“最近幾個(gè)月，我們一直在中關(guān)村周邊看房，可沒(méi)想到的是那里現在的房?jì)r(jià)甚至比調控前還要高出不少�！�8月8日，由于男朋友在附近工作而想在中關(guān)村區域置業(yè)結婚的金小姐對《第一財經(jīng)日報》抱怨。
直到最近，金小姐才明白，原來(lái)他們是誤打誤撞闖入了學(xué)區房的置業(yè)區域。
據21世紀不動(dòng)產(chǎn)大河莊苑店的經(jīng)紀人小王介紹，目前該區域超過(guò)20年房齡的二手房?jì)r(jià)格為37000~38000元/平方米，“由于處在教育資源豐富的地區，現在我們這里的房?jì)r(jià)已經(jīng)達到甚至超過(guò)去年年初宏觀(guān)調控之前的水平了，房?jì)r(jià)恢復的速度顯然快于其他非學(xué)區的房源�！�
萬(wàn)柳傳奇
在遍布北京市各地的學(xué)區房中，最為耀眼的當數位于海淀的萬(wàn)柳地區，其區域內房?jì)r(jià)攀升的速度堪稱(chēng)傳奇。
由于緊鄰中關(guān)村三小、人大附小、人大附中等名校，清華大學(xué)、北京大學(xué)及人民大學(xué)等高等學(xué)府也是近在咫尺，再加上周?chē)鷥?yōu)越的地理環(huán)境，萬(wàn)柳區域的房子成為北京升值最快的學(xué)區房之一。
以其中的萬(wàn)城華府項目為例。2005年，當時(shí)號稱(chēng)萬(wàn)柳地區最后一個(gè)住宅項目的萬(wàn)城華府入市，一期售價(jià)16000元/平方米，直到2010年初，該項目最后一套330平方米躍層的現房房源，最終成交總價(jià)為1500萬(wàn)元/套，均價(jià)約為45000元/平方米。
“萬(wàn)城華府是本區域內品質(zhì)最好的項目之一，因此價(jià)格也是最貴的�！比f(wàn)柳地區鏈家地產(chǎn)的經(jīng)紀人張揚介紹，就在今年6月1日~20日，萬(wàn)城華府二手房成交了5套，其中的4套成交均價(jià)為8萬(wàn)多元/平方米，另外一套成交價(jià)則超過(guò)9萬(wàn)元/平方米�！白罱�，這個(gè)項目的二手房?jì)r(jià)又上漲了一些，均價(jià)已經(jīng)超過(guò)9萬(wàn)元/平方米，個(gè)別帶花園的房源價(jià)格甚至超過(guò)了10萬(wàn)元/平方米�！�
七年之間，萬(wàn)城華府的溢價(jià)率已達到5.6倍，相比兩年半前項目封盤(pán)售罄時(shí)的價(jià)格也實(shí)現了翻番。
不僅是萬(wàn)城華府一個(gè)項目，其周邊一些較早開(kāi)發(fā)的項目如光大花園、萬(wàn)泉新新家園等的二手房均價(jià)2005年時(shí)在8500~9500元/平方米左右。而目前，這兩個(gè)項目的售價(jià)則在5萬(wàn)元~7萬(wàn)元/平方米不等。
“萬(wàn)柳區域內帶中關(guān)村三小上學(xué)名額的碧水云天、蜂鳥(niǎo)家園等幾個(gè)項目的二手房?jì)r(jià)格還要比其他項目每平方米貴1萬(wàn)多元�！睆垞P表示。
他提到的碧水云天項目中的一部分房源只是當年提供給萬(wàn)柳地區拆遷戶(hù)的回遷房，“當初的房?jì)r(jià)每平方米不過(guò)三四千元”。十年間，這部分房源的價(jià)格漲幅甚至已超過(guò)10倍。
顯然，目前的價(jià)格并非萬(wàn)柳地區房?jì)r(jià)的頂部。
7月10日，經(jīng)過(guò)激烈競拍，中赫置地最終以26.3億元外加配建16400平方米回購房面積的代價(jià)，摘得了北京市海淀區萬(wàn)柳地區居住用地（六郎莊搬遷平衡資金用地）。據估算，扣除回購房成本后，該地塊商品住宅部分的樓面價(jià)約為每平方米4.15萬(wàn)元，不僅排名北京住宅類(lèi)地塊樓面價(jià)首位，也是全國土地單價(jià)的第一。
