7月5日晚間，央行宣布再次下調人民幣存貸款基準利率。在不到一個(gè)月的時(shí)間里，央行第2次降息。如此密度的降息，被視為對呈現回暖跡象的房地產(chǎn)市場(chǎng)新的利好。股市上，房地產(chǎn)板塊聞聲而動(dòng)，次日以全面飄紅報收。那么，在釋放流動(dòng)性下，房?jì)r(jià)是否真的像某些觀(guān)點(diǎn)認為的那樣，將迎來(lái)報復式的上漲呢？
有專(zhuān)家表示，央行再度降息將改善房企融資環(huán)境，降低融資成本，但對樓市的直接效果有限，以?xún)r(jià)換量仍是下半年樓市的主基調。
“央行又降息了，月供壓力更小一些，而且最近漲價(jià)趨勢非常明顯，所以我來(lái)看看房子，打算盡快買(mǎi)一套。但7日中央重申不能讓房?jì)r(jià)反彈之后，又想等一等，總之很糾結�！币晃辉谕ㄖ菽硺潜P(pán)售樓處的看房者這樣告訴記者。
“最近看房的人越來(lái)越多，成交周期也縮短不少�！鄙鲜鰳潜P(pán)的銷(xiāo)售人員也向記者表示，“不過(guò)，購房者主要還是怕房?jì)r(jià)漲得太快，此前的觀(guān)望者也都著(zhù)急出手了”。
值得一提的是，央行二度降息之后，業(yè)內人士紛紛表示，樓市回暖已成事實(shí)，房?jì)r(jià)將再無(wú)降價(jià)的可能。對此，華遠地產(chǎn)(600743,股吧)董事長(cháng)任志強再度一語(yǔ)驚人。任志強對媒體表示，降息對房地產(chǎn)會(huì )有一定影響，比如降低了生產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，降低了購買(mǎi)人的支付成本，但降息與房地產(chǎn)沒(méi)有直接聯(lián)系。
“降息對樓市直接效果有限，但會(huì )加強市場(chǎng)回暖預期。從中央關(guān)于調控政策的最新態(tài)度和房企存貨負債比率來(lái)看，以?xún)r(jià)換量的銷(xiāo)售策略將仍是主流，但企業(yè)融資環(huán)境會(huì )有所放松，新增貸款的融資成本將會(huì )降低�！�
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強對《證券日報》記者表示。
融資成本降低
28天前，時(shí)隔三年半之后央行首度降息時(shí)，SOHO中國董事長(cháng)潘石屹曾稱(chēng)，“終于降息了，奔走相告吧”。28天之后，央行的二度降息讓開(kāi)發(fā)商樂(lè )觀(guān)情緒再度升溫。
對此，本報記者從多位業(yè)內人士處獲悉，不管降息對樓市是否起直接性的利好作用，但對房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境將有所改善。
陳國強向記者表示，降息雖然是中央采取的宏觀(guān)層面的政策，但這種“大氣候”將影響房地產(chǎn)行業(yè)的“小氣候”。尤其對房企來(lái)說(shuō)，新增貸款的利息支出將會(huì )降低，也就是說(shuō)，新增融資成本降低，這對開(kāi)發(fā)商持續高企的資金成本無(wú)疑是一種利好趨向。
值得一提的是，央行降息后首日，地產(chǎn)股領(lǐng)漲兩市，其中合肥城建、宋都股份、上海新梅、大名城四股漲停，招保萬(wàn)金四龍頭漲幅均超4%，滬深兩市的140家房地產(chǎn)股票基本全面上漲。
由此來(lái)看，有分析人士向記者表示，降息顯然提振了投資者的信心，房企在股市也算揚眉吐氣了一回。不過(guò)，該人士同時(shí)強調，雖然上述政策能夠成為房企過(guò)冬的助力因素，也釋放了一種回暖信號，但房企整體資金鏈還是趨緊，日子不見(jiàn)得好過(guò)多少，畢竟負債和庫存的雙高局面并未得到太大的改觀(guān)。
實(shí)際上，據中國指數研究院統計數據顯示，7成上市房企資金鏈緊張，其中15家房企負債率超80%。
上述分析人士進(jìn)一步向記者表示，雖然融資環(huán)境有所改善，但部分中小房企也難以受益，主要還是看房企在銀行的信貸額度是否有所提高。
對此，蘭德咨詢(xún)總裁宋延慶表示認同。宋延慶指出，對房企影響大的是貸款額度，只要能貸下款來(lái)，利率高低企業(yè)都能接受。正如上述業(yè)內人士所言，如果開(kāi)發(fā)商拿到的貸款額度有所松動(dòng)，拿到貸款的機會(huì )更高。此外，還要看樓市是否真正回暖，因為銷(xiāo)售情況直接關(guān)乎開(kāi)發(fā)商的現金流狀況。
房?jì)r(jià)將小幅提升
“降息最主要的推助力是加強樓市回暖預期�！标悋鴱娤蛴浾弑硎�，對于購房者來(lái)說(shuō)，降息和公積金的調整，可以減少月供，刺激其購房心理。對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，購房者密集出手，現金回籠速度提升，緩解資金壓力。而對于地方政府來(lái)說(shuō)，成交量的上揚和土地市場(chǎng)回溫可以增加財政收入。
不過(guò)，陳國強同時(shí)向記者強調，房?jì)r(jià)大幅反彈的可能性不大。因為市場(chǎng)整體上還是供大于求的形勢，房企的庫存量依然很高。如果開(kāi)發(fā)商大幅提價(jià)，市場(chǎng)不見(jiàn)得會(huì )買(mǎi)賬，反而是開(kāi)發(fā)商會(huì )因此失守一部分市場(chǎng)份額。據此，陳國強預計，下半年開(kāi)發(fā)商依舊會(huì )采取以?xún)r(jià)換量的銷(xiāo)售策略。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部陳雪也認為，不論是標桿房企還是大型房企，今年的銷(xiāo)售策略都是加推中低端產(chǎn)品和以?xún)r(jià)換量，其上半年成交均價(jià)同比明顯回落。其中，萬(wàn)科下降了10.3%，富力下降了21.4%，碧桂園下降了2.9%。因此，將由以?xún)r(jià)換量促成成交量回升，其漲價(jià)的基礎較為薄弱。
日前，華潤置地高層曾向媒體表示，下半年華潤依舊采取以“跑量”為主的銷(xiāo)售模式。萬(wàn)科保利等知名房企也曾向記者表示，消化庫存，加快現金回籠仍是公司下半年的第一要務(wù)。
不過(guò)，陳國強進(jìn)一步表示，不排除某些房企提升旗下賣(mài)的好的項目的價(jià)格，減小優(yōu)惠幅度，尤其一些資金壓力不大的房企將會(huì )放緩優(yōu)質(zhì)項目銷(xiāo)售節奏。
除此之外，同策咨詢(xún)研究中心總監張宏偉認為，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量的回升如果可以持續3-6個(gè)月，將使開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面緊張的局面得到緩解，這也就意味著(zhù)成交量的回暖會(huì )逐步傳導到整個(gè)房地產(chǎn)投資，大型開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )主動(dòng)加快開(kāi)工節奏。而且從7月初土地市場(chǎng)的表現來(lái)看，部分龍頭房企已經(jīng)率先做出反應，土地市場(chǎng)上抄底動(dòng)作頻繁。
宋延慶則直言，降息將更多地改變投資和購房預期，政府最好輔以防漲價(jià)政策。