今年可以說(shuō)是房地產(chǎn)業(yè)的轉折年有的企業(yè)在銷(xiāo)售額排行榜上異軍突起；有的企業(yè)因為市場(chǎng)的變化，在產(chǎn)品、結構、財務(wù)上作出重大調整，這些調整對未來(lái)的市場(chǎng)產(chǎn)生了巨大的影響。在這一年中，沒(méi)能把握住行業(yè)變化的企業(yè)也許會(huì )走在后面，暫時(shí)受益的房企也面臨著(zhù)規模繼續收縮的風(fēng)險。
在這樣的一個(gè)背景下，任何政策、變化都會(huì )牽動(dòng)人心。就像當年任志強在博鰲論壇上所說(shuō)的，“到了一個(gè)神經(jīng)過(guò)敏的時(shí)間”。然而，政策會(huì )怎樣？市場(chǎng)會(huì )怎樣？企業(yè)又應該怎樣應對？這成為此次博鰲房地產(chǎn)論壇最為核心、最受關(guān)注的話(huà)題。本次博鰲論壇由此開(kāi)始。
2012年博鰲房地產(chǎn)論壇昨日開(kāi)幕。在這個(gè)被稱(chēng)作“放在火爐上烤的論壇”上，與會(huì )者每年都會(huì )就一些行業(yè)的焦點(diǎn)人物和焦點(diǎn)事件進(jìn)行激烈辯論。在近四年的博鰲房地產(chǎn)論壇上，沒(méi)有哪一屆像今年一樣關(guān)注房地產(chǎn)政策趨勢。
房地產(chǎn)企業(yè)老板和高管們迫切想知道，限購令將在何時(shí)終結，國家會(huì )不會(huì )因為保經(jīng)濟的增長(cháng)而放松調控？替代的政策是什么？未來(lái)的調控會(huì )不會(huì )更嚴厲？
孟曉蘇、朱中一、陳淮、樊綱以及賈康等專(zhuān)家就他們各自不同的信息渠道和研究領(lǐng)域，對政策趨向作出了預測；劉曉光、梁上燕、黃俊燦等企業(yè)家對企業(yè)未來(lái)的發(fā)展方式遠景判斷，也是基于樓市調控政策。
對中國的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，調控也許將是未來(lái)十年甚至二十年的關(guān)鍵詞。
樓市調控即將常態(tài)化
國家統計局最新發(fā)布的7月經(jīng)濟數據并不樂(lè )觀(guān)。在博鰲論壇的開(kāi)篇，中房集團理事長(cháng)、幸福人壽保險股份有限公司董事長(cháng)孟曉蘇在這樣的背景下作了這樣一個(gè)報告《救地產(chǎn)，還是救經(jīng)濟？》
孟曉蘇認為，2008年在全球金融危機的背景下，正是通過(guò)對房地產(chǎn)調控的“松綁”，中國經(jīng)濟才迅速恢復，并幫助全球經(jīng)濟走出了低迷。房地產(chǎn)仍然是時(shí)下中國經(jīng)濟最重要的引擎，從去年的數據來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)直接拉動(dòng)GDP的總量是13.1%，再加上2.86的拉動(dòng)率，總共合起來(lái)占了GDP的50.6%，超過(guò)了GDP的一半。他得出的觀(guān)點(diǎn)是“沒(méi)有房地產(chǎn)拉動(dòng)，實(shí)現穩增長(cháng)很難”。
他的看法一定程度說(shuō)出了開(kāi)發(fā)商的期望，但卻無(wú)法改變調控的整體趨勢。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一首先承認，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強，在1998年應對亞洲金融危機和2008年四季度后應對世界金融危機中發(fā)輝重要的作用。
