隨著(zhù)國家在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續調控，給房地產(chǎn)業(yè)帶很大沖擊。目前滬深上市房產(chǎn)中，已統計到46家房產(chǎn)企業(yè)以快報或預告等形式，發(fā)布了上半年利潤情況。數據分析顯示，有24家房產(chǎn)企業(yè)的利潤出現不同程度的下滑或虧損態(tài)勢，僅22家房企的業(yè)績(jì)出現增長(cháng)。
24家房企虧損或縮水嘉凱城成“首虧”
在24家房產(chǎn)企業(yè)中，嘉凱城成“首虧”，被扣上今年上半年“最熊房企”稱(chēng)號。其利潤下降幅度達到了4901.43%，同比巨虧3.5億元。
嘉凱城表示，利潤下滑主要原因是受房地產(chǎn)行業(yè)的整體環(huán)境影響，導致半年度實(shí)際可結算項目少，可確認的銷(xiāo)售收入較少，從而凈利潤為負數。但據媒體披露，嘉凱城主打中高端項目，且其項目多集中在長(cháng)三角地區的，早在2010年因為長(cháng)三角地區的限購令的措施，造成其項目擠壓，業(yè)績(jì)下滑。隨后之嘉凱城還逆市發(fā)展，盲目的擴張項目造成企業(yè)巨額外債，困難重重。而其內部存在嚴重的人事糾葛，復雜的人事關(guān)系也在很大程度上制約了發(fā)展。
世紀星源、京投銀泰這兩家企業(yè)也分別摘得利潤降幅第二、三名的“殊榮”。
京投銀泰，虧損達到了1.28個(gè)億。關(guān)于業(yè)績(jì)的虧損，京投銀泰解釋道：其一，因為上年同期公司大紅門(mén)項目實(shí)現房地產(chǎn)銷(xiāo)售結轉，實(shí)現凈利潤較大，但截止今年6月30日，公司現有房地產(chǎn)項目尚無(wú)竣工結算及銷(xiāo)售結轉。再者，公司的參股公司因酒店業(yè)務(wù)開(kāi)業(yè)時(shí)間較短而出現虧損。
其中，ST珠江虧損達3500萬(wàn)元-4500萬(wàn)元。ST珠江方面表示，本期可結轉的房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入減少及旅游酒店業(yè)務(wù)淡季虧損所致，導致了公司凈利潤虧損。
沙河股份、高新發(fā)展、萬(wàn)方地產(chǎn)，三家公司預估虧損也均達到900萬(wàn)以上。綠景控股虧損達到440萬(wàn)，其較上年同期是扭虧的，但是任然未擺脫虧損的命運。海德股份虧損達100萬(wàn)左右，銀潤控股、ST合臣、ST中房也都在虧損的行列。
知名地產(chǎn)企業(yè)，榮豐控股和保利地產(chǎn)日子也并不好過(guò)，分別預計利潤下降82%-92%和12.13%。據媒體報道，保利凈利潤下降并非由于結算毛利率出現大幅下滑，從利潤總額指標同比增
12.8%來(lái)分析，凈利潤下滑更多是受大量
51%權益項目結算導致少數股東損益率上升影響。另外財務(wù)費用和結算收入的跨期不匹配也對凈利潤有所侵蝕。
在21家有利潤漲幅的企業(yè)中，中關(guān)村、創(chuàng )興資源、重慶實(shí)業(yè)，三家企業(yè)位列漲幅三甲。
中關(guān)村預計，其上半年凈利潤暴增54倍，漲幅達到了4560%-5408%。公司方面稱(chēng)，這次利潤漲幅的主要原因是公司轉讓宏基建筑83.33%的股權，帶來(lái)了5300萬(wàn)元的收益。創(chuàng )興資源的利潤漲幅達到了1300%以上，因為公司參股其子公司上海振龍房地產(chǎn)的部分項目開(kāi)發(fā)，已經(jīng)交付使用并結轉收入和利潤，給公司帶來(lái)了投資收益，以及公司出售了振龍房地產(chǎn)的5.23%股權帶來(lái)的股權收益。重慶實(shí)業(yè)的利潤增幅達到了1178.15%，公司表示，業(yè)績(jì)增長(cháng)的主要原因系公司轉讓參股公司瑞斯康達18%股權，在一季度確認轉讓收益約8482萬(wàn)元。
“以?xún)r(jià)換量”房企利潤大降下半年房?jì)r(jià)或微漲
鏈家地產(chǎn)研究顯示，從2012年上半年銷(xiāo)售數據來(lái)看，35家大型房企銷(xiāo)售5455.34億元，同比上漲11.8%，，大部分企業(yè)均已完成了全年目標的一半以上。房企銷(xiāo)售業(yè)績(jì)大多頗為亮眼，同比上漲幅度可觀(guān)，但房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤反而遭遇下滑。
