預期房?jì)r(jià)反彈 投資客看好豪宅
雖然北京、上海等一線(xiàn)城市依然嚴格執行限購政策，但剛性需求的持續涌入讓部分投資需求也蠢蠢欲動(dòng)。在部分投資需求看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“買(mǎi)點(diǎn)”已現。在一些限購城市，有投資客通過(guò)使用他人名義、為親屬繳納社會(huì )保險、注冊公司法人等形式獲取“房票”(買(mǎi)房資格)。一些投資客甚至表示：“總能找到辦法買(mǎi)房�！�
深圳投資客老李剛剛買(mǎi)下一套聯(lián)排別墅，像其他投資客一樣，老李早已失去了購房資格，這套別墅是用老李親戚的“房票”購買(mǎi)。老李覺(jué)得他抓準了時(shí)機�！罢{控最嚴的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去了。未來(lái)別墅是稀缺資源，一定有升值空間。此外，央行一月兩降息，對樓市也是利好！”讓老李做出買(mǎi)房決定的不僅僅是近期利率政策的調整，也有開(kāi)發(fā)商急于去庫存而加大優(yōu)惠促銷(xiāo)力度的因素�！艾F在開(kāi)盤(pán)的別墅一般都贈送100%的面積，開(kāi)盤(pán)價(jià)格也大多低于預期�！�
擁有天津戶(hù)籍的唐山人小劉，近期也打算購入一套住房。小劉在北京工作，從天津的一所高校畢業(yè)后，小劉把戶(hù)口放在了天津，具備在天津買(mǎi)房的資格。然而，小劉不在天津居住，他的父母在唐山擁有5套住房�！疤旖蜻@套房買(mǎi)來(lái)不打算裝修、也不打算出租，是用來(lái)投資的�！毙⒖粗辛艘粋�(gè)擁有天津梅江河景的高層項目，“要買(mǎi)就買(mǎi)大戶(hù)型”。
在上海，豪宅的成交量已經(jīng)超過(guò)去年同期水平，其中不乏投資客的身影。上海同策咨詢(xún)研究中心數據顯示，2012年上半年單價(jià)10萬(wàn)元/平方米豪宅項目成交量已達68套，超過(guò)2011年同期53套的水平，從數據上推算，2012年豪宅市場(chǎng)的成交量有望超過(guò)2011年。同策咨詢(xún)研究中心總監張宏偉認為，在嚴厲的樓市調控下，豪宅成交量出現大幅上漲，體現了富裕階層對豪宅增值及保值屬性的認同。
北京高端住宅市場(chǎng)近期也是暖風(fēng)陣陣。6月9日，位于朝陽(yáng)區望京的遠洋·萬(wàn)和公館當天開(kāi)盤(pán)推出100套房源，均價(jià)5.8萬(wàn)元/平方米，開(kāi)盤(pán)當日即告售罄，實(shí)現認購額8.2億元。據媒體報道，萬(wàn)科和保利旗下的兩個(gè)高端項目保利東郡和萬(wàn)科如園將借勢加大銷(xiāo)售力度。萬(wàn)科相關(guān)人士表示，今年5、6月萬(wàn)科如園的簽約金額已接近5億元。
繼續以?xún)r(jià)換量 開(kāi)發(fā)商借勢促銷(xiāo)
近期，沉寂了一年的深圳豪宅市場(chǎng)出現多個(gè)新推、加推豪宅項目。深圳美亨投資咨詢(xún)總經(jīng)理吳茂萍介紹說(shuō)，去年幾乎所有的深圳高端項目都難言收獲，而今年深圳有8個(gè)高端項目入市或加推，總價(jià)超過(guò)千萬(wàn)的房源就有1800套。吳茂萍表示，深圳樓市今年出現了一些潛在的寬松信號，例如金地天悅灣高達每平方米7.88萬(wàn)元的預售價(jià)審批通過(guò)，千萬(wàn)元級別的大南山紫園項目通過(guò)審批等。在客戶(hù)層面，限購后大量購房者通過(guò)幫外地親戚朋友購買(mǎi)深圳社�！皟Υ妗钡摹胺科薄敝鸩娇梢允褂��！皩τ谫Y金實(shí)力較強的購房者而言，跨越限購的方法還是有的�！�
一些即將入市的深圳豪宅加大了優(yōu)惠促銷(xiāo)力度。中國證券報記者在某別墅項目看到，個(gè)別單位贈送面積的比例十分驚人：一套400平方米的別墅竟然贈送超過(guò)300平方米的面積，很多別墅的花園和地下室全部贈送。銷(xiāo)售人員稱(chēng)，這樣大比例的贈送甚至超出了有關(guān)部門(mén)的規定。
豪宅項目搶跑入市的背后是開(kāi)發(fā)商們依然繃緊的資金鏈。位于深圳香蜜湖半山的兩個(gè)高端項目——云頂香蜜湖和蘭江山第在位置、定位、戶(hù)型等方面均有相似之處。迫于資金壓力，云頂香蜜湖于去年上半年以低于預期的每平方米4萬(wàn)元價(jià)格搶先入市。云頂香蜜湖的搶跑將蘭江山第置于尷尬境地。根據深圳實(shí)行的“限價(jià)令”，新開(kāi)盤(pán)項目的預售價(jià)格不能超過(guò)周邊項目均價(jià)。蘭江山第若要以目標價(jià)位開(kāi)盤(pán)，只能等到項目竣工以現樓發(fā)售(現售項目不受限價(jià)令影響)，于是蘭江山第從去年11月起開(kāi)始營(yíng)銷(xiāo)預熱并加快工期。然而蘭江山第迫于信托兌付壓力，最終還是沒(méi)有挺到現房銷(xiāo)售。深圳地產(chǎn)人士介紹，蘭江山第預計于本月預售，預售價(jià)格甚至可能低于此前云頂香蜜湖的預售價(jià)格。
