調控下不確定的市場(chǎng)，讓開(kāi)發(fā)商更加謹慎和保守，轉型成了重中之重。
一年前，開(kāi)發(fā)商們想到的房地產(chǎn)轉型方向有很多：商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、養老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)……似乎要窮盡一切與地產(chǎn)有關(guān)的行業(yè)。
一年之后，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始變得更為保守。雖然旅游地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)還是論壇討論的話(huà)題，但多數房企談?wù)摰倪�是住宅的轉型這項他們一直在做，而且更擅長(cháng)的產(chǎn)品線(xiàn)。
參加本次2012博鰲房地產(chǎn)論壇的一些房企高層認為，未來(lái)的機會(huì )仍然更多地存在于二、三線(xiàn)城市，而調整產(chǎn)品類(lèi)型與產(chǎn)品結構，挖掘潛在的剛性需求則是行業(yè)發(fā)展的主流方向。
對整個(gè)中國地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，有質(zhì)量的穩健增長(cháng)，正在代替快速的增長(cháng)。房地產(chǎn)即將變?yōu)橐粋�(gè)慢牛行業(yè)。
變革方向：產(chǎn)品小戶(hù)型
“從大的政策環(huán)境不變的情況來(lái)講，無(wú)論是把它政策化還是制度化，從兩個(gè)方面都要去做一些調控。一是在需求方面，一定要抑制炒房的現象，支持自��；二是供給方面，一定要打擊囤地，增加普通商品房的供應”。在昨日（8月9日）開(kāi)幕的“2012博鰲房地產(chǎn)論壇”上，萬(wàn)科執行副總裁周衛軍這樣闡述他對于未來(lái)市場(chǎng)的判斷。
周衛軍指出，基于上述判斷，萬(wàn)科的應對策略主要包括三個(gè)方面：一是為普通人蓋好房子，二是要蓋有人住的房子，三是在細分市場(chǎng)研究的基礎之上做產(chǎn)品創(chuàng )新。
據周衛軍透露的數據，上半年萬(wàn)科144平方米以下戶(hù)型的銷(xiāo)售占比已經(jīng)高達89%，折射出的信息則是中小戶(hù)型已經(jīng)成為市場(chǎng)的主力戶(hù)型。萬(wàn)科“好房子”的含義還包括其一直提倡的精裝房，據悉，萬(wàn)科交付了6萬(wàn)多套房子，其中有4.5萬(wàn)套是精裝房。
萬(wàn)科對于“小戶(hù)型”的追求幾乎已經(jīng)達到極致，早在去年的論壇上，萬(wàn)科就表示將開(kāi)發(fā)面積僅為15平方米的房子，雖然由于政策原因沒(méi)有“兌現”，但這被萬(wàn)科看作是在細分市場(chǎng)的一個(gè)積極的嘗試。
周衛軍此次透露的最新信息則是，即使15平方米的房子無(wú)法開(kāi)發(fā)，萬(wàn)科還將計劃推出30平方米的小產(chǎn)品，以滿(mǎn)足都市年輕一族的需求。
事實(shí)上，早在發(fā)布今年一季度數據時(shí)，萬(wàn)科就表示，一季度中小戶(hù)型的銷(xiāo)售占比已經(jīng)占據了90%的比例。
對于“小戶(hù)型”的追求漸成業(yè)界主流。金地集團董事長(cháng)凌克此前曾對外透露，早在2011年10月就已經(jīng)對產(chǎn)品結構進(jìn)行調整，主要內容就是加大中小戶(hù)型的結構比例，適應市場(chǎng)調控狀態(tài)下的剛需。
在本次論壇上，關(guān)于產(chǎn)品類(lèi)型與結構的調整成為眾多房企高層關(guān)注的焦點(diǎn)。遠洋地產(chǎn)副總裁陳潤福指出，“外圍環(huán)境變化以后，客戶(hù)需求會(huì )產(chǎn)生變化�！标悵櫢Ｍ嘎�，今年前7個(gè)月遠洋的成交結構中，改善性需求占比提高的幅度比較大，而遠洋針對產(chǎn)品結構的調整從去年就已經(jīng)開(kāi)始。
對此，他認為，原因在于需求端對政策、外圍約束條件的適應也在逐漸地成熟，且今年市場(chǎng)的變化與預期沒(méi)有什么兩樣，遠洋是在按部就班地推出后續經(jīng)過(guò)修改調整的產(chǎn)品和項目。
“中小戶(hù)型”潮流早已涌動(dòng)
事實(shí)上，眾多業(yè)內人士對于后市的判斷在此前已經(jīng)在部分地區得到市場(chǎng)驗證。據《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，多個(gè)城市的住宅市場(chǎng)上中小戶(hù)型已經(jīng)晉升為“主角”。