但隨后他話(huà)鋒一轉，強調房地產(chǎn)業(yè)作為一種基礎性的產(chǎn)業(yè)，應該與經(jīng)濟社會(huì )、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相協(xié)調，滯后了會(huì )影響相關(guān)產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的發(fā)展，過(guò)度超前了會(huì )形成泡沫，造成資源能源的浪費。我國今年把經(jīng)濟增長(cháng)預期目標調低為7.5%，已經(jīng)為房地產(chǎn)調控留出了空間，體現了中央政府堅持樓市調控，促進(jìn)經(jīng)濟轉型發(fā)展的決心。隨著(zhù)國家加大對各項調控政策措施的監督檢查和約談問(wèn)責等措施的到位，我國的房地市場(chǎng)總體上會(huì )繼續朝著(zhù)調控預期的方向發(fā)展。
中國經(jīng)濟體制改革研究會(huì )副會(huì )長(cháng)、國民經(jīng)濟研究所所長(cháng)樊綱隨后用一連串的疑問(wèn)間接駁斥孟曉蘇的觀(guān)點(diǎn)，“降到8%就是低增長(cháng)嗎？?jì)晌粩档脑鲩L(cháng)就是好增長(cháng)嗎？”
樊綱隨后表示，兩位數的增長(cháng)對中國來(lái)講是過(guò)熱增長(cháng)，到9%一定通貨膨脹，到10%以上是通貨膨脹+資產(chǎn)泡沫，回到8%左右的增長(cháng)是好消息，而不是壞消息。
著(zhù)名經(jīng)濟學(xué)家、國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(cháng)巴曙松隨后更進(jìn)一步認為，樓市調控未來(lái)將是常態(tài)化的。
事實(shí)上，對于地產(chǎn)調控的常態(tài)化業(yè)內早有預測。此前，綠城中國董事長(cháng)宋衛平表示調控的周期已經(jīng)到了讓他“無(wú)法預測”的地步。融創(chuàng )中國董事長(cháng)孫宏斌在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)明確表示，調控絕不會(huì )因為宏觀(guān)經(jīng)濟的影響而有任何的變化。
星河灣集團董事副總裁梁上燕昨日也認同了樓市調控常態(tài)化的觀(guān)點(diǎn)，她認為對于大部分房企而言，將告別房地產(chǎn)發(fā)展的黃金時(shí)代。
未來(lái)調控內容懸念重重
很顯然，樓市調控的長(cháng)期化已經(jīng)沒(méi)有懸念。然而，樓市調控的內容卻仍然存在著(zhù)不確定性。此前，很多專(zhuān)家在不同的場(chǎng)合內都認為，限購和限貸措施，僅僅是調控的暫時(shí)性措施。未來(lái)什么樣的政策又會(huì )取代限購呢？
朱中一給出的觀(guān)點(diǎn)是中長(cháng)期制度的內容主要就體現在保障房、土地供應、房產(chǎn)稅收改革、金融改革等。這其中尤以房產(chǎn)稅收的改革最牽動(dòng)人心。他認為，未來(lái)將穩步推行房地產(chǎn)稅改革，增加持有環(huán)節稅負，減輕流轉環(huán)節稅負。他透露，根據2012年度的工作計劃，住建部在6月底前已基本完成了40個(gè)重點(diǎn)城市個(gè)人住房信息系統聯(lián)網(wǎng)工作；在此基礎上，繼續加大推進(jìn)力度，到2013年將形成覆蓋全國的城鎮個(gè)人住房信息系統。
一貫主張以稅收措施作為長(cháng)期調控政策內容的著(zhù)名財經(jīng)專(zhuān)家、財政部財政科學(xué)研究所所長(cháng)賈康說(shuō)，從長(cháng)期看，必然要求在不動(dòng)產(chǎn)、財產(chǎn)領(lǐng)域里面有一套現代制度和現代建設。比如，實(shí)施現代意義的財產(chǎn)申報制度。
