農行報告以2009年為參照，按照好于、類(lèi)似、差于三種情景對房地產(chǎn)投資增速進(jìn)行測算，全年投資增速在12%左右
銀行貸款是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最賴(lài)以倚重的資金來(lái)源。同樣，房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)在銀行中也占據相當重的分量，各大行歷來(lái)較為重視房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向。
中、農、交三大國有銀行研究部門(mén)，在今年下半年宏觀(guān)經(jīng)濟研究報告里，也都對房地產(chǎn)花費了較多筆墨。三大行研報一致認為，下半年房地產(chǎn)政策總基調不會(huì )變化，將以穩為主，保證剛性住房需求。
交行： 成交延續溫和回暖
價(jià)格難有大幅反彈
在政策面上，交行研報認為“穩增長(cháng)”政策并不會(huì )使房地產(chǎn)調控大方向發(fā)生根本性的逆轉，政策基調仍將維穩，力度基本保持不變�！耙滞稒C”與“保剛需”仍將是下半年調控兩大主題，兩者可能出現明顯分化。差別化住房信貸、稅收政策和住房限購等各項房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策仍將繼續嚴格實(shí)施，居民合理購房需求將繼續得到鼓勵和支持。預計下半年房地產(chǎn)調控政策仍然以“穩”為先，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)受調控政策影響延續調整態(tài)勢。
首先是調控壓力將迫使開(kāi)發(fā)商謹慎拿地，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將延續回落趨勢。盡管在個(gè)別月份投資增速同比可能出現一定反彈，但總體下行趨勢不改。同時(shí)受住宅市場(chǎng)擠出效應影響，商業(yè)地產(chǎn)則將表現出較為強勁的增勢，部分開(kāi)發(fā)商也將把商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域視為自身尋求突破和轉型的重點(diǎn)發(fā)展方向。
其次，消化庫存仍是開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)策略的首選，短期內擴大開(kāi)工的意愿依然較弱，新開(kāi)工同比將繼續回落，竣工則將處于較高水平。供應量將會(huì )隨著(zhù)開(kāi)發(fā)商推盤(pán)力度的加大而持續增加，但開(kāi)發(fā)企業(yè)將根據市場(chǎng)成交量調整入市節奏，不會(huì )盲目釋放供應而招致政策調控，上市高峰將較為平緩。
在此情況下，交行報告認為市場(chǎng)將溫和回暖，但難有大幅反彈。
報告給出成交回暖的局面仍將持續的原因有四點(diǎn)：政策面支持首次置業(yè)，地方政府也具有支持剛需的動(dòng)力；貨幣政策向松微調導致流動(dòng)性寬松和成本降低，利好購房者獲得信貸支持；部分開(kāi)發(fā)商的庫存壓力要求下半年增加推盤(pán)；剛性需求在被抑制較長(cháng)時(shí)間后，將隨著(zhù)供應量增加和開(kāi)發(fā)商合理定價(jià)而逐漸入市。
而供給和政策兩方面因素也注定了房?jì)r(jià)將在政策與市場(chǎng)的博弈中趨于穩定，整體出現大幅反彈的可能性較小。從供給角度看，主要城市庫存壓力依然明顯，部分城市和區域還面臨著(zhù)較大的庫存壓力；從政策層面看，在調控不放松的背景下，若成交回暖帶動(dòng)房?jì)r(jià)持續上漲，即“量?jì)r(jià)同升”，將可能招致中央出臺新的調控措施，阻止市場(chǎng)出現趨勢性反轉的風(fēng)險進(jìn)一步擴大。
農行：全年保障房
投資增速20.8%
農行報告重點(diǎn)提及了保障房投資對下半年經(jīng)濟的穩定作用。列舉出了決定下半年經(jīng)濟表現的五個(gè)方面，包括保障房能否抵消商品房投資下滑、基礎設施投資能否抵消制造業(yè)投資減少、改革能否引導民間投資增長(cháng)、寬松貨幣政策效果以及出口能否企穩。
