由剛需強力支撐而漸暖的樓市，又迎來(lái)新的助推力——改善型需求群體。由此帶來(lái)的則是大戶(hù)型的中高端產(chǎn)品成交量快速增長(cháng)。
“現在，八九十平方米的兩居室和一百多平方米的小三居最受歡迎，原來(lái)根本沒(méi)人問(wèn)的150～200平方米的三居、四居，最近看的人也多了。倒是前幾年比較火的三五十平方米的一居室、開(kāi)間沒(méi)以前賣(mài)得好了�！蔽挥诔�(yáng)路的某中介公司置業(yè)顧問(wèn)小王告訴記者。
“一直在考慮什么時(shí)候出手合適，現在看好像差不多了�！奔易『５韰^的趙先生夫婦一直都在密切關(guān)注周邊一些在售樓盤(pán)的三居室房源價(jià)格。隨著(zhù)家庭人口的增加，原有的兩居室已感局促。而今年上半年樓市的持續升溫，加速了趙先生夫婦的決定——要盡快購買(mǎi)一套三居室。
不僅是來(lái)自市場(chǎng)各方的切實(shí)感受，世聯(lián)地產(chǎn)向本報獨家提供的《北京2012年上半年成交結構調查》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“成交結構調查”）亦有同樣的指向：改善型需求已全面入市。有數據顯示，200平方米以上的商品住宅二季度成交環(huán)比增速已超過(guò)150%。而6月，北京市商品住宅成交套均面積達到124平方米/套的階段性高點(diǎn)。
該調查據此指出，上半年，北京樓市的需求結構，正逐漸從單一小戶(hù)型為主導的剛性需求，向中小戶(hù)型為主導的剛性、改善性混合需求傾斜，且改善性產(chǎn)品在二季度成交增速加大，這對下半年市場(chǎng)延續回暖勢頭將起到重要的支撐作用。
剛需后市增速將放緩
“改善型需求已經(jīng)開(kāi)始全面入市。我們通過(guò)四組不同成交結構數據印證了這樣同一個(gè)結果，這一結論無(wú)論是對下半年有推盤(pán)計劃的開(kāi)發(fā)商，還是有購房需求的購房者來(lái)說(shuō)，都有很重要的借鑒意義�！�
來(lái)自成交結構調查在戶(hù)型面積、單價(jià)、總價(jià)、居室四個(gè)方面的統計數據顯示，上半年“剛需”成交的火熱，已經(jīng)帶動(dòng)改善型需求全面入市。
世聯(lián)地產(chǎn)華北區策略資源中心市場(chǎng)研究部經(jīng)理劉靜淑分析認為，從戶(hù)型面積上看，盡管50～90平方米區間在絕對成交量上占到首位，但二季度成交環(huán)比增速最快的卻是200平方米以上以及90～120平方米區間，其增速均超過(guò)了150%。而50平方米以下的小戶(hù)型卻成為二季度成交增速最慢的，只達到了62.9%。
“這說(shuō)明純粹的投資客受到了精準打擊，已經(jīng)逐步離場(chǎng)�！眲㈧o淑表示，更多來(lái)自購買(mǎi)力的需求分析顯示，此前外界對投資客的購房需求存在一定誤區，實(shí)際上一些購置大戶(hù)型、高總價(jià)的中高端產(chǎn)品的購房者，即便具備一定資產(chǎn)配置的考慮，其真正的購房動(dòng)因也一定會(huì )兼顧自主需求和改善住房需求。而購買(mǎi)一些絕對低總價(jià)、50平方米以下面積戶(hù)型的購房者，才恰恰多是出于投資、租賃需求的投資客群體。
“持續兩年多的嚴厲調控政策，一方面要促進(jìn)房?jì)r(jià)合理回歸，另一方面則是要打擊投資客，單從這方面看，調控的目標已經(jīng)實(shí)現了�！眲㈧o淑指出，上半年持續增長(cháng)的“剛需”，后市增速將放緩，而與此同時(shí)改善型需求客戶(hù)則開(kāi)始加速入市。
這一點(diǎn)還可以從成交單價(jià)和總價(jià)上得到印證。從成交單價(jià)上看，北京樓市上半年以2萬(wàn)元/平方米以下戶(hù)型成交量最高，而2萬(wàn)～4萬(wàn)元/平方米則以接近200%的二季度成交環(huán)比增速排在首位，甚至單價(jià)4萬(wàn)元/平方米以上的增速也高于單價(jià)2萬(wàn)元/平方米以下的戶(hù)型。這一情形也同樣反應在成交總價(jià)上——二季度環(huán)比增速最高的是300萬(wàn)～500萬(wàn)元的戶(hù)型。
