北京熱銷(xiāo)樓盤(pán)調查
“北京熱銷(xiāo)樓盤(pán)項目漲價(jià)，每平方米上漲近萬(wàn)元”，近日媒體的一則報道，為北京回暖的樓市又添了一把火。但經(jīng)過(guò)記者的實(shí)地調查發(fā)現，所謂“上漲萬(wàn)元”，不過(guò)是移花接木的結果。而通州、大興、房山等區域的“提價(jià)”樓盤(pán)，八成曾是降幅達到15%以上的“深度降價(jià)”樓盤(pán)。
“上漲萬(wàn)元”傳言是移花接木
近日，有媒體報道，在通州新城區域，“月亮河·御泉公館（城堡），對外報價(jià)為28000元/平方米，比此前的每平方米19000元上漲了近萬(wàn)元”。記者昨日來(lái)到通州新城核心區域的月亮河城堡，該項目相關(guān)負責人表示，月亮河城堡是精裝修住宅，價(jià)格一直比較平穩，不存在如此大幅的波動(dòng)。據介紹，該項目一期2006年開(kāi)盤(pán)，一期主打中小戶(hù)型住宅，2006年開(kāi)盤(pán)時(shí)1.45萬(wàn)元/平方米，2009年最高時(shí)漲至2.7萬(wàn)元/平方米。這位負責人表示，二期從去年6月份開(kāi)始認購，當時(shí)的價(jià)格定在均價(jià)3.3萬(wàn)元，主打戶(hù)型為低密度大戶(hù)型，預計今年9月份正式開(kāi)盤(pán)。
那么，有關(guān)報道中“每平方米上漲近萬(wàn)元”從何而來(lái)？記者昨日走訪(fǎng)了附近的地產(chǎn)中介，發(fā)現該項目一期部分房源掛牌價(jià)格約1.8萬(wàn)元。有地產(chǎn)中介人員告訴記者，該門(mén)面近期有1.9萬(wàn)元/平方米的成交記錄。據了解，月亮河一期最小戶(hù)型僅58平方米，而二期達260平方米以上，兩者在價(jià)位上完全沒(méi)有可比性，因此所謂“上漲萬(wàn)元”并沒(méi)有太大意義。
微漲樓盤(pán)八成降幅曾達15%以上
盡管北京房?jì)r(jià)漲得沒(méi)那么邪乎，但7月以來(lái)熱銷(xiāo)樓盤(pán)價(jià)格調價(jià)卻是事實(shí)。記者昨日從通州金隅花石匠項目了解到，僅在6月30日至7月14日這半個(gè)月里，該項目就簽約了169套；其房?jì)r(jià)的表現則是“節節高”5月份均價(jià)為13008元，6月均價(jià)為13612元，6月30日至7月14日均價(jià)13787元。但該樓盤(pán)從開(kāi)盤(pán)到今年5月降價(jià)前，均價(jià)在1.8萬(wàn)元，一直未松動(dòng)過(guò)。
北京中原市場(chǎng)研究部統計數據顯示：7月北京樓市繼續環(huán)比復蘇，在7月上旬銷(xiāo)售套數超過(guò)20套的住宅項目且在6月占據全市熱銷(xiāo)住宅前100位的，合計有28個(gè)項目。在28個(gè)項目中，銷(xiāo)售均價(jià)出現上漲的項目有17個(gè)，占據總項目數量的比例為61%。而這些微漲樓盤(pán)八成以上都是去年至今年6月前“深度降價(jià)”樓盤(pán)，即降幅在15%以上的樓盤(pán)。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監張大偉分析認為，目前來(lái)看，大部分項目?jì)r(jià)格上漲的幅度都不大，而且絕對價(jià)格相比歷史最高還有一定距離。
房?jì)r(jià)微漲“倒逼”購房人加速買(mǎi)房
記者昨日以購房者身份來(lái)到目前銷(xiāo)售業(yè)績(jì)不錯的通州京貿國際城，但是卻因銷(xiāo)售人員人手吃緊而遭到“冷遇”。該樓盤(pán)目前有24名業(yè)務(wù)員，而記者昨日在售樓處無(wú)人接待的狀態(tài)持續了近5分鐘。
