在當前融資環(huán)境趨緊的情況下，地產(chǎn)企業(yè)對資金的找尋更為敏銳。一則房企引入基金的公告，再次將人們的視線(xiàn)聚焦到房地產(chǎn)基金上來(lái)。
7月30日晚，陽(yáng)光城集團股份有限公司公告表示，擬與歌斐資產(chǎn)管理有限公司（下稱(chēng)歌斐資產(chǎn)）簽訂《合作框架協(xié)議》，引入9億元基金合作投資福州廈門(mén)項目。
“這僅僅是與我們合作的一個(gè)項目�！�8月2日，歌斐資產(chǎn)合伙人甘世雄接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，目前公司PE基金募資總額約在23億元人民幣左右，未來(lái)地產(chǎn)基金部分融資或將超過(guò)這一數字。
由于地產(chǎn)基金能夠將社會(huì )投資資金從需求端（買(mǎi)房）轉移到供應端（建房），因此，也得到了專(zhuān)家的普遍認可。多位業(yè)內人士在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，“地產(chǎn)基金有較大的發(fā)展空間�！�
而不同的金融創(chuàng )新產(chǎn)品，正在推動(dòng)地產(chǎn)融資模式由信貸支持為主向地產(chǎn)基金支持為主，這也將帶來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)轉型的新一輪變革。
房企融資新寵
“房地產(chǎn)基金的興起，與房地產(chǎn)其他類(lèi)融資渠道受阻密切相關(guān)�！币晃粯I(yè)內人士說(shuō)，隨著(zhù)信托和貸款面臨集中償付，新增融資受限，今年債務(wù)重組及并購的機會(huì )顯現，增加了房地產(chǎn)私募基金的機會(huì )。
這一觀(guān)點(diǎn)得到了多位專(zhuān)業(yè)人士的認可。
“現在整體房地產(chǎn)融資環(huán)境還是相當困難的�！笔⒏毁Y本和協(xié)縱國際總裁黃立沖說(shuō)，現在房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險很高，預售禁售令傳聞使得項目的運轉有很大的不確定性，同時(shí)由于民營(yíng)經(jīng)濟獲得資金的成本較高，對一些開(kāi)發(fā)商而言，如果不是迫不得已，一般不愿意采用高成本的融資�，F在銀行項目貸款難，在房地產(chǎn)信托風(fēng)險加劇的情況下，整個(gè)融資渠道受限。地產(chǎn)基金在這個(gè)時(shí)候起到了補充的作用。
諾亞財富首席研發(fā)官連凱認為，相較于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，房地產(chǎn)私募投資基金有兩大特點(diǎn)，彌補了房地產(chǎn)信托的不足：一是周期較長(cháng)，通常在5年以上，可以跨越經(jīng)濟周期；二是一旦跨越經(jīng)濟周期，則投資項目未必選定某個(gè)具體項目，而是建立儲備項目池，所有符合條件的項目都進(jìn)入儲備項目池。在有交易對手、有備選項目的情況下，可以先募集基金，找到符合條件的項目，即可迅速出資。
北京嘉富誠國際投資有限公司董事長(cháng)鄭錦橋在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，房地產(chǎn)行業(yè)一直是資金需求比較大的行業(yè)，當前樓市調控環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金會(huì )更緊。這給REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）與PE（股權投資基金）帶來(lái)了機會(huì )。REITs主要是投資擬上市公司項目，通過(guò)上市獲取利益；PE則是待地產(chǎn)項目建成后退出獲利。
在他看來(lái)，今年仍然是地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)艱難年，地產(chǎn)企業(yè)普通缺少安全感，有更多的企業(yè)傾向于使用PE�！半m然它的成本高一點(diǎn)，但相對來(lái)說(shuō)更具有短期內解決問(wèn)題的效果。從這個(gè)角度看，PE對地產(chǎn)企業(yè)更有一些實(shí)質(zhì)性幫助�！�
開(kāi)發(fā)商轉型投資人
除了獨立的私募股權投資公司在積極創(chuàng )建房地產(chǎn)基金之外，大型房地產(chǎn)商也成為房地產(chǎn)基金的另一參與主體。