有機構預計，未來(lái)該項目入市時(shí)，售價(jià)有望達到15萬(wàn)元/平方米。
資源緊缺
“為解決子女就學(xué)問(wèn)題，置換學(xué)區房已由"個(gè)別現象"日漸形成"普遍、提前"的主流趨勢，這正是教育資源稀缺、學(xué)區房源少推動(dòng)形成的�！�21世紀不動(dòng)產(chǎn)北京區域總經(jīng)理寇海龍如是說(shuō)。
據鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計，當前北京市學(xué)區房成交均價(jià)大約在25000~50000元/平方米不等。其中部分重點(diǎn)小學(xué)周邊的房?jì)r(jià)明顯偏高，如朝陽(yáng)門(mén)商圈的史家小學(xué)的學(xué)區房平均價(jià)格高達48000元/平方米，其周邊樓盤(pán)均價(jià)不到40000元/平方米；而海淀區中關(guān)村一小、中關(guān)村二小的學(xué)區房均價(jià)則為42000~45000元/平方米，其周?chē)胀潜P(pán)價(jià)格僅為30000~35000元/平方米。
“整體來(lái)看，調控對于學(xué)區房?jì)r(jià)格作用并不明顯。一年來(lái)，其價(jià)格基本持平無(wú)變化，僅有個(gè)別區域有所回落�！辨溂沂袌�(chǎng)研究部馮聯(lián)聯(lián)舉例表示，其中降幅最為明顯的是白家莊西里，在今年3月市場(chǎng)價(jià)格最低時(shí)均價(jià)約為29000元/平方米，同比降幅約5%，明顯低于全市平均價(jià)格降幅。
在教育資源最為豐富的海淀區，鏈家地產(chǎn)的統計數據顯示，海淀區二手住宅成交均價(jià)從1月份的2.71萬(wàn)元/平方米，上漲至7月上旬的3.18萬(wàn)元/平方米，其中6、7兩月成交均價(jià)都在3.1萬(wàn)元/平方米以上。其中，學(xué)區房成交價(jià)格的快速上漲，成為助推海淀區二手房?jì)r(jià)上漲的主要原因。數據顯示，海淀全部成交的二手房中，學(xué)區房的占比大約在45%，位于各區域占比前列，該類(lèi)房源價(jià)格的上漲成為帶動(dòng)區域二手房均價(jià)上漲的主要力量。
馮聯(lián)聯(lián)認為，學(xué)區房的價(jià)格之所以抗政策風(fēng)險的能力較強，一方面是因為其稀缺性強，需求相對穩定。另外一方面也是因為重點(diǎn)小學(xué)一般都位于優(yōu)質(zhì)地段，抗跌性好。在限購政策實(shí)施，二手房整體價(jià)格下滑的情況下，學(xué)區房能夠快速止跌，保持企穩。
鏈家地產(chǎn)的一項統計就顯示，隨著(zhù)傳統的學(xué)區房旺季開(kāi)始，今年3月份學(xué)區房需求與前兩月相比明顯增加，部分區域超過(guò)了1倍。在3月房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀(guān)望氣氛最為濃厚之時(shí)，北京學(xué)區房的供需比仍達到1：4。
“不過(guò)，購房者在購買(mǎi)學(xué)區房時(shí)，不僅要及早關(guān)注目標房源，還要提前了解目標學(xué)校的學(xué)區房政策，比如一些學(xué)校就要求全家戶(hù)口均在戶(hù)口本上，且落戶(hù)要滿(mǎn)3年�！笨芎｝執嵝�，學(xué)區房的劃分，各個(gè)學(xué)校對學(xué)區房的要求也會(huì )不斷調整，購房者還需要與目標學(xué)校、教委或者中介公司人員進(jìn)行咨詢(xún)、求證，以免發(fā)生適齡兒童不能及時(shí)入學(xué)的局面。