(jīng)從經(jīng)濟型調控變成政策性調控。未來(lái)給購房人等待的空間應該不會(huì )太多�！斑@是因為政府要考慮經(jīng)濟增長(cháng)。如果中國經(jīng)濟的增長(cháng)速度低于7%，就是二次探底。今年的二季度，經(jīng)濟增長(cháng)基本就在7%左右，如果僅從5月份來(lái)看，恐怕還超不過(guò)7%。政府一定會(huì )在經(jīng)濟與調控之間做出平衡。如果經(jīng)濟跌破底線(xiàn)，就是跌到7.5%以下，甚至7%以下，這時(shí)政策就要轉向，這一定會(huì )對房地產(chǎn)產(chǎn)生影響�！�
對于接下來(lái)的市場(chǎng)變化，趙曉判斷，“接下來(lái)樓市的過(guò)渡過(guò)程可能是這樣：首先是成交量的過(guò)渡，這段時(shí)期是以降價(jià)作為代價(jià)；然后成交量繼續攀漲，再過(guò)一段時(shí)間，量?jì)r(jià)都逐漸往回升。我預測到下半年，樓市很有可能會(huì )從上半年的量漲價(jià)跌，直接轉換成量?jì)r(jià)齊漲�！�
但趙曉認為，樓市不會(huì )重演2009年、2010年的瘋狂。這其中，最主要的原因就是供求關(guān)系發(fā)生了變化�！斑^(guò)去樓市是處于供不應求的情況，在這種背景下貨幣又大量放水，最終導致樓價(jià)飆升。但現在情況則不同，雖然政府還會(huì )進(jìn)一步推動(dòng)貨幣發(fā)行，但供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了改變�！狈康禺a(chǎn)已從過(guò)去的賣(mài)方市場(chǎng)慢慢轉向買(mǎi)方市場(chǎng)。這種局面至少會(huì )持續到2017年。2020年之后，房地產(chǎn)將會(huì )走下坡路。
盡管如此，趙曉稱(chēng)，從世界經(jīng)濟角度看，發(fā)展重心仍然在中國，其中最大的發(fā)展空間是中小城市。
“東部區域有些城市已經(jīng)飽和，比如北京，總是莫名其妙堵車(chē)，突然全城癱瘓，這就足以說(shuō)明它已經(jīng)嚴重飽和了。但很多中西部的城市剛開(kāi)始起步。一般來(lái)說(shuō)，人均GDP達到3000美元時(shí)，這個(gè)國家的城市化才真正開(kāi)始，中國的人均GDP雖然已達5000美元，但中國城市化水平去年才剛剛跨越50%。所以，中國房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展仍然大有空間，主要在中西部城市�！壁w曉表示。