醞釀多年的房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）有望在年內“破冰”。
近日，有媒體報道稱(chēng)，北京市住建委委員、北京市住房保障辦公室常務(wù)副主任鄒勁松表示，北京正在爭取試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金，目前在等待證監會(huì )審批通過(guò)。
具體形式為，將公租房項目進(jìn)行資產(chǎn)證券化，用朝陽(yáng)區五個(gè)公租房項目作為標的，打包發(fā)行REITs，每年預期將達到6%的回報率，合作機構為國投瑞銀。
另有媒體援引北京市住房保障辦公室消息，REITs有望最快在下半年“試水”。據北京市住建委網(wǎng)站消息，5月底，北京市住房保障辦公室在對各區縣住房保障管理部門(mén)的培訓內容中，納入了REITs。
不過(guò)，國投瑞銀相關(guān)人士則略顯悲觀(guān)，該人士告訴《第一財經(jīng)日報》記者：“相關(guān)工作一直在推進(jìn)，目前在等待證監會(huì )審批，年內能否推出還不能確定�！�
REITs難產(chǎn)
早在2009年年底，國務(wù)院就已經(jīng)批準北京、上海和天津作為REITs發(fā)行的試點(diǎn)城市，但是三地至今仍未有產(chǎn)品推出。
1960年，房地產(chǎn)投資信托基金（Real
Estate Investment Trusts，REITs）于美國誕生，1965年，第一只REITs基金Continental Mortgage
Investors在紐交所上市。這是一種由專(zhuān)門(mén)資產(chǎn)管理機構發(fā)行的、匯集特定多數投資者的資金進(jìn)行房地產(chǎn)投資，并將投資凈收益分配給投資者的一種信托基金。究其本質(zhì)，REITs屬于資產(chǎn)證券化的一種方式，把低流動(dòng)性的不動(dòng)產(chǎn)投資，直接轉化為資本市場(chǎng)上可交易、流動(dòng)性高的證券資產(chǎn)。
盡管業(yè)內人士曾多次呼吁盡快在國內推出REITs，但時(shí)至今日仍然“無(wú)果”。去年3月，全國人大財經(jīng)委副主任委員吳曉靈表示，當前REITs是急需發(fā)展的資產(chǎn)證券化品種，房地產(chǎn)建設周期長(cháng)、資金占用量大，往往在幾十年后才能取得投資回報，對投資方的壓力很大�？梢詫⒂蟹�定出租收入的物業(yè)證券化，通過(guò)市場(chǎng)流通帶來(lái)資金，走商業(yè)以及保障性住房的資產(chǎn)證券化道路。
幸福人壽董事長(cháng)、中房集團原總裁孟曉蘇多年來(lái)一直呼吁引入REITs，2007年孟曉蘇首先提出用REITs持有保障房，緩解政府資金壓力。
對于今天仍未“落地”的REITs，有信托公司人士對本報記者分析：“由于美國次貸危機的影響，國內放緩資產(chǎn)證券化的進(jìn)程，直到最近才重啟，此外，從上到下，包括政府和金融機構在內，要有一個(gè)研究學(xué)習并結合實(shí)際情況的過(guò)程�！�
全國房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟秘書(shū)長(cháng)閆宗成告訴本報記者，目前主要瓶頸還是在于缺乏一系列的配套環(huán)境，主要包括投資人認知度、稅收優(yōu)惠、物業(yè)基礎、回報率等因素，另外，監管政策也沒(méi)有明確。
有媒體報道稱(chēng)，關(guān)于REITs方案曾有銀監會(huì )和證監會(huì )的兩個(gè)版本，分別偏向債券類(lèi)信托和股權類(lèi)產(chǎn)品，在2009年底，上海國際信托、中信信托和平安信托上報了相關(guān)設計方案。
REITs“試水”保障房
實(shí)際上，平安信托曾推出準REITs的穩健系列的地產(chǎn)信托產(chǎn)品——“平安財富·睿石房地產(chǎn)投資（信托）基金”，投資范圍涵蓋房地產(chǎn)市場(chǎng)以及房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域金融市場(chǎng)。平安信托副總經(jīng)理何勇表示，睿石產(chǎn)品的取名來(lái)自REITs，體現了平安信托在房地產(chǎn)信托投資領(lǐng)域的創(chuàng )新。他指出，在分散單一房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的同時(shí)，這種投資基金產(chǎn)品可獲取可觀(guān)的收益。通過(guò)建立強大、穩定的資金池，選擇在好的地塊和項目上與優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合作，可為睿石產(chǎn)品提供源源不斷的優(yōu)質(zhì)項目來(lái)源，確保得到較好的收益和安全保障。
目前，在香港上市的房地產(chǎn)投資信托基金匯賢產(chǎn)業(yè)信托、越秀房地產(chǎn)信托基金、領(lǐng)匯房產(chǎn)基金等REITs旗下的項目多為商業(yè)物業(yè)，而此次中國內地呼之欲出的REITs為何選擇保障房的方向？
對此，閆宗成指出：“選擇保障房符合目前樓市調控所引導的方向，政府鼓勵、政策支持、民間資本歡迎，如果選擇商業(yè)地產(chǎn)，推出很難，而且無(wú)利可圖�！�
按照國家規劃，“十二五”時(shí)期，我國要建設3600萬(wàn)套保障房，其中，2011年建設任務(wù)為1000萬(wàn)套，2012年1000萬(wàn)套，剩余的三年1600萬(wàn)套。不過(guò)，由于地方政府存在財政壓力等困難，上述指標有所下調。去年年底，住建部明確今年保障性安居工程開(kāi)工總量下調至700萬(wàn)套。保障房建設任務(wù)之下，巨大的資金缺口將為金融機構以及各路資本帶來(lái)機遇。如果REITs在此背景之下推出，可謂“生逢其時(shí)”。
財政部財政科學(xué)研究所所長(cháng)賈康近日撰文指出，房地產(chǎn)信托投資基金能夠以信托投資基金的形式引導民間資本進(jìn)入公共服務(wù)領(lǐng)域，既有利于滿(mǎn)足中小投資者和機構投資者對房地產(chǎn)行業(yè)的投資需求，又能夠創(chuàng )新租賃性保障房建設的融資渠道和建成后的運營(yíng)方式，可以作為有效解決保障房長(cháng)期發(fā)展機制的一種新選擇。
賈康認為，通過(guò)REITs方式發(fā)展租賃性保障房具有四方面優(yōu)勢：能夠使地方政府用于租賃性保障房的建設資金周轉起來(lái)，滿(mǎn)足租賃性保障房的后續開(kāi)發(fā)資金需求；由專(zhuān)業(yè)人員管理租賃性保障房，提高了運營(yíng)效率；實(shí)現租賃性保障房運營(yíng)與監管的分離；為投資者開(kāi)拓了新的投資渠道。