放量微漲，這樣的情況在本市其他熱銷(xiāo)樓盤(pán)中也存在。記者昨日來(lái)到大興區紅木林項目，目前其均價(jià)2.1萬(wàn)/平方米，今年以來(lái)均價(jià)漲了幾百塊。但是，通過(guò)了解記者發(fā)現，紅木林實(shí)際上給了客戶(hù)較大優(yōu)惠，每一個(gè)戶(hù)型都有一部分“贈送”面積。大興區域最熱銷(xiāo)的樓盤(pán)應屬保利春天里，平均一天能售10套。售樓人員表示，其目前均價(jià)1.69萬(wàn)元。據介紹，保利春天里在剛開(kāi)盤(pán)時(shí)有許多折扣，“從下周一開(kāi)始現場(chǎng)的兩居減1萬(wàn)、三居減2萬(wàn)的折扣將取消”。
多位購房人告訴記者，降息等帶來(lái)的“調控放松”傳言，以及開(kāi)發(fā)商取消優(yōu)惠、調價(jià)等倒逼購房人趕緊出手，而由此帶來(lái)的成交量的增長(cháng)又進(jìn)一步促使更多的人趕緊買(mǎi)房、更多的開(kāi)發(fā)商收回價(jià)格等優(yōu)惠�！安还茉鯓�，樓市已經(jīng)走出低谷是板上釘釘的事了�！�
合理看待樓市的“多重博弈”
近期，一則“珠海樓市雙限令松綁”的消息在微博上廣為傳播。雖然珠海有關(guān)部門(mén)很快進(jìn)行否認，但敏感的輿論再度猜測地方政府“微調”樓市政策的意圖。
樓市博弈愈演愈烈，這是對政府自身決心和能力的重要考驗。一旦把握不當，便可能對市場(chǎng)自身運行、政府公信力都形成負面效應。合理看待并應對樓市調控遭遇的多重博弈，甚為關(guān)鍵。
此前，類(lèi)似的地方“微調政策”傳聞已多次出現�；蚴翘岣哔J款額度，或是放寬稅收標準，有些則是調整甚至試圖取消限購，不一而足。一些試探之舉順利“闖關(guān)”，不少措施則被中途叫停。
市場(chǎng)和行政力量的博弈也在明顯加劇。雖然政府部門(mén)幾次“喊話(huà)”調控不放松，但市場(chǎng)仍出現了一些讓人擔憂(yōu)的跡象：一些城市又出現了排隊買(mǎi)房、開(kāi)發(fā)商漲價(jià)，樓盤(pán)降價(jià)面和降價(jià)幅度均在縮��；“地王”再度歸來(lái)，房?jì)r(jià)上漲預期強化。此外，信貸政策的變化，客觀(guān)上也在助推房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖。
在市場(chǎng)內部，開(kāi)發(fā)商、二手房房東、購房者之間的博弈更是從未停歇。近段時(shí)間，“樓市已見(jiàn)底”、“穩增長(cháng)必先"救市"等聲音甚囂塵上，不少擔心房?jì)r(jià)上漲的購房者已放棄等待、爭相出手。
國務(wù)院及有關(guān)部門(mén)負責人近期的接連表態(tài)，再次向市場(chǎng)傳遞出“調控不放松”的明確信號。地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)絕不能低估中央調控樓市的決心和能力。一旦引發(fā)房?jì)r(jià)快速反彈，便可能進(jìn)一步招致嚴厲調控，使樓市理性調整的步伐受阻，對各方都帶來(lái)不利影響。
但現實(shí)問(wèn)題也需要正視。比如，部分剛需因市場(chǎng)預期不明而持續觀(guān)望，合理的購房需求難以釋放；保障房、教育、水利等與土地出讓金掛鉤的民生支出受到“拖累”；鋼筋、水泥、家裝、家電等幾十個(gè)與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)也持續低迷。
對地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，調控將成為常態(tài)，世界經(jīng)濟和中國經(jīng)濟也將步入相對平穩的增長(cháng)區間，指望依靠房?jì)r(jià)暴漲賺“快錢(qián)”的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，降低對房地產(chǎn)的依賴(lài)、加快產(chǎn)業(yè)結構調整勢在必行。
房地產(chǎn)調控是一場(chǎng)“攻堅戰”，是對企業(yè)的歷練，更是對政府的考驗。如經(jīng)濟學(xué)家許小年所說(shuō)：欲降房?jì)r(jià)，必先扭轉市場(chǎng)預期；欲扭轉預期，必先調整利益；欲調整利益，必先推動(dòng)體制改革。