下半年加快銷(xiāo)售恐怕是濱江的不二之選，可對于濱江下半年的項目來(lái)說(shuō)，此法亦存在難度。
曙光之城和金色黎明作為濱江集團今年的重要項目，銷(xiāo)情不俗，上半年這兩個(gè)項目實(shí)現銷(xiāo)售合同金額共計41億元，但這似乎仍難扭轉本年度頹勢，最新公布的中報延續了一季度的整體下滑態(tài)勢。
與去年上半年相比，濱江管理費用增長(cháng)較為明顯，因2011年7月份開(kāi)業(yè)的低毛利率、季節性酒店--千島湖酒店工資、福利費用也需要支付，利潤因此甚至低于一季度。在房企一片警報聲中，濱江的業(yè)績(jì)也亮起了紅燈。
濱江亮紅燈
據濱江集團7月26日發(fā)布的今年上半年報顯示，1~6月濱江實(shí)現營(yíng)業(yè)收入6.48億元，較上年同期下降了24.17%；實(shí)現營(yíng)業(yè)利潤1.25億元，比上年下降了51.24%；實(shí)現歸屬于母公司所有者凈利潤8513萬(wàn)元，比上年下降43.16%。與此同時(shí)，基本每股收益0.06元，比去年同期減少45%。
該公告亦披露，上半年濱江累計實(shí)現銷(xiāo)售合同金額45.08億元。而曙光之城、金色黎明一期分別實(shí)現銷(xiāo)售合同金額20.18億元和21.03億元。剩余僅有湘湖壹號項目實(shí)現銷(xiāo)售合同金額2.14億元，其它項目實(shí)現銷(xiāo)售合同金額1.72億元。
曙光之城在今年3月密集推盤(pán)，一周內三次開(kāi)盤(pán)，三次售罄，獲杭城一季度“銷(xiāo)售金額、銷(xiāo)售套數、銷(xiāo)售面積”三料冠軍。4月，與曙光之城咫尺之遙的金色黎明亦拉開(kāi)銷(xiāo)售，一期分三次密集開(kāi)盤(pán)，均快速去化。
看上去很美，曙光之城和金色黎明成為濱江上半年業(yè)績(jì)最大主角。
但“火爆”的銷(xiāo)售似乎也迫于無(wú)奈，雖然半年度業(yè)績(jì)主要來(lái)自于曙光之城和金色黎明，但由于兩項目均采用低價(jià)入市回籠資金的策略，盈利性較差(銷(xiāo)售均價(jià)1.6萬(wàn)元/平方米左右，樓面地價(jià)達到約1.1萬(wàn)元/平方米)，預計上半年銷(xiāo)售毛利率低于去年同期。這或許能理解為什么凈利潤會(huì )大幅下降。
另外，房地產(chǎn)并不是一兩個(gè)項目的游戲。未來(lái)利潤率的提升，濱江的全面開(kāi)花還要依賴(lài)下半年杭汽發(fā)項目、凱旋門(mén)和湘湖壹號等等的銷(xiāo)售表現。
銷(xiāo)售存難度
要想達到上述預期，下半年加快銷(xiāo)售恐怕是濱江的不二之選，可對于濱江下半年的項目來(lái)說(shuō)，此法亦存在難度。首先是貨量大，其次是定位高。
據相關(guān)統計，以去年三季度數據為例，房企存貨前十中，濱江集團以存貨量229億元名列第八，同比增長(cháng)55.61%，也是浙江省唯一入榜房企，杭州的“庫存王”。
同時(shí)，去年50.17億元的拿地金額相對激進(jìn)，業(yè)內人士稱(chēng)該境況或將步綠城后塵。有效的緩解資金壓力，降低財務(wù)成本，在當前形勢下，抓住時(shí)機實(shí)現銷(xiāo)售乃其重點(diǎn)。
濱江針對此做出了調整。下半年，濱江宣布要實(shí)行“一開(kāi)源、三節流”，即主抓銷(xiāo)售，并降低貸款總額、降利息支出；理性進(jìn)行土地儲備；合理控制經(jīng)營(yíng)管理費，節省開(kāi)支。
從開(kāi)工進(jìn)度看，公司下半年還將加推湘湖壹號二期、杭汽發(fā)項目、凱旋門(mén)、金色黎明二期、萬(wàn)家星城三期尾盤(pán)(還有約30億貨值，均價(jià)2.3萬(wàn)/平米)等，新推貨值預計在90億左右(主要是凱旋門(mén)和杭汽發(fā))。同時(shí)公司衢州、紹興、上虞等地項目也有望進(jìn)入在下半年開(kāi)始銷(xiāo)售。
雖然目前杭州市場(chǎng)價(jià)格預期穩定，后期銷(xiāo)售有望逐步放量，批售比(銷(xiāo)售面積比新入市面積)連續攀升，但濱江高端項目居多，價(jià)格居高也給去化帶來(lái)了難度。
最新消息顯示，預計9月開(kāi)盤(pán)的濱江凱旋門(mén)，首次推出約230余套房源，均價(jià)高達160000元/平米。項目位于杭州主城區核心，地理位置優(yōu)越，濱江此前以25.65億元高價(jià)競得該項目用地。
另有杭汽發(fā)項目(暫定名為武林壹號)，位于杭州市中心湖墅南路，地塊此前由濱江和綠城聯(lián)手以36.3億元競得，也位于杭州絕對市中心位置--中心武林廣場(chǎng)北側。不菲的拿地價(jià)使得項目預計均價(jià)在70000元/平方米以上。
而已經(jīng)開(kāi)放樣板房的湘湖壹號項目位于蕭山湘湖度假區內，獨棟別墅戶(hù)型865-1380方，總價(jià)4000萬(wàn)-1億。當然，也都是高價(jià)房源。
近日還有消息傳出，濱江金色黎明漲價(jià)。而眼下敏感時(shí)期，漲價(jià)對項目后期去化不無(wú)影響。最新消息稱(chēng)，該項目8號樓為2萬(wàn)起，12號樓2.2萬(wàn)起。對比項目早期，金色黎明4月8日開(kāi)出1、6、13號樓，其中1號樓沿高架，均價(jià)僅為13000元/平米。
銷(xiāo)售難經(jīng)營(yíng)亦難，在發(fā)布業(yè)績(jì)的同時(shí)，濱江坦言：跨區域經(jīng)營(yíng)風(fēng)險也給濱江未來(lái)發(fā)展戰略和經(jīng)營(yíng)目標的實(shí)現產(chǎn)生不利影響。
目前，公司除杭州以外，已布局了紹興、上虞、金華及衢州等城市，在公司跨區域經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中，如果內部的管理體系、項目管理制度、人力資源儲備等方面不能滿(mǎn)足公司發(fā)展的要求，公司將面臨一定的跨區域經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。