百城房?jì)r(jià)環(huán)比再漲
月初，中國指數研究院發(fā)布的報告顯示，7月全國100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為8717元/平方米，環(huán)比6月上漲0.33%。其中70個(gè)城市環(huán)比上漲。與上月相比，環(huán)比上漲的城市個(gè)數增加25個(gè)。
業(yè)內人士分析認為，造成7月份多個(gè)城市價(jià)格上漲的主要原因在于，首先，成交增長(cháng)明顯推動(dòng)價(jià)格上漲。數據顯示，7月份全國多地樓市成交量創(chuàng )調控新高。短期的供需失衡導致市場(chǎng)參與者的心態(tài)發(fā)生轉變，恐慌性購房者增加，開(kāi)發(fā)商漲價(jià)預期增強。其次，信貸政策利好逐漸顯現，經(jīng)過(guò)兩次降息，購房成本降低拉動(dòng)了部分需求。
房?jì)r(jià)的止跌也引發(fā)了房地產(chǎn)調控進(jìn)一步收緊的預期。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭表示，當前房?jì)r(jià)面臨重新上漲的壓力，不出新的調控措施，則下半年漲價(jià)的預期將進(jìn)一步增大。雖然近期監管層曾多次表態(tài)堅定樓市調控，但“調控精神要想轉化為執行力，還需相關(guān)細化政策予以保障”。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部研究員常清認為，政府層面對于樓市調控依舊沒(méi)有放松，釋放的政策收緊信號也在不斷增強，如果市場(chǎng)進(jìn)一步升溫，可能會(huì )招致進(jìn)一步的調控，而馬上臨近的“金九銀十”或許會(huì )成為樓市的轉折。
“地王”頻現 土地溢價(jià)率大漲
在房?jì)r(jià)止跌回穩的同時(shí)，土地市場(chǎng)的異動(dòng)也引發(fā)了人們對房?jì)r(jià)進(jìn)一步上漲的預期。
根據鏈家地產(chǎn)統計數據顯示，北京、上海、廣州和深圳的一線(xiàn)城市2012年7月住宅土地出讓金為111.8億元，環(huán)比大漲近1.7倍，成交土地宗數雖然僅為10宗，較上月減少15宗，但平均樓面價(jià)卻高達7379元/平方米，環(huán)比上漲2.6倍，溢價(jià)率為33%，繼2011年3月以來(lái)，首次超過(guò)30%。
常清表示，近期土地市場(chǎng)溢價(jià)率的提高，北京、上海、廣州等多個(gè)城市均出現新“地王”，雖然高溢價(jià)地塊的出現與其優(yōu)質(zhì)性有很大關(guān)系，但在市場(chǎng)量?jì)r(jià)逐漸回調的階段下，也在一定程度上帶動(dòng)市場(chǎng)預期的升溫。為避免地價(jià)給房?jì)r(jià)帶來(lái)的推動(dòng)作用，不排除中央再出臺有關(guān)的調控措施。
地方政府與中央的政策博弈也在進(jìn)行當中。盡管多個(gè)地方政府嘗試放松限購政策都無(wú)疾而終，仍有不少城市嘗試打擦邊球。地方政府在投資和財政壓力下屢屢出現的小動(dòng)作也引發(fā)了市場(chǎng)預期的混亂。鞏固調控成果，加強問(wèn)責和監管的調控預期也在不斷增加。
調控儲備政策出臺預期大增
7月31日召開(kāi)的中央政治局會(huì )議也強調，要堅定不移地貫徹執行房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策，堅決抑制投機投資性需求，切實(shí)防止房?jì)r(jià)反彈。
根據此前中央對房地產(chǎn)調控政策的各種表態(tài)，在當前市場(chǎng)態(tài)勢下，房地產(chǎn)調控的儲備政策逐漸浮出水面的可能性大大增加。
“當前房?jì)r(jià)反彈的預期已經(jīng)形成，如果調控沒(méi)有新舉措，下半年抑制房?jì)r(jià)反彈的難度很大�！睏罴t旭表示，在目前的市場(chǎng)背景下，房地產(chǎn)調控新政策的出臺已經(jīng)勢在必行�！熬C合各種因素，接下來(lái)相關(guān)部門(mén)仍可能出臺一系列細化措施，既傳遞出國家抑制房?jì)r(jià)反彈的決心，又讓相關(guān)執行部門(mén)和地方政府提高政策的可操作性�！�
對于調控的走向，業(yè)內人士普遍認為，如果市場(chǎng)仍舊保持上漲的態(tài)勢，在限購等現行政策不變的前提下，加大地方調控效果問(wèn)責力度，加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，積極引導和支持房地產(chǎn)企業(yè)調整產(chǎn)品結構，增加普通商品房的供給等措施有望很快被提上日程。
新聞鏈接
預售制存廢引熱議