公開(kāi)資料顯示，蘭江山第項目的開(kāi)發(fā)商于2010年11月通過(guò)新華信托發(fā)行了“蘭江山第項目股權收益權投資集合資金信托計劃”，發(fā)行規模上限為3.5億元，產(chǎn)品期間為18至24個(gè)月。若投資者不行使購房權，預期年化收益率最高為13%，若行使購房權，預期年化收益率為3%，并享有88折的購房折扣。即將到期的信托計劃，令蘭江山第承受著(zhù)巨大的銷(xiāo)售壓力。
實(shí)際上，繼續跑量仍是開(kāi)發(fā)商下半年的主要策略。招商地產(chǎn)董事會(huì )秘書(shū)劉寧7日對中國證券報記者表示，房?jì)r(jià)下降依然是不可逆轉的趨勢。雖然樓市回暖令招商地產(chǎn)上半年的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)超出預期，但銷(xiāo)售均價(jià)比去年下降了16%。目前去庫存依然是開(kāi)發(fā)商的首要任務(wù)，而中小戶(hù)型的剛需產(chǎn)品才是目前最有利于去庫存的產(chǎn)品。此外，多個(gè)開(kāi)發(fā)商表示，近期將繼續積極降價(jià)促銷(xiāo)、回籠資金。
房?jì)r(jià)難言大漲 下半年會(huì )否難熬
一些投資客看來(lái)，在各地眾多的豪宅樓盤(pán)中，真正具備投資價(jià)值的并不多。
北京人老單是一名資深投資客，在國外賺取第一桶金后，老單投資國內樓市，從未失手。老單在北京的CBD、上海的陸家嘴、深圳的大梅沙以及重慶、成都等地擁有多套頂級物業(yè)，面對近期扎堆入市的豪宅樓盤(pán)，老單并不動(dòng)心�！拔視簳r(shí)不會(huì )出手。豪宅暴漲幾倍的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，再也不要指望通過(guò)炒樓獲得暴利�！崩蠁卧�2008年深圳樓價(jià)急跌之際果斷出手獲利頗豐，但他并不認為現在的樓市出現了所謂的“拐點(diǎn)”。
老單勸說(shuō)他身邊準備買(mǎi)樓的朋友先“冷靜”一下�！胺�?jì)r(jià)上漲的空間十分有限�！崩蠁芜�注意到，溫總理近日表示要把抑制房地產(chǎn)投機投資性需求作為一項長(cháng)期政策，加強市場(chǎng)監管，對涉及違規騙取購房資格的開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機構和個(gè)人，要嚴肅查處�！拔业暮芏嗯笥牙酶鞣N方式獲得‘房票’，我勸他們謹慎行事�！�
深諳樓市投資之道的老單表示，一線(xiàn)城市的部分片區豪宅價(jià)格確實(shí)存在泡沫。以深圳南山華僑城片區的部分高端項目為例，2009年華僑城純水岸7期入市，價(jià)格高達每平方米8萬(wàn)元，而上周末開(kāi)盤(pán)的14期均價(jià)不到5萬(wàn)元，并且14期的景觀(guān)和位置都優(yōu)于7期�！爱敃r(shí)1成甚至0首付買(mǎi)下的樓盤(pán)，如今雖然價(jià)格未降但有價(jià)無(wú)市。那不是投資，是投機�！倍溯啒鞘姓{控已經(jīng)對投機需求進(jìn)行了“精準打擊”。老單稱(chēng)，據他所知，目前深圳一些2009年出手的投機客處境十分艱難。一些投機客本指望房?jì)r(jià)快速上漲之時(shí)迅速出手，沒(méi)想到遇上了樓市調控。目前深圳投機客拋售房源無(wú)人接盤(pán)，因為新樓盤(pán)的價(jià)格比二手房還要優(yōu)惠�！敖衲晗掳肽陮⑹峭稒C客們最難熬的日子�！�
雖然近期大量新盤(pán)入市，但無(wú)論是中小戶(hù)型、還是豪宅產(chǎn)品，老單都表示毫無(wú)興趣�！皠傂璁a(chǎn)品的漲幅注定是有限的。中小戶(hù)型就占到了市面上的最大比重，未來(lái)城市化進(jìn)程減速加上保障房大量竣工，這樣的產(chǎn)品供應量太大并無(wú)投資價(jià)值。對于改善型需求而言，大戶(hù)型的升值空間可能更大一些，但限購、限貸不放松，投資投機需求被限制，買(mǎi)入豪宅也不是好時(shí)機�！�
對于溫總理所說(shuō)的“增加普通商品房供給，滿(mǎn)足合理的自住性需求”，金地集團董事會(huì )辦公室副總經(jīng)理許亞峰表示，事實(shí)證明中小戶(hù)型的剛需產(chǎn)品是政府和市場(chǎng)都能認可的產(chǎn)品，公司未來(lái)將加大中小戶(hù)型產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)力度。