官方統計數據顯示，7月份，南京樓市共成交8528套，其中80~100平方米之間的房源達到了2896套；100~120平方米房源成交了1808套，140~160平方米和160平方米以上的房源則分別僅成交525套和480套。
除此之外，據記者了解，南京的部分地區的項目還出現戶(hù)型“大改小”的情況。這種趨勢還得到了江蘇省官方的鼓勵，江蘇省住建廳此前就對媒體表示，江蘇省將做好相關(guān)政策儲備，切實(shí)促使開(kāi)發(fā)商加大中小戶(hù)型項目開(kāi)發(fā)，保證市場(chǎng)平衡。
除江蘇以外，其他地區的情況大抵如此。從記者了解到的情況來(lái)看，尤其是在一些二、三線(xiàn)城市，由于總價(jià)相對較低，較為符合當地的消費能力，中小戶(hù)型等剛需性的產(chǎn)品受到了市場(chǎng)的歡迎。
相關(guān)分析指出，調控持續深入，投資性需求一定程度上得到抑制，但以首次置業(yè)為主的剛性需求則還是持續釋放，對于庫存高企的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，從這些趨勢中不難找到解決問(wèn)題的辦法。
金地（集團）股份有限公司總裁黃俊燦就指出，房企庫存壓力依舊沒(méi)有得到釋放，優(yōu)化產(chǎn)品結構將會(huì )使庫存去化得更好一些。那么，改善產(chǎn)品結構，在推向市場(chǎng)的產(chǎn)品中多推一些與首次置業(yè)、首次改善房對路的產(chǎn)品，可以?xún)?yōu)化項目成本，“你的售價(jià)被政府限價(jià)的時(shí)候，肯定要優(yōu)化原來(lái)不必要的成本，優(yōu)結構、快增長(cháng)、保利潤是短期的一個(gè)經(jīng)營(yíng)策略�！�
此前，世茂房地產(chǎn)甚至把豪宅的面積定義在90平方米以?xún)�。這些都在說(shuō)明，房地產(chǎn)的產(chǎn)品未來(lái)將會(huì )是小戶(hù)型的。
機會(huì )存在于二、三線(xiàn)城市
如果說(shuō)產(chǎn)品類(lèi)型和結構是在目前的形勢下房企作出的微觀(guān)調整，那么關(guān)系到企業(yè)生死存亡的大命題則是：下一步企業(yè)將走向哪里？
黃俊燦指出，雖然上半年市場(chǎng)出現了一波回暖，但不同城市之間的分化還是“比較厲害的”。以金地為例，僅今年上半年，金地在杭州的成交量就已經(jīng)超過(guò)了去年全年，這被他看做是某些城市“復蘇”的標志。
對此，黃俊燦提出這樣的命題怎么樣在下一輪找到應該要去的市場(chǎng)？
事實(shí)上，答案或許早已經(jīng)由市場(chǎng)給出。中國指數研究院統計顯示，從上半年成交量的變化來(lái)看，一線(xiàn)城市成交量增長(cháng)7%，二線(xiàn)城市成交量顯著(zhù)回升，同比增幅高達26%，在各城市梯隊中增速最高，但與之形成鮮明對比的則是三線(xiàn)城市下降了15%。
相關(guān)分析認為，原本成熟的一線(xiàn)城市增長(cháng)乏力，二線(xiàn)城市顯示了加強的增長(cháng)勢頭，三線(xiàn)城市的下滑不應該被看做是“悲觀(guān)”的信號，反而顯示了這些尚待開(kāi)發(fā)的城市蘊藏的巨大市場(chǎng)能力。
如果說(shuō)隨著(zhù)城鎮化進(jìn)程的不斷深入，二、三線(xiàn)城市成為市場(chǎng)“主角”是一個(gè)必然的過(guò)程，那么住宅市場(chǎng)的調控無(wú)疑就相當于一支“催化劑”。
在本屆論壇中，一些業(yè)內人士對于未來(lái)機會(huì )存在于二、三線(xiàn)城市的判斷也主要基于對調控政策走勢的判斷。
此前，調控是否會(huì )松綁、何時(shí)松綁幾乎成了讓業(yè)界有些“審美疲勞”的話(huà)題，但在本屆論壇上，多位房企的高層則幾乎認可“調控趨于常態(tài)化”的判斷。
周衛軍就指出，調控趨勢應該是長(cháng)期的，這是這個(gè)行業(yè)考慮其他問(wèn)題的首要前提。
一個(gè)最大的轉變在于，與此前廣受外界批評的“盲目樂(lè )觀(guān)”、“打腫臉充胖子”等態(tài)度相比，行業(yè)對待調控的態(tài)度也出現了明顯的轉變。正如前述，與其喋喋不休地討論政策走向，不如安靜下來(lái)想想更為實(shí)際的問(wèn)題。
二、三線(xiàn)城市已經(jīng)越來(lái)越多地被房企所“青睞”，就在此次論壇上，星河灣集團董事副總裁梁上燕還稍顯“激動(dòng)”地宣布了與雅居樂(lè )聯(lián)手開(kāi)發(fā)成都某項目的計劃。
“中國有大量的二線(xiàn)、三線(xiàn)城市，發(fā)展的潛能非常大”，在梁上燕看來(lái)，未來(lái)行業(yè)的機遇之一就是二、三線(xiàn)城市尚待挖掘的巨大的市場(chǎng)潛力，“其實(shí)，二、三線(xiàn)城市的需求隨著(zhù)GDP的增長(cháng)和西部大開(kāi)發(fā)的戰略還在不斷地拓展�！