例如金地集團上半年業(yè)績(jì)快報顯示，2012年1-6月公司累計實(shí)現簽約面積113.5萬(wàn)平方米，較上年同期增加40.1%；累計簽約金額134.6億元，較上年同期增加19.6%。而保利公司表示公司上半年實(shí)現營(yíng)業(yè)收入2018292萬(wàn)元，同比增長(cháng)32%。同樣華遠地產(chǎn)的業(yè)績(jì)快報也顯示公司上半年營(yíng)業(yè)收入增長(cháng)8.73%.這些房企上半年的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)都在上漲。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部研究員陳雪指出，出現這種情況的原因或是部分房產(chǎn)企業(yè)為了去庫存化，以快速回籠資金，犧牲利潤，以?xún)r(jià)換量，所以在這種情況下即便銷(xiāo)售額增加，其利潤受到帶動(dòng)作用也會(huì )減弱。
陳雪還認為，雖然部分房企的虧損和利潤下滑緣于報告期內結算項目少等結構性因素，但是接近六成房企出現虧損或利潤下滑，且虧損房企數超過(guò)了2011年年報披露數（8家）。表明2011年2月開(kāi)始的新一輪調控政策對房企利潤的影響十分深入，并且大型房企受到的影響也非常明顯。還指出，在犧牲利潤，以?xún)r(jià)換量的情況下，即便銷(xiāo)售額增加，其利潤受到帶動(dòng)作用也會(huì )減弱。
而隨著(zhù)樓市成交量的回升，房產(chǎn)企業(yè)資金逐步回籠，下半年房產(chǎn)市場(chǎng)或出現微漲。
克而瑞分析師楊晨青預計，今年下半年房企業(yè)降價(jià)的空間將明顯萎縮，理由主要有三點(diǎn)：一是今年市場(chǎng)上在售或將要入市的項目其土地基本都是在2009、2010年購得，土地成本普遍偏高；二是相當一部分房企、尤其是品牌企業(yè)，去年以來(lái)的降價(jià)幅度已較大，幾乎達到自己的底線(xiàn)；三是政策環(huán)境逐步放松，未來(lái)樓市向好的預期在加深，房企也缺乏繼續降價(jià)的動(dòng)力。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭則表示，如果不出臺調控新政策，下半年房?jì)r(jià)必漲無(wú)疑。他分析認為，按照目前市場(chǎng)的走勢，房?jì)r(jià)連跌了8-9個(gè)月后有企穩的跡象，春節過(guò)后已經(jīng)有連續4、5個(gè)月成交量是持續反彈的，成交量持續反彈之后房?jì)r(jià)也會(huì )止跌。
調控還需走鋼絲房產(chǎn)稅可能擴圍
受調控的影響，房產(chǎn)投資增速回落，“拖累”了GDP。以房地產(chǎn)拖累經(jīng)濟為由要求放松調控政策，這是目前眾多專(zhuān)家學(xué)者所憂(yōu)慮的。
中國房地產(chǎn)研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌表示：“目前房地產(chǎn)調控的壓力，主要來(lái)自于將樓市與GDP捆綁的思維束縛，忽視了調控對抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲所取得的成效和調控的初衷�！�
為了更加長(cháng)久持續有效的控制房?jì)r(jià)的上漲，有消息稱(chēng)，房產(chǎn)稅可能借此機會(huì )擴圍。
日前，全國人大財經(jīng)委在聽(tīng)取上半年經(jīng)濟形勢匯報時(shí)強調“更多依靠經(jīng)濟手段調控房地產(chǎn)市場(chǎng)，通過(guò)稅收等政策遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機”，被市場(chǎng)解讀為房產(chǎn)稅造勢。
邵宇也認為：“現在仍處于調控的關(guān)鍵時(shí)期，相關(guān)政策存在從緊的可能性，尤其面對投資、投機性需求抬頭趨勢，政策會(huì )繼續從緊。這種情況下，增加了房產(chǎn)稅出臺的機率�！�
這一預期也得到了業(yè)內人士的支持。左小蕾認為，當下應努力使引導房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸居住為主的調控終極目標長(cháng)期化，制度化，可行的辦法是實(shí)施房產(chǎn)稅。
從國際經(jīng)驗看，除了增加居民的收入，還應建立合理的房產(chǎn)賦稅這一長(cháng)效控制機制，才能保持房產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展持續的發(fā)展。