綠地又刷新了成都天際線(xiàn)的高度。高達468米的成都綠地中心，將成為“成都第一、西部第一、中國第四、世界第七”，現今已進(jìn)入施工階段。
　　而成都綠地中心從拿地到動(dòng)工，綠地僅花了不到半個(gè)月的時(shí)間。
　　7月19日，綠地集團以底價(jià)14.8億拿下成都錦江區糧豐村447.69畝地塊。12天后，綠地隨即宣布成都綠地中心正式動(dòng)工。
　　對綠地而言，這只是以綠地命名的又一座超高層建筑而已。近年來(lái)，綠地已在南京、南昌、大連、武漢、濟南、鄭州等六地陸續打造一批超高層區域地標性建筑，并統一冠名為“綠地中心”。
　　截至目前，綠地在建的超高層建筑已經(jīng)超過(guò)16棟，建筑規模量亦是中國地產(chǎn)企業(yè)中最大的。
　　隨著(zhù)一座座綠地中心迅速在全國各地落樁，綠地的發(fā)展重心也開(kāi)始逐步向商業(yè)地產(chǎn)傾斜。

　　超高層專(zhuān)業(yè)戶(hù)

　　綠地在商業(yè)地產(chǎn)方面有相當大的想象。
　　綠地董事長(cháng)張玉良日前透露，目前綠地已經(jīng)把40%的開(kāi)發(fā)量都放在商業(yè)地產(chǎn)上，其中在建面積4500萬(wàn)平方米，已建面積達到3000萬(wàn)平方米。
　　“這兩年房地產(chǎn)調整的比值很大，之前商業(yè)地產(chǎn)占我們整個(gè)地產(chǎn)的比重當中的10%到20%，今年商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量占到整個(gè)集團的40%，這種業(yè)務(wù)結構調整極大地推進(jìn)了我們的發(fā)展�！睆堄窳挤Q(chēng)。
　　不僅如此，張玉良還透露，2011年綠地商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售額增長(cháng)100億元，而在今年上半年，商業(yè)地產(chǎn)相比同期亦增長(cháng)100億元，預計今年全年綠地商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售額會(huì )增長(cháng)200億元。
　　而這一切，隨著(zhù)各地超高層建筑的逐一落成而實(shí)現。綠地儼然已成為國內超高層建筑的專(zhuān)業(yè)戶(hù)。
　　“做地標性建筑不是我們想做，而是政府想做。我們是中國超高層專(zhuān)業(yè)戶(hù)，他們都想我們去做超高層。我們想進(jìn)入一個(gè)新城市，就要做政府喜歡做的事，政府想要做，我們就做。我們不會(huì )隨便跑到一個(gè)城市去建超高層，因為超高層投資額度大，建設周期長(cháng)建設難度大�！本G地相關(guān)人士曾無(wú)奈表示。
　　亦曾有人士如此直言，多數超高層項目的立項不是因為經(jīng)濟技術(shù)原因，而是因為政治原因，政府想要出政績(jì)。不過(guò)，這恰恰是綠地快速擴張的捷徑。
　　相關(guān)分析人士直指，綠地這一看似是一種市場(chǎng)經(jīng)濟條件下的盈利模式，本質(zhì)是官商尋租為主導的偽市場(chǎng)模式。
　　業(yè)內喜歡把張玉良稱(chēng)為“紅頂商人”，緣因綠地一直“做政府想做的事”，將“紅頂”的積極一面充分發(fā)揮，使之成為綠地實(shí)現快速發(fā)展的獨特模式。
　　張玉良曾表示：“綠地集團做的是當地政府想做，而當地企業(yè)又做不了或者不容易做的事。在服務(wù)全國的同時(shí)發(fā)展和壯大自己，我們是最懂政府的開(kāi)發(fā)商�！�

