2012年下半年伊始，廣深豪宅市場(chǎng)迎來(lái)了久違的放量。
　　7月14日，星河集團在廣州的首個(gè)豪宅項目星河丹堤首度亮相；7月15日，招商地產(chǎn)(000024,股吧)在深圳蛇口打造“深圳首個(gè)高端公寓”，159戶(hù)、面積175－517平方米的伍茲公寓被定位為“超高端”，預計售價(jià)在10萬(wàn)元/平方米。
　　廣州、深圳迎來(lái)豪宅供應潮。近兩年的累積、壓抑許久的購房需求以及樓市的回暖效應，讓廣深豪宅有了釋放喘息之機。
　　但諸多業(yè)內人士表示，由于限購尚未取消，購買(mǎi)資格受限，以及高庫存和房產(chǎn)稅的潛在風(fēng)險，豪宅雖集中放量，價(jià)格卻難以大幅上漲。

　　樓市回暖下集中釋放

　　豪宅市場(chǎng)的回暖實(shí)際上在二季度已現端倪。
　　據仲量聯(lián)行統計，二季度廣州一手豪宅成交量約390套，環(huán)比增加64.1%，季末平均售價(jià)維持在每平方米約32000元，環(huán)比微升0.4%。上半年一手豪宅總成交量為640套，平均售價(jià)低于去年同期3.7%。
　　在二季度，廣州已推出的豪宅項目就有位于珠江新城花城大道的嘉裕公館和位于海珠區珠江帝景苑全新一期的合生紫龍府。
　　深圳則有6個(gè)別墅項目計劃在今年下半年上市，分別為：招商華僑城曦城5期、招商鯨山9期、華僑城燕晗山、大南山紫園、聯(lián)泰梅沙灣和潤恒御園，入市單位近1000套。這些項目面積普遍在200平方米以上，更有1380平方米的超大型別墅。
　　豪宅一直是樓市調控不可缺少的一部分，伴隨調控，則是一些豪宅項目不斷地放低身段，適時(shí)降價(jià)。
　　今年2月公布的《關(guān)于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調控重點(diǎn)工作的通知》上，國土部門(mén)強調“嚴格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類(lèi)用地”。
　　3月23日，深圳市規劃國土委發(fā)布《深圳市住房建設規劃2012年度實(shí)施計劃》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《計劃》）提出，研究對普通商品住房以及別墅、復式、大戶(hù)型等商品住房實(shí)施差別化稅收、信貸及公積金貸款政策；對別墅、復式、大戶(hù)型等商品住房，推進(jìn)交易和保有環(huán)節的稅收改革。這一文件曾被解讀深圳將開(kāi)征豪宅稅。
　　6月18日，國土部首次將別墅類(lèi)房地產(chǎn)項目列入最新版的限制、禁止用地項目目錄。這一規定被業(yè)界普遍解讀為今后別墅類(lèi)開(kāi)發(fā)項目將從根源上受到抑制。
　　每一次的規定出臺，豪宅市場(chǎng)總會(huì )受到或多或少的影響，例如3月下旬“深圳”豪宅稅的風(fēng)聲之后，深圳大戶(hù)型豪宅水榭山別墅就推出特價(jià)房，降幅20%左右，華僑城片區的首地容御也出現降價(jià)。
　　豪宅售價(jià)的降低，加上二季度以來(lái)的市場(chǎng)回暖，一定程度上刺激了銷(xiāo)售量。
　　世聯(lián)地產(chǎn)華南首席分析師曹取對本報記者表示，廣州、深圳近期豪宅供應量非常大，這種高端物業(yè)在五、六月有不錯的成交成績(jì)。原因在于有一部分的中高端剛性需求在里面，之前壓抑太久的投資性需求慢慢被喚起，而高端住宅近期打折、促銷(xiāo)比較多，人們受價(jià)格因素驅動(dòng)購置豪宅。
　　仲量聯(lián)行中國住宅綜合事業(yè)部總經(jīng)理羅志強分析，“下半年，在兩次降息等貨幣政策的刺激下，中高端自住需求仍將持續釋放，推動(dòng)高端住宅成交量出現進(jìn)一步上行，但增幅將有所放緩�！�
　　業(yè)內人士表示，自深圳實(shí)施限購限價(jià)以來(lái)，深圳別墅已經(jīng)由預售轉入現售，而部分改善性需求的買(mǎi)家“攢房票”到位，使得別墅供應和銷(xiāo)售走旺。

　　價(jià)格難以大幅上漲

　　曹取表示，“豪宅市場(chǎng)具有一定的滯后性，會(huì )隨普通住宅的市場(chǎng)趨勢而動(dòng)�！辈苋≌J為，豪宅市場(chǎng)跟隨住宅市場(chǎng)的回暖而回暖。

　　廣深豪宅7月放量

　　存貨高企價(jià)格難漲

　　而接下來(lái)廣深豪宅市場(chǎng)走勢將如何？
　　持續的限購、高企的庫存決定了豪宅價(jià)格難以大幅提升。據仲量聯(lián)行研究報告，廣州的豪宅的庫存仍高于去年年末。而相比廣州，深圳豪宅市場(chǎng)有著(zhù)更高的庫存量。據深圳中原地產(chǎn)統計，深圳下半年計劃推出13300套豪宅（建筑面積超過(guò)144平方米、單價(jià)在2萬(wàn)元/平方米以上），相對于今年上半年的3100套、去年下半年的2900套，增幅逾3倍。
　　深圳中原二級市場(chǎng)董事總經(jīng)理玉家雄表示，今年下半年推出的豪宅產(chǎn)品類(lèi)型有預售類(lèi)、現售類(lèi)和非住宅屬性的公寓類(lèi)。這三個(gè)產(chǎn)品由于市場(chǎng)定位、價(jià)格水平等差別，都會(huì )直接影響新的豪宅市場(chǎng)競爭局面。
　　深圳中原地產(chǎn)事業(yè)七部董事總經(jīng)理張宏認為，就深圳來(lái)說(shuō)，下半年別墅市場(chǎng)是“去偽存真”階段，一些大尺度、售價(jià)高、品質(zhì)好的主流別墅起著(zhù)風(fēng)向標的作用。
　　玉家雄認為，深圳下半年豪宅供應量大，極有可能成為樓市主要爭奪戰場(chǎng)。大量非住宅屬性類(lèi)的豪宅供應加入市場(chǎng)，如深圳灣一號、金地大百匯等，這類(lèi)產(chǎn)品將對傳統類(lèi)型的豪宅產(chǎn)生較大的沖擊，直接刺激到近兩年限購以來(lái)淡市的豪宅客戶(hù)群。
　　而曹取則認為，豪宅量相對于整個(gè)住宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)本身就小，不能成為樓市動(dòng)向的主要風(fēng)向標。但他預計，廣深下半年豪宅價(jià)格不會(huì )繼續下跌，反而會(huì )保持穩定，甚至有可能會(huì )上漲，這和普通住宅的市場(chǎng)趨勢應該是大致相同的。
　　仲量聯(lián)行研究則認為，廣州高端住宅庫存量大，價(jià)格難以大幅上漲。下半年，雖然房企融資成本將會(huì )進(jìn)一步下降，但是開(kāi)發(fā)商推盤(pán)量將有增無(wú)減，預計下半年開(kāi)發(fā)商仍將以跑量為主要策略。同時(shí)，期待房?jì)r(jià)合理回歸的主動(dòng)調控仍然存在，因此房?jì)r(jià)大幅上漲的機會(huì )偏低。