中高端購房需求釋放
“整體改善型需求的層級變得更加豐富，中高端產(chǎn)品購買(mǎi)力已開(kāi)始加速釋放�！眮�(lái)自《成交結構調查》的數據顯示，從居室構成上看，二居室的絕對數量占比最高，但在二季度，三居室、四居室和別墅戶(hù)型，卻分別以155%、182.2%和157.2%的成交環(huán)比增速均排在二居室之前，一居室居末。
就此，劉靜淑告訴記者，這組數據乍看之下與戶(hù)型面積的成交構成統計結果相似，但是對于眾多等待下半年入市的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這組不同居室購房的成交構成統計卻意味著(zhù)，市場(chǎng)內購房者的關(guān)注點(diǎn)已經(jīng)不再單一，改善型需求不僅僅只關(guān)注以往認知中的中端產(chǎn)品，中高端產(chǎn)品甚至純高端產(chǎn)品的購房需求也在加速釋放�！斑@部分購買(mǎi)群體對于價(jià)格的敏感度低于剛需，他們更多是受到對樓市走勢的預判、購房時(shí)機的預期的影響�！�
在購房成交結構變化的同時(shí)，北京市場(chǎng)對購房時(shí)機的預期也發(fā)生了悄然的變化。其中第二季度認為適合購房的比例從第一季度的25.3%增至31.5%，并有近四成購房者表示會(huì )在未來(lái)三至六個(gè)月內置業(yè)，遠高于全國平均水平，顯示出購房者對未來(lái)購房時(shí)機的樂(lè )觀(guān)程度逐步提升。
迎合市場(chǎng) 大戶(hù)型放量
近期北京市場(chǎng)也出現了大戶(hù)型集中放量的態(tài)勢。據麗茲行市場(chǎng)研究中心統計，6月，北京中高端樓盤(pán)的推盤(pán)高潮中，入市的33個(gè)新盤(pán)中，有一半是高端項目。顯然，開(kāi)發(fā)商這樣的集體行動(dòng)契合了改善型需求釋放的市場(chǎng)變化。
記者了解到，近期北京多個(gè)項目在開(kāi)盤(pán)產(chǎn)品類(lèi)型和房源配置上均出現了大戶(hù)型傾向。包括龍湖時(shí)代天街、長(cháng)楹天街、中糧萬(wàn)科紫云庭、華潤公元九里等，均只提供三居及以上大面積住宅產(chǎn)品。而招商嘉銘瓏原、遠洋東方、旭輝御府、逸翠尚府、中海九號公館幾個(gè)項目亦都主推大戶(hù)型。
與此相應的是熱銷(xiāo)項目中的大戶(hù)型成交量明顯增多。如近期主推大戶(hù)型的普通住宅項目魯能7號院、首開(kāi)常青藤，6月銷(xiāo)售套數和銷(xiāo)售面積分別位居排行榜榜首和第二位，120平方米以上戶(hù)型成交突破百套，與年初的個(gè)位數形成鮮明反差。
中國指數研究院最新發(fā)布的研究報告也指出，北京的二季度商品住宅成交套均面積提升，達到123平方米/套，環(huán)比上漲3.1%，與去年同期相比則漲幅達10.9%，大戶(hù)型成交增勢漸顯。
近幾個(gè)月，“改善型需求群體，不僅實(shí)際支付能力增加，對房?jì)r(jià)的預期也出現變化，這有望緩解開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售和資金的雙重壓力�！北本┲性禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部總監張大偉表示，隨著(zhù)中央降息、降準等擴張性貨幣政策的實(shí)施及各地方微調政策的陸續出臺，預計在2012年下半年，剛性需求和改善類(lèi)需求還會(huì )進(jìn)一步釋放，對于眾多計劃在下半年入市的項目來(lái)說(shuō)，是否能取得好的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)還要看開(kāi)發(fā)商及時(shí)調整產(chǎn)品的宣傳策略和順應市場(chǎng)變化的能力。