尋找“合理而有效的需求”？面對持續不振的銀行信貸需求，銀監會(huì )對于“久居冷宮”的房地產(chǎn)領(lǐng)域，突然迸發(fā)出了熱情。
在中國銀監會(huì )近日召開(kāi)的2012年第二次經(jīng)濟金融形勢通報分析會(huì )議和2012年年中監管工作會(huì )議上，銀監會(huì )主席尚福林指出，下半年，銀監會(huì )要支持中低價(jià)位、中小套型普通商品房建設，優(yōu)先辦理居民家庭首套真實(shí)自住購房按揭貸款。
這一表態(tài)迅速在開(kāi)發(fā)商中引發(fā)熱議。7月31日，深圳市寶安區一家本土開(kāi)發(fā)商的財務(wù)總監在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，難得見(jiàn)到監管當局對房地產(chǎn)發(fā)表以“支持”為關(guān)鍵詞的公開(kāi)表態(tài)。與信貸放松的“暗流”相結合，該公司將在融資和財務(wù)管理方面進(jìn)行更加積極的調整和安排。
同日，中國銀監會(huì )研究局一位要求匿名的官員在接受記者采訪(fǎng)時(shí)分析認為，監管當局對房地產(chǎn)類(lèi)貸款的態(tài)度正在發(fā)生明確的變化，將開(kāi)始支持“合理而有效的需求”。他亦坦言，這也是銀行業(yè)無(wú)奈的選擇。因為整體的信貸需求已低于銀行的承受能力，有可能影響到一些銀行的可持續發(fā)展。但是，能否在房地產(chǎn)領(lǐng)域獲得有效需求，尚有很多疑問(wèn)。
“支持說(shuō)”落地將極為審慎
在銀監會(huì )提供的消息中，尚福林指出，今年以來(lái)，銀監會(huì )嚴格控制過(guò)熱地區和高負債房地產(chǎn)企業(yè)的貸款規模，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險防控取得積極成效；商業(yè)銀行信貸結構得到了調整。
“應該說(shuō)，這種調整目前還沒(méi)有達到監管層的要求，（所以）同時(shí)強調了風(fēng)險防范，列出了風(fēng)險防范的若干重點(diǎn)�！鼻笆鲢y監會(huì )研究局人士告訴本報記者，除了地方政府融資平臺、房地產(chǎn)、流動(dòng)性等傳統風(fēng)險揭示，上述會(huì )議還特別強調要關(guān)注“信用風(fēng)險和案件風(fēng)險”。
在這種慣常的辯證式思路下，今年上半年房地產(chǎn)類(lèi)貸款的增長(cháng)，集中在保障性住房建設信貸方面。截至6月末，保障性安居工程貸款余額5813億元，同比增長(cháng)54.3%，比各項貸款平均增速高38.4個(gè)百分點(diǎn)。
按照尚福林的上述表態(tài)，今年下半年，普通商品房建設和購房按揭貸款將獲得“支持”。就此，參加上述會(huì )議的該銀監會(huì )研究局人士表示，支持將會(huì )體現在個(gè)別地區，采取總規�？刂频姆绞�，標準則是“合理且有效”。但是，“這種表態(tài)是否能夠獲得各地方銀監局的普遍支持，并不好下結論，因為考核他們的指標是系統的，而不是單個(gè)的，他們會(huì )非常審慎�！�
金融脫媒趨勢愈發(fā)明顯
監管當局的此番支持表態(tài)能否推動(dòng)房地產(chǎn)信貸規模增長(cháng)，一些銀行的分行也有很多疑問(wèn)。中國農業(yè)銀行深圳分行高級客戶(hù)經(jīng)理梁艷裳接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，他們研究分析發(fā)現，深圳房地產(chǎn)類(lèi)融資盤(pán)面有表內下降、表外上升的特點(diǎn)，可以確認是金融脫媒趨勢，直接影響了房地產(chǎn)類(lèi)貸款的合理增長(cháng)。
這種趨勢的原因無(wú)疑是表外融資的日益活躍。前述深圳寶安房地產(chǎn)公司財務(wù)總監表示，去年底房地產(chǎn)貸款全面收緊之時(shí)，地產(chǎn)企業(yè)不得不尋求融資路徑。半年下來(lái)，代付融資、票據、債券、信托和股權融資等已經(jīng)很成熟�！艾F在，利率市場(chǎng)化的試探性努力也給了地產(chǎn)商表外融資更多的創(chuàng )新空間�！�
此外，梁艷裳透露，“有的房地產(chǎn)企業(yè)將信托融資放在‘實(shí)收資本’項下。信托融資有回購的問(wèn)題，屬于企業(yè)或有負債，但這么一處理，報表上反映不出來(lái)是負債�！鼻笆龇康禺a(chǎn)公司財務(wù)總監則表示，還有一些開(kāi)發(fā)商將中期票據放在其他應付款項下面，也存在此類(lèi)問(wèn)題。
對此，前述銀監會(huì )官員表示，銀監會(huì )作為監管當局是高度關(guān)注這類(lèi)問(wèn)題的潛在影響的。上述年中會(huì )議上，房地產(chǎn)信托的風(fēng)險管理再次被設定為重點(diǎn)方向。這是因為，“從2011年第四季度以來(lái)，銀行業(yè)不良貸款余額已連續三個(gè)季度環(huán)比上升，房地產(chǎn)信托是一種相伴隨的操作風(fēng)險�！痹诖嘶A上，銀監會(huì )在今年下半年將探索企業(yè)負債全口徑管理的辦法，并要求各銀行應關(guān)注企業(yè)發(fā)債的安全性、流動(dòng)性。