報告認為，保障房投資在一定程度上可以抵消商品房的去泡沫化。調控政策持續，房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷去泡沫化過(guò)程，企業(yè)面臨去庫存壓力，商業(yè)性房地產(chǎn)投資增速持續下滑。今年以來(lái)，2010-2011年新開(kāi)工房屋陸續竣工，房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存累積較快，6月末商品房待售面積31408萬(wàn)平方米，是上半年月均銷(xiāo)售量的4.7倍，遠高于正常存量。從以往經(jīng)驗看，商品房銷(xiāo)售面積一般領(lǐng)先于房屋新開(kāi)工面積6個(gè)月左右，二季度以來(lái)銷(xiāo)售面積增速逐漸企穩，預計至少要等到今年底，新開(kāi)工面積才會(huì )回升。因此，未來(lái)房地產(chǎn)投資的穩定更多依靠保障房建設。
農行研究人員還對今年保障房和整個(gè)房地產(chǎn)投資做出了測算。
2012年保障房計劃新開(kāi)工700萬(wàn)套，雖然低于去年的1000萬(wàn)套，但是考慮到房屋建設周期一般要一年半左右，穩步推進(jìn)未完工保障房與今年的新開(kāi)工項目，整體房地產(chǎn)投資仍將保持較快增長(cháng)。報告預測，2012年保障房竣工量和投資分別增至500萬(wàn)套和1.45萬(wàn)億元，保障房投資增速將達20.8%，拉動(dòng)房地產(chǎn)投資增加4.5個(gè)百分點(diǎn)。
報告還以2009年為參照，按照好于、類(lèi)似、差于三種情景對房地產(chǎn)投資增速進(jìn)行了測算。并認為最大的可能性是商品房投資回到2009年歷史低位水平，增速降至10%，全年房地產(chǎn)投資增速在12%左右。
中行： 建議政策微調
支持剛需
中行研報認為，進(jìn)入2012年以來(lái)，在新一輪調控政策作用下，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了一些積極變化，房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭得到初步遏制，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)開(kāi)始下降。
不過(guò)報告也指出，全國房?jì)r(jià)總體上依然過(guò)高，距離實(shí)現調控目標還有相當的距離。這客觀(guān)上要求房地產(chǎn)調控政策還不能有大的調整和放松。在目前經(jīng)濟超預期減速的大背景下，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調控確實(shí)面臨著(zhù)“兩難選擇”：調控政策從嚴從緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步調整，很可能對經(jīng)濟增長(cháng)產(chǎn)生較大影響；政策放松，又擔心房?jì)r(jià)報復性反彈，調控效果“前功盡棄”。
在此兩難之下，中行報告給出了微調支持剛需的建議，指出“穩增長(cháng)”和“調房?jì)r(jià)”并不矛盾。房地產(chǎn)調控的重要目的在于穩定房?jì)r(jià)，而不在于打壓成交量。因此，房地產(chǎn)存在微調空間，可以考慮對房地產(chǎn)調控政策進(jìn)行微調，比如在遏制炒房需求的同時(shí)，鼓勵和支持首套和改善性住房消費，確保剛性需求。以求在實(shí)施穩健貨幣政策的同時(shí)，滿(mǎn)足保障房建設的融資需求。
報告還認為，本次經(jīng)濟超預期減速是短期因素（周期性因素）和長(cháng)期因素（趨勢性因素）共同作用的結果，本輪房地產(chǎn)調控則是主要的短期因素。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其一頭連著(zhù)居民的住房消費、一頭連著(zhù)投資和工業(yè)生產(chǎn)，與其相關(guān)聯(lián)的前端、后端和側向產(chǎn)業(yè)多達50多個(gè)，是其他任何行業(yè)都無(wú)法比擬的。新一輪的房地產(chǎn)調控政策在限制了投資投機性需求，有效控制了房?jì)r(jià)快速上漲的同時(shí)，也明顯抑制了房地產(chǎn)投資和住房消費，對經(jīng)濟增長(cháng)的影響十分明顯，特別是對上下游產(chǎn)業(yè)的傳導效應非常明顯。