渣打銀行的研究團隊近期對全國30家房地產(chǎn)商作的調查顯示，在降價(jià)和市場(chǎng)情緒轉變的帶動(dòng)下，很多城市房屋銷(xiāo)售正在好轉，開(kāi)發(fā)商的情緒也在變得樂(lè )觀(guān)�！爸袊�房地產(chǎn)市場(chǎng)正在恢復要回到曾經(jīng)的繁榮將是一個(gè)漫長(cháng)、艱難的跋涉，但復蘇似乎已經(jīng)開(kāi)始�！痹�打銀行大中華區研究主管王志浩說(shuō)。
　　渣打銀行的調查從6月底開(kāi)始，涉及成都、武漢、南京等8座城市，調查的問(wèn)題圍繞開(kāi)發(fā)企業(yè)目前的經(jīng)營(yíng)狀況和市場(chǎng)前景，由地方性開(kāi)發(fā)企業(yè)的高管和全國性開(kāi)發(fā)企業(yè)的地方分支機構高管回答。
　　之前，王志浩已經(jīng)提出中國房地產(chǎn)已達到另一個(gè)“拐點(diǎn)”。他的理由是房?jì)r(jià)似乎已觸底，部分城市房?jì)r(jià)開(kāi)始再次回升；監管部門(mén)降低了開(kāi)發(fā)商和購房者的貸款成本，目前兩種類(lèi)型貸款均開(kāi)始緩慢增加；中國的城市化仍在進(jìn)行，從較長(cháng)期看，中國需要更多房地產(chǎn)建設。新的調查更加堅定了王志浩的觀(guān)點(diǎn)。
　　房地產(chǎn)業(yè)的復蘇首先表現在建筑施工活動(dòng)的趨穩上。在史上最嚴厲的調控之下，建筑活動(dòng)一度停滯，不少開(kāi)放商延遲新項目開(kāi)工、放慢在建項目。如今這種情況正在改變�！爱敱粏�(wèn)及未來(lái)3個(gè)月的建筑活動(dòng)時(shí)，10家開(kāi)發(fā)商稱(chēng)將增加，只有兩家計劃減少，而此前的第五期調查中有9家、第四期有7家。大多數受訪(fǎng)者稱(chēng)將保持同樣的建筑施工數量不變�！蓖踔竞普f(shuō)。
　　近期土地市場(chǎng)并不活躍。調研中，半數受訪(fǎng)者反映，在過(guò)去3個(gè)月中，當地政府土地出售有所減少。這毫無(wú)疑問(wèn)影響了當地政府的收入。數據顯示，全國范圍土地銷(xiāo)售收入同比下降了約40%。同時(shí)因為開(kāi)發(fā)商延遲支付早期購買(mǎi)土地的款項，實(shí)際情況恐怕更糟。
　　有受訪(fǎng)者稱(chēng)，多數新拍賣(mài)土地都被大型上市房地產(chǎn)公司拿到，有國企或者地方政府背景的開(kāi)發(fā)商也很活躍，但私營(yíng)開(kāi)發(fā)商處境仍很艱難。買(mǎi)地方面，受訪(fǎng)開(kāi)發(fā)商仍保持謹慎。16家受訪(fǎng)者稱(chēng)未來(lái)6個(gè)月不會(huì )買(mǎi)更多的地，26家開(kāi)發(fā)商多次在政府土地拍賣(mài)中受挫。
　　然而，現金流狀況已經(jīng)改善。18家開(kāi)發(fā)商稱(chēng)沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)同行買(mǎi)地時(shí)出現付款能力問(wèn)題。但規模較小的開(kāi)發(fā)商仍現金緊張：16家受訪(fǎng)者稱(chēng)見(jiàn)到大型的、資金充裕的開(kāi)發(fā)商從處境艱難的小型開(kāi)發(fā)商手中買(mǎi)地。
　　之前，國泰君安分析師孫建平在《2012年房地產(chǎn)行業(yè)投資策略：平衡再生》 中指出，2012年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)資金缺口達到1.3萬(wàn)億元，如要彌補上述缺口，需要將銷(xiāo)售規模提高25%。
　　地方政府不愿意降低地價(jià)，盡管土地流拍頻現。半數受訪(fǎng)者反映地方政府拒絕降低地價(jià)。這或許標志著(zhù)政府官員也認為土地市場(chǎng)會(huì )恢復。另一半受訪(fǎng)者認為地方政府仍在觀(guān)望、必要時(shí)會(huì )降價(jià)。
　　相應地，開(kāi)發(fā)商似乎認為地價(jià)已經(jīng)觸底回升。17家受訪(fǎng)開(kāi)發(fā)商稱(chēng)其所在城市地價(jià)在過(guò)去3個(gè)月中沒(méi)有下調。更少的受訪(fǎng)者預計近期會(huì )出現調整。
