近來(lái)一些非官方機構的報告顯示，今年6月份房?jì)r(jià)和地價(jià)均出現了環(huán)比上升跡象，樓市反彈似乎已成事實(shí)。按照日程安排，國家統計局將在18日上午發(fā)布“70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格月度報告”，屆時(shí)外界可通過(guò)該“官方報告”研判下半年的樓市走向。
隨著(zhù)一些城市樓市成交的回暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否迎來(lái)拐點(diǎn)了？一旦房?jì)r(jià)反彈，中央調控是否還會(huì )有新的政策出臺？
地價(jià)房?jì)r(jià)全面反彈
在信貸環(huán)境趨于放松、房產(chǎn)剛需群體入市等因素影響下，國內熱點(diǎn)城市樓市5月份成交開(kāi)始回暖，并且一直延續至今。
如北京市場(chǎng)，第一太平戴維斯研究及顧問(wèn)咨詢(xún)部董事王瓊對《第一財經(jīng)日報》表示，今年第二季度北京一手住宅整體市場(chǎng)出現了較為明顯的反轉，供給與成交均大幅增長(cháng)，當期新增供給環(huán)比增長(cháng)78.7%至250萬(wàn)平方米，同時(shí)成交面積達到340萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲了86.2%。
成交增加之后，價(jià)格也隨之看漲。中國指數研究院（下稱(chēng)“中指院”）數據顯示，6月份全國100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為8688元/平方米，環(huán)比5月上漲0.05%，結束自2011年9月以來(lái)的連續9個(gè)月環(huán)比下跌態(tài)勢，其中45個(gè)城市環(huán)比上漲。
土地價(jià)格也出現了回升跡象。中指院“中國300城市土地市場(chǎng)交易情報（2012年1~6月）”顯示，6月份300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率為10%，創(chuàng )下今年的新高。而今年前六個(gè)月全國300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率僅僅為5%。
個(gè)別高價(jià)地塊也開(kāi)始出現。7月10日，經(jīng)過(guò)46輪競價(jià)和326輪回購房面積的競拍，北京萬(wàn)柳地塊最終以總價(jià)26.3億元被中赫置地拿下，溢價(jià)率超過(guò)了40%，折合樓面地價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元/平方米。
這也帶動(dòng)了北京住宅用地市場(chǎng)的升溫。7月17日，北京再度出讓幾宗住宅用地，其中中冶置業(yè)和北京五建聯(lián)合體以22億元且配建4700平方米保障房拿下大興舊宮地塊，樓面價(jià)超過(guò)15918元/平方米，溢價(jià)率也達到了45%。
此番地價(jià)再度上漲，是否會(huì )再次與房?jì)r(jià)形成互漲潮？
王瓊表示，萬(wàn)柳地塊地理位置特殊，導致價(jià)格較高，但仍有其合理性，不過(guò)它給整個(gè)住宅市場(chǎng)確實(shí)帶來(lái)了一些刺激，示范效應較強。
據媒體報道，萬(wàn)柳地王出現后，周邊二手房?jì)r(jià)已經(jīng)出現了漲價(jià)情況。
不過(guò)，主管全國土地供應的國土資源部13日表示，雖然進(jìn)入5月份后，因住房用地流標流拍相對較多，一些城市在第二季度末相對集中推出商服用地，其中一些優(yōu)質(zhì)地塊受到投資者追捧，引發(fā)社會(huì )廣泛關(guān)注。但土地市場(chǎng)大幅溢價(jià)、地王頻現的市場(chǎng)基本面并不存在。
“這些地塊主要分布在北京、上海、廣州等重點(diǎn)城市，且以商服用地為主，主要是結構性和區域性的市場(chǎng)波動(dòng)，值得密切關(guān)注，但還不能構成市場(chǎng)全面回暖的基礎，對市場(chǎng)整體格局特別是對住房用地難以產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響�！眹敛糠Q(chēng)。
開(kāi)發(fā)商提價(jià)能否持續？
2009年樓市小陽(yáng)春之后，房?jì)r(jià)開(kāi)始飛速上漲，恐慌性購房入場(chǎng)，而近期樓市成交增加之后，一些樓盤(pán)也開(kāi)始提價(jià)。2009年的情況又要重復上演嗎？
王瓊表示，今年和2009年有一個(gè)相同點(diǎn)，都是在五六月份左右成交量就突然上來(lái)了，但兩者也有很大不同，一是2009年是全民都在買(mǎi)房，而今年主要是剛需群體在買(mǎi)房；二是信貸松緊的程度不同，2009年政策上是鼓勵買(mǎi)房，銀行房貸可以給七折利率的優(yōu)惠，但現在整個(gè)貨幣寬松度其實(shí)不如2009年，對購房者的實(shí)際信貸支持不夠。
結合以上情況，王瓊對開(kāi)發(fā)商提價(jià)情況的持續性持保留態(tài)度。
復旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成也對記者表示，下半年樓市會(huì )以穩定為主，房?jì)r(jià)向上漲或者向下跌的空間都不太大，即便房地產(chǎn)企業(yè)想漲價(jià)，但因這兩年累積的商品房庫存較大，市場(chǎng)消化也還需要時(shí)間。而一旦房?jì)r(jià)繼續下降的話(huà)，會(huì )影響地方的稅收和土地收入，地方政府的土地財政壓力會(huì )更大。
財政部近日發(fā)布數據顯示，今年上半年土地出讓成交額大幅下降，全國國有土地使用權出讓收入11430億元，同比減少4342億元，下降27.5%。
北京中原市場(chǎng)研究部總監張大偉認為，房地產(chǎn)市場(chǎng)從3月份開(kāi)始的成交量比較樂(lè )觀(guān)，特別是5~6月主要城市全面復蘇，對價(jià)格的支撐作用也已經(jīng)體現，房?jì)r(jià)再跌的可能性接近于零。但因為新開(kāi)工面積下降的影響，7、8月淡季推盤(pán)量較小，預計整體市場(chǎng)的成交量平穩。
他表示，本輪成交復蘇非普遍性，房?jì)r(jià)上漲幅度可能有限。入市項目定價(jià)依然會(huì )比較謹慎。而且一旦出現暴漲，不排除還有政策打壓。
中央政府已經(jīng)開(kāi)始關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的新變化。國務(wù)院總理溫家寶近日表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)信息比較混亂，市場(chǎng)對房?jì)r(jià)走勢的預期出現一些變化，群眾普遍擔心房?jì)r(jià)反彈。他強調，要毫不動(dòng)搖地繼續推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)各項調控工作，促進(jìn)房?jì)r(jià)合理回歸，決不能讓房?jì)r(jià)反彈，功虧一簣。
尹伯成認為，樓市調控是否會(huì )有新的政策關(guān)鍵是要看中央政府的決心，政策儲備應該還是有的，一旦面臨房?jì)r(jià)再度反彈的局面，中央可以增加房產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市。但限購限價(jià)等行政性措施，尹伯成認為這些屬于臨時(shí)性政策，終究會(huì )退出。