他認為，財產(chǎn)作為生產(chǎn)要素，必須有合法的財產(chǎn)交易制度，必須有和財產(chǎn)交易相關(guān)的稅收制度。在住房領(lǐng)域，上述稅收就是保有環(huán)節稅收。從最高決策層的重要會(huì )議和管理部門(mén)的重要改革文件中都有清晰地表述，要適時(shí)擴大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍。
中國城鄉建設經(jīng)濟研究所所長(cháng)陳淮則提出，要調整城市結構，讓有限的資源在合理比例上配置在中小城市、二、三線(xiàn)城市，形成大中小城市的合理結構，讓人口城市化更多地向需要進(jìn)一步擴張的城市集中，這也是調控房地產(chǎn)的應有之一。
對于決策者說(shuō)，無(wú)論采用什么樣的調控政策來(lái)代替限購，都會(huì )是個(gè)很艱難的選擇。
華遠地產(chǎn)股份有限公司董事長(cháng)任志強則通過(guò)“炮轟”現有行政政策，描述了他所希望的樓市調控增加土地供給。他說(shuō)，房?jì)r(jià)的高增長(cháng)，是因為土地的低供給所造成。言下之意，房地產(chǎn)的價(jià)格大幅波動(dòng)和土地供給有關(guān)，只有增加土地供給，才能實(shí)現樓市調控的目的。
巴曙松也說(shuō)，以往樓市調控主要是收緊銀根、地根，這種調控通過(guò)使供給減少，導致市場(chǎng)回穩，實(shí)現供求關(guān)系的一個(gè)逆轉。
·業(yè)界觀(guān)點(diǎn)
德意志銀行亞太區投資銀行執行主席蔡洪平：
要研究保護房地產(chǎn)
這次中國經(jīng)濟的下調是歷史性的，不是一年兩年的，是二十年首次出現從增長(cháng)期走向整合期的一個(gè)大拐點(diǎn)。如果對這個(gè)拐點(diǎn)沒(méi)有本質(zhì)認識的話(huà)，我們的企業(yè)要小心。
在這種情況下，不要就房地產(chǎn)看房地產(chǎn)，應該從整個(gè)中國經(jīng)濟的發(fā)展來(lái)看，要保護內需。中國經(jīng)濟出現拐點(diǎn)的時(shí)候，要研究怎么保護房地產(chǎn)市場(chǎng)，而不是保護房?jì)r(jià)，兩者區別開(kāi)。
實(shí)踐證明，每次調控的結果都不太理想，要思考一下學(xué)會(huì )尊重市場(chǎng)。
財政部財政科學(xué)研究所所長(cháng)賈康：
行政調控長(cháng)期將淡出
此次房地產(chǎn)調控比較嚴厲，從中長(cháng)期來(lái)看勢必淡出，這是不可回避的前景。
如果是一個(gè)雙軌統籌發(fā)展的健全市場(chǎng)，調控是沒(méi)有必要的。真正把廉租房、公租房等保障房基本提供到位了，讓低收入階層、收入夾心層比較順暢地住有所居了，那時(shí)候商品房的房?jì)r(jià)又有多大的殺傷力？商品房哪怕炒成天價(jià)，政府可以采取稅收措施。
雖然投資和投機沒(méi)有截然分別的界限，但大致可以判斷，在這個(gè)階段一定要嚴厲地抑制投機行為�？拷�(jīng)濟手段抑制過(guò)多炒作，是市場(chǎng)環(huán)境走向健康的一個(gè)大致前景。
香港恒隆集團、恒隆地產(chǎn)有限公司董事長(cháng)陳啟宗：
不要浪費長(cháng)周期的機遇
房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)長(cháng)周期的行業(yè)，正常的周期循環(huán)為六七年，難得有另外一個(gè)行業(yè)像房地產(chǎn)行業(yè)這樣有這么長(cháng)的周期，
周期性很長(cháng)的行業(yè)，從某種角度來(lái)講是非常好的一件事，這正是房地產(chǎn)商賺錢(qián)的好機會(huì )�，F在大的經(jīng)濟環(huán)境不太好，世界如此，中國也如此。對于一個(gè)好的房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，是一個(gè)極好的機遇，不要浪費這個(gè)機遇。