　　“市政府寧肯土地流拍也不接受較低的地價(jià)，直接結果是減少了土地供應。這一事實(shí)表明，房地產(chǎn)部門(mén)一個(gè)根本的問(wèn)題沒(méi)有改變。高地價(jià)是高房?jì)r(jià)的主因，而高地價(jià)深植于地方政府的開(kāi)支計劃和創(chuàng )收能力的不對等，即地方政府對土地收入的依賴(lài)。我們擔心不解決這個(gè)根本問(wèn)題，地價(jià)不會(huì )下降只會(huì )上升�！蓖踔竞票硎�。
　　房屋銷(xiāo)售情況有所改善。受訪(fǎng)的30家開(kāi)發(fā)商中有13家稱(chēng)“五一”假期的房屋銷(xiāo)量好于預期，這是自2011年10月以來(lái)銷(xiāo)量最好的假期。幾乎所有受訪(fǎng)者（總共30家中的26家）稱(chēng)其同行銷(xiāo)量在二季度已經(jīng)回升并創(chuàng )下歷史新高。房地產(chǎn)市場(chǎng)信心大增。9家受訪(fǎng)者稱(chēng)對市場(chǎng)信心增加了很多；19家受訪(fǎng)者稱(chēng)信心略有增強。降價(jià)起了作用。三分之二的受訪(fǎng)者對10%~20%的降價(jià)持積極態(tài)度。
　　新的住房需求來(lái)自哪里？受訪(fǎng)者答，57%來(lái)自首套房購買(mǎi)者、31%為改善住房者、12%為投資者。這意味著(zhù)近90%的房屋銷(xiāo)售來(lái)自真正的需求。
　　房?jì)r(jià)似乎趨于穩定。早期調研顯示很多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)降價(jià)或打折促銷(xiāo)。渣打銀行調查的30家開(kāi)發(fā)商中，25家稱(chēng)其價(jià)格水平在過(guò)去3個(gè)月中持平或略微降低。但是，情況正在發(fā)生變化，有幾家受訪(fǎng)者稱(chēng)價(jià)格稍微上漲。
　　“我們調查的開(kāi)發(fā)商所在城市的二手房市場(chǎng)情況似乎更好。6家受訪(fǎng)者稱(chēng)近幾個(gè)月價(jià)格出現了高達10%的漲幅，只有7家稱(chēng)房?jì)r(jià)下降了，其余的反映房?jì)r(jià)沒(méi)有變化。打算降價(jià)的開(kāi)發(fā)商似乎更少了�！蓖踔竞品Q(chēng)。
　　13家受訪(fǎng)開(kāi)發(fā)商稱(chēng)（據其所知）沒(méi)有開(kāi)發(fā)商降價(jià)了或者打算降價(jià)，這是自2011年5月渣打銀行調研以來(lái)最多的一次。16家稱(chēng)有一些開(kāi)發(fā)商仍在降價(jià)，9家稱(chēng)很多同行在降價(jià)。更多的開(kāi)發(fā)商認為10%的降價(jià)應該足以促使銷(xiāo)量回升。
　　開(kāi)發(fā)商對房?jì)r(jià)趨勢的預測出現了大逆轉：調查的30家開(kāi)發(fā)商中，現在有24家認為房?jì)r(jià)已經(jīng)觸底反彈。數月之前，多數受訪(fǎng)者還仍然認為房?jì)r(jià)將繼續下降。
　　開(kāi)發(fā)商對中央政府政策的預期基本上沒(méi)有變化。調查中，大多數（80%） 的開(kāi)發(fā)商仍舊預期未來(lái)3個(gè)月中央政府在房地產(chǎn)政策上的態(tài)度不會(huì )發(fā)生改變�？偟膩�(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商們對于未來(lái)前景持謹慎態(tài)度。當被問(wèn)到“你是否認為房地產(chǎn)市場(chǎng)的最壞的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去”，14人回答“是”，16人回答“否”，也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商們仍心存隱憂(yōu)（盡管他們表示相信房屋和土地價(jià)格已經(jīng)觸底且對未來(lái)銷(xiāo)售充滿(mǎn)信心）。
　　開(kāi)發(fā)商們預期將看到更便捷的銀行融資服務(wù)和對首套置業(yè)型購房者及改善型購房者有利的政策。很明顯北京方面對于新一輪房?jì)r(jià)上漲表示出擔憂(yōu)并開(kāi)始采取防范措施，據最近報道稱(chēng)在全國范圍內派出了調查組對房地產(chǎn)業(yè)和特定項目進(jìn)行調查監督，以確保適當的買(mǎi)家獲得抵押貸款。
　　“然而，我們認為這些措施并不會(huì )改變行業(yè)的整體形勢。無(wú)論是宏觀(guān)數據，還是我們所調研的開(kāi)發(fā)商，都表明了一點(diǎn)，那就是房地產(chǎn)市場(chǎng)已然逐漸復蘇�！蓖踔竞票硎�。