在剛剛過(guò)去的7月，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷長(cháng)期低迷之后，投資者購房熱情持續升溫，成交量有所上升。根據中國指數研究院近日發(fā)布的數據顯示，在7月的最后一周，重點(diǎn)監測的40個(gè)城市中有34個(gè)城市樓市成交量同比上升。其中，6城市同比漲幅超過(guò)150%，重點(diǎn)城市周均成交量除深圳外，均同比上漲。在當前樓市調控政策沒(méi)有放松的情況下，成交量的逆勢上漲是否意味著(zhù)樓市的全面回暖呢？對此，專(zhuān)家認為，在房地產(chǎn)投資增速仍然下滑、樓市庫存量依然高企的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)全面回暖的判斷尚缺乏有力依據。

　　漲跌互現成重要特征

　　盡管數據顯示全國樓市成交量總體呈現上升趨勢，但是并非所有的城市成交量都出現上漲，漲跌互現成為當前樓市的重要特征。尤其是一線(xiàn)城市回升力度最為顯著(zhù)，而三線(xiàn)城市則普遍出現了下降。據莫尼塔房地產(chǎn)跟蹤數據顯示，上周全國58個(gè)城市商品房交易量周環(huán)比下跌了6.8%，并出現了一線(xiàn)城市微漲，二、三線(xiàn)城市下跌的分化情況，一、二、三線(xiàn)城市成交量周環(huán)比分別上漲了3.4%和下跌了-8.7%和-7.8%。
　　對于近期樓市成交量出現了上升趨勢的原因，中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強認為，首先是政策面的變化，貨幣政策的微調，對于樓市的影響非常直接，而不少地方政府屢屢有松動(dòng)、微調的做法，這在一定程度上也同樣會(huì )影響市場(chǎng)的預期。其次，與開(kāi)發(fā)商普遍采取的“以?xún)r(jià)換量”的經(jīng)營(yíng)策略密不可分，北京等地銷(xiāo)售好的樓盤(pán)都是價(jià)格比較靈活的，價(jià)格低于市場(chǎng)預期的項目。第三，在經(jīng)過(guò)近兩年的調控后，目前伴隨著(zhù)這種貨幣政策的調整，剛需群體部分人放棄觀(guān)望，選擇出手了。所以，二季度以來(lái)，市場(chǎng)成交量的復蘇，是多方面因素共同造就的。
　　住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹則表示，業(yè)內出現回暖說(shuō)，主要在于今年整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟增速下滑比較明顯，國家在不到一個(gè)月時(shí)間里連續降了兩次息，釋放了放松貨幣的信號。這帶來(lái)了未來(lái)房地產(chǎn)政策要逆轉的猜測，也促使一些正在觀(guān)望的購房者開(kāi)始出手。

　　價(jià)格大幅反彈不具基礎

　　盡管樓市回暖聲音不斷，但是土地市場(chǎng)仍然趨冷，樓盤(pán)庫存量依然較高，開(kāi)發(fā)商資金壓力還是很大，僅以成交量這一個(gè)因素就認定樓市出現全面回暖有失偏頗。
　　據中國指數研究院數據顯示，7月最后一周，全國20個(gè)主要城市土地市場(chǎng)驟然降溫，供給成交雙雙下跌，20個(gè)主要城市推出住宅用地17宗，較前一周減少18宗，推出面積73萬(wàn)平方米，較前一周減少142萬(wàn)平方米，成交住宅用地18宗，較前一周減少5宗，成交面積68萬(wàn)平方米，較前一周減少110萬(wàn)平方米。
　　“從供應角度看，我國至少還有2億平方米的商品房沒(méi)有售出，這個(gè)數據比2008年的1.8億平方米還要高�！鼻睾绫硎�，今年1—6月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速為16.6%，比2009年高位的30%下降了近一半，而土地購置面積增速同比下降19.9%，全國住宅新開(kāi)工面積的增速同比下降10.2%。房地產(chǎn)整體的供需關(guān)系并沒(méi)有得到根本的扭轉，成交大幅度反彈特別是價(jià)格大幅度反彈是不具備基礎的。

　　企穩尚難斷言全面回暖

　　陳國強認為，樓市出現變化應該說(shuō)是受到“以?xún)r(jià)換量”的戰略走向、微調的促使，影響了整體市場(chǎng)預期，綜合這些因素，市場(chǎng)是出現了探底的現象，出現了企穩的特征，但并不能說(shuō)市場(chǎng)出現了明顯回暖。
　　那么，怎么才算是真正的回暖呢？陳國強認為，這既要有成交量指標，也需要價(jià)格指標的配合，也就是說(shuō)需要出現成交量持續回升，價(jià)格同時(shí)也上調的特征。另外，市場(chǎng)也要對后市的預期有一個(gè)比較共同的、普遍的判斷。對照這幾個(gè)方面的指標，在目前階段，這些特征不完全符合。在當前階段，開(kāi)發(fā)商依然面臨比較明顯的資金壓力，市場(chǎng)高庫存的格局沒(méi)有根本改觀(guān)，在這些前提的綜合作用之下，市場(chǎng)不具備大幅反彈、明顯反彈的基礎和前提。
　　目前是否是購房的好時(shí)機呢？陳國強表示，對于消費者來(lái)說(shuō)，沒(méi)有必要抱著(zhù)恐慌的心態(tài)糾結于現在要不要入市，是早一點(diǎn)好還是晚一點(diǎn)好。而對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，需要清醒地判斷市場(chǎng)的形勢、判斷市場(chǎng)的現實(shí)，確定一個(gè)理性的經(jīng)營(yíng)策略，這樣才比較可取。