鄭錦橋認為，對于投資人而言，REITs以固定回報的方式獲得收益，保證投資人的穩健收益。每年的收益能夠達到18%～20%，甚至更高。這使得不少地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商愿意拿出一部分資金投資到地產(chǎn)基金里面，轉型成地產(chǎn)投資人。
據了解，“開(kāi)發(fā)商+PE”是目前最普通的模式。初期，一般是開(kāi)發(fā)商和國外PE等金融機構合作。復地投資集團和金地集團則是地產(chǎn)企業(yè)里面的典型代表。復地投資集團首席執行官周純表示，復地就曾和摩根士丹利、荷蘭國際集團（ING）等金融機構合作成立過(guò)五六只地產(chǎn)基金。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續調控使得萬(wàn)科、復地、金地、華潤、濱江等知名企業(yè)，在融資渠道紛紛受阻下，開(kāi)始通過(guò)房地產(chǎn)私募基金解決百億元資金缺口問(wèn)題。
一位最近參加某地產(chǎn)基金研討會(huì )的業(yè)內人士說(shuō)，保守估計，目前北京至少有幾十家房地產(chǎn)私募基金公司，全國可能達到上百家，這一數字還將進(jìn)一步擴大。
業(yè)內人士認為，在目前環(huán)境下，依附開(kāi)發(fā)商設立的地產(chǎn)基金有其自身的項目?jì)?yōu)勢，可以讓基金在短時(shí)間內迅速成長(cháng)起來(lái)，其缺點(diǎn)是容易產(chǎn)生利益輸送。
地產(chǎn)基金的高額回報，同時(shí)使得包括諾亞財富、展恒理財、帆茂理財等多家第三方理財機構，紛紛發(fā)力地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)。據悉，諾亞財富從2012年3月21日開(kāi)始啟動(dòng)TOP
50地產(chǎn)母基金，希望通過(guò)這一全球創(chuàng )新的金融產(chǎn)品，推動(dòng)地產(chǎn)融資模式由信貸支持為主轉向地產(chǎn)基金支持為主。
此前諾亞財富公布的募資總規模為100億元，而目前僅募集到10億元，因此，有人據此判斷地產(chǎn)基金舉步維艱，對此，諾亞財富相關(guān)負責人在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，TOP
50地產(chǎn)基金是計劃分幾期募集的。目前第一期的設計規模為40億元，基石基金設計規模為10億元，因此，募集速度與原設目標基本一致。
地產(chǎn)基金未來(lái)或轉投不動(dòng)產(chǎn)
“和海外相比，中國房地產(chǎn)基金市場(chǎng)還有很大的發(fā)展空間�！编嶅\橋說(shuō)，未來(lái)地產(chǎn)基金或將成為地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道之一。
鄭錦橋認為，REITs也是房地產(chǎn)企業(yè)整體做大、迅速發(fā)展的商業(yè)模式。在中國，部分房產(chǎn)企業(yè)存在融資難的問(wèn)題，不得不考慮民間借貸等方式。中小地產(chǎn)企業(yè)本身正在進(jìn)行一些不規范的融資，有可能涉嫌非法集資。雖然目前國家政策允許民間借貸，但這不受廣大的法律保護。如果把上述集資行為轉化為基金形式，由專(zhuān)業(yè)的公司——地產(chǎn)股權基金來(lái)管理，把過(guò)去借錢(qián)的人放在公司下面，資金運作將更加方便，募集規模也將更大。
以PE為例，資料顯示，全球目前房地產(chǎn)私募基金所管理的資產(chǎn)超過(guò)5000億美元，占整個(gè)全球股權私募基金約20%（2.5萬(wàn)億美元），是私募基金行業(yè)的一個(gè)重要投資領(lǐng)域。很多著(zhù)名的全球金融機構，包括黑石集團旗下的房地產(chǎn)私募基金和喜達屋集團、摩根斯坦利房地產(chǎn)基金等，都擁有房地產(chǎn)私募基金。
“未來(lái)一段時(shí)間的投資機會(huì )將集中在地產(chǎn)基金�！敝Z亞財富CEO汪靜波公開(kāi)表示。
黃立沖認為，房地產(chǎn)基金的未來(lái)，在商業(yè)領(lǐng)域，從投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉為投資不動(dòng)產(chǎn)會(huì )更多一點(diǎn)，而轉為投資不動(dòng)產(chǎn)能否成功，很大程度取決于租金回報率和房地產(chǎn)市場(chǎng)能否進(jìn)入一個(gè)比較理性的狀態(tài)。