　　地標運作模式

　　商業(yè)地產(chǎn)資深人士指出，在當今社會(huì )，開(kāi)發(fā)超高層的技術(shù)已經(jīng)不是問(wèn)題，所以綠地做超高層的核心目的，就是意欲借此獲得更多的土地。
　　“現在政府要我們拿地，不是我們想去，政府想建超高層建筑，不是我們主動(dòng)想做。如果他們給我其它的地，不要我建超高層，我何樂(lè )而不為呢？”綠地相關(guān)人士曾稱(chēng)。
　　行業(yè)人士透露，綠地已經(jīng)把為地方政府建設超高層建筑作為重要的戰略，因為超高層拿地便宜，還能得到地方政府的其他支持。
　　有一則業(yè)內流傳的小故事就是，張玉良2009年到濟南考察，當地官員建超高層地標欲望強烈，綠地決定接標。
　　不過(guò)在與官員商談超高層項目時(shí)，張玉良就提出將11億元地價(jià)降到8億元。幾經(jīng)商討，結果地價(jià)不變，政府將原給綠地的2000畝捆綁用地增加至2500畝。
　　通過(guò)上述方式，綠地這幾年以低價(jià)吸入大量土地儲備，每年的土儲量都能保持5000萬(wàn)至6000萬(wàn)平方米左右。據張玉良保守測算，綠地項目獲得的方式，在各地通過(guò)邀標、協(xié)議方式獲得土地的比例在一半以上。
　　相關(guān)人士指出，這樣前期開(kāi)發(fā)成本的降低，讓綠地可以利用較大的杠桿布局全國數十個(gè)城市，并保證穩妥的資金匹配，最終也令綠地項目實(shí)現高溢價(jià)。
　　不僅如此，盡管綠地至今未上市融資，卻在各地不斷擴容動(dòng)輒上百億的大型項目。據了解，單成都綠地中心的投資額就達到120億元。
　　張玉良更透露，今年二季度綠地集團在全國各地已上馬超過(guò)1000億元的項目，預計今年的總額會(huì )達到2000億元，
　　然而至目前為止，尚未看到綠地資金受困的跡象。
　　不難發(fā)現，綠地每每有重要項目上馬，背后總是會(huì )出現由多家銀行組成的強大銀團。
　　以大連綠地中心為例，在項目開(kāi)工典禮上，綠地與國家開(kāi)發(fā)銀行上海分行、中國銀行遼寧省分行、中國工商銀行大連分行、中國農業(yè)銀行大連分行簽署了銀企合作協(xié)議，四家銀行總計為大連綠地項目的工程建設提供45億元的資金支持。
　　當然，由于目前銀行對地產(chǎn)項目的信貸已經(jīng)全面收緊，綠地也開(kāi)始尋求更多產(chǎn)業(yè)如能源的拓展，以支持地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要。

　　高處不勝寒？

　　不過(guò)，“做政府想做的事”的綠地，雖然經(jīng)常得到地方政府的大力支持，但可能面對的風(fēng)險及難題也不少。
　　2010年上海嘉定地王由綠地以近20億的底價(jià)獲得，折合樓面價(jià)僅9774元/平方米。然而，擺在綠地面前的，還有更苛刻的出讓條件，不是一般企業(yè)愿意碰的。
　　據悉，上述地塊保證金高達出讓總價(jià)的30%，6個(gè)月內動(dòng)工，且有5%的保障房配建要求(定價(jià)僅為該地塊開(kāi)發(fā)的商品住宅售價(jià)的60%，房型和建筑面積則需與住房保障事務(wù)中心協(xié)商)。
　　此外，分析指出，由于多數項目為政治性工程，因此可能存在時(shí)間短、論證少的特征，這對后期的設計、實(shí)施產(chǎn)生不利影響。
　　據了解，綠地濟南普利中心項目高260米，為濟南第一高樓。普利中心在設計過(guò)程中就遇到了兩大難點(diǎn)地下泉水的保護及地下電纜的維護。
　　前者在設計階段才開(kāi)始重視，進(jìn)而影響了設計進(jìn)度；后者在規劃要點(diǎn)出臺之后才擺出來(lái)，最終影響了裙房的布置。
　　同時(shí)，相關(guān)分析人士亦指出，國內超高層建筑的建安成本為3000-5000元/平方米，在定價(jià)上，綠地可獲得較高的溢價(jià)，但這對綠地的資金實(shí)力和整體營(yíng)銷(xiāo)能力也將帶來(lái)一個(gè)不小的考驗。