房地產(chǎn)業(yè)深層改革迫在眉睫
近日，一條“商品房預售制將取消”的消息在網(wǎng)上盛傳。盡管相關(guān)部門(mén)很快辟謠，但被奉為我國房地產(chǎn)行業(yè)基石的預售制究竟是存是廢，引發(fā)網(wǎng)友熱議。
傳言引預售制存廢之爭
商品房預售制度俗稱(chēng)“買(mǎi)期房”，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給消費者，并由購房者支付定金或者房?jì)r(jià)款。一般認為，我國商品房預售制度始于1994年。
“預售制最初的宗旨是解決部分房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金不足的問(wèn)題，以加快城鎮住房建設�！敝袊笖笛芯吭汉贾莘衷貉芯靠偙O曹旭東表示，目前為預售制辯護的聲音主要觀(guān)點(diǎn)是，取消預售制將降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的杠桿效應，導致商品房供應不足，抬高房?jì)r(jià)。
國家統計局數據顯示，目前定金及預收款和個(gè)人按揭貸款已占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的30%以上，形成了與房企自有資金、銀行借款三分天下的局面，是房企重要的資金來(lái)源。
不過(guò)，大多數普通購房者認為，正是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高杠桿導致開(kāi)發(fā)商的高負債激進(jìn)戰略，推高地價(jià)和房?jì)r(jià)。最近的一項網(wǎng)絡(luò )調查顯示，75%的網(wǎng)民認為應該取消預售制，因為“開(kāi)發(fā)商將只在圖紙上存在的房子拿出來(lái)賣(mài)，助長(cháng)了投機資金的涌入，致使房?jì)r(jià)居高不下”。
網(wǎng)友“另類(lèi)的公益”認為，在商品房預售制下，受傷的一直是老百姓，這種不對等的交易制度早就該取消了。
弊端遭遇空前質(zhì)疑
預售制度以其高杠桿效應增加了樓市供給。但實(shí)行十多年來(lái)，預售制度的弊端逐漸顯現，這一中國房地產(chǎn)行業(yè)基本制度正遭遇空前的質(zhì)疑。
眾多網(wǎng)友和消費者表示，預售制違背了“一手交錢(qián)，一手交貨”的交易原則，引發(fā)諸多糾紛和矛盾。房地產(chǎn)業(yè)內人士則表示，預售制最大的問(wèn)題就是其巨大的杠桿效應，開(kāi)發(fā)商的有限資本發(fā)揮出巨大的乘數效應，導致房地產(chǎn)行業(yè)狂飆式發(fā)展，購房者被裹挾到樓市泡沫之中。
預售制弊端隨著(zhù)樓市調控深入而逐漸增多。2012年3月29日，杭州金星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司被債權人向法院申請破產(chǎn)清算。金星房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的西城時(shí)代家園項目的幾百名業(yè)主面對的情況是：房款已經(jīng)全部支付，但交房遙遙無(wú)期。西城時(shí)代家園業(yè)主馮平耀等人認為，表面上看，金星破產(chǎn)是因為資金鏈斷裂、預售資金被挪用，而根源卻是商品房預售制度。
行業(yè)需要深層次改革
專(zhuān)家表示，隨著(zhù)樓市調控持續深入、房地產(chǎn)業(yè)結構調整加速，以預售制為代表的房地產(chǎn)行業(yè)深層次改革迫在眉睫。
多位專(zhuān)家表示，從長(cháng)遠來(lái)看，取消商品房預售、改期房銷(xiāo)售為現房銷(xiāo)售是大勢所趨，不過(guò)，從目前情況看，驟然取消預售制并不現實(shí)。
中國指數研究院副院長(cháng)陳晟認為，目前，我國整體金融創(chuàng )新相對滯后，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達，即使取消商品房預售制度，預售活動(dòng)也不會(huì )自動(dòng)終止，而是以私下交易等違規形式繼續存在，反而會(huì )擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加大調控難度。
專(zhuān)家同時(shí)表示，隨著(zhù)樓市調控深入，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調整期，應在此“窗口期”，對預售制進(jìn)行“大改”，即將一次性付款逐漸改為同期房建設進(jìn)度基本相適應的分期付款，逐步降低預售制帶來(lái)的高杠桿效應�？梢栽谝恍┏鞘兄鸩皆圏c(diǎn)取消預售制度，對新出讓土地，逐步做到不再實(shí)行預售。