“樓市預期改變之時(shí)，房企往往要推出好的房源借勢提價(jià)，這是開(kāi)發(fā)商一貫的營(yíng)銷(xiāo)策略。不過(guò)，今年下半年這種情況可能更加突出，因為多家企房上半年凈利率和毛利率下滑。對開(kāi)發(fā)商及其投資者來(lái)說(shuō)，這意味著(zhù)掘金空間被壓縮，利潤隱憂(yōu)凸顯�！币晃皇袌�(chǎng)分析人士向本報記者表示，“因此，部分房企下半年在營(yíng)銷(xiāo)策略上可能更加注重提升利潤空間，例如收窄降價(jià)空間，取消打折優(yōu)惠活動(dòng)，甚至保價(jià)提價(jià)以拉升其利潤水平”。
據同花順iFinD統計數據顯示，截至8月19日，滬深兩市共有61家上市房企發(fā)布2012年上半年中期業(yè)績(jì)報告，其中，30家凈利潤同比下滑，包括招商地產(chǎn)。除此之外，與滬深上市房企一樣，內房企也出現了營(yíng)收下滑，利潤下滑和庫存增長(cháng)的局面，包括企富力地產(chǎn)，雅居樂(lè )地產(chǎn)和SOHO中國。
對此，多家房企已經(jīng)開(kāi)始尋找利潤增長(cháng)點(diǎn)，借勢市場(chǎng)回暖后“保價(jià)”的銷(xiāo)售策略，通過(guò)多元化布局，以及加大自持物業(yè)等方式實(shí)現轉型。
多家房企增收不增利
從目前披露的數據看，上半年，多家房企的業(yè)績(jì)出現增收不增利的現象，甚至部分房企營(yíng)收與利潤雙降，比如濱江集團。
值得一提的是，中海地產(chǎn)以67.9億元凈利蟬聯(lián)最賺錢(qián)上市房企，比萬(wàn)科超出30.6億元。據匯豐銀行分析，中海上半年平均銷(xiāo)售價(jià)格同比增長(cháng)12%，而土地成本僅占售價(jià)20%，使其達到近41%毛利率、27%凈利率。此外，龍湖地產(chǎn)上半年合同銷(xiāo)售達人民幣174.6億元，核心溢利增長(cháng)72.1%至人民幣33.5億元。
不過(guò)，這兩家房企的高盈利并不是普遍現象。數據顯示，萬(wàn)科上半年雖然凈利潤同比大增25%，但毛利率、凈利率分別同比下降5.6%、2.2%。而龍頭中最典型的保利和招商凈利率情況也并不理想，兩家上半年凈利率都同比下跌6%。其中，保利上半年銷(xiāo)售額雖然同比增27.5%，但凈利潤同比大跌12%至24.55億元；招商上半年銷(xiāo)售額大增136%至161億元，凈利潤也大跌16.9%至12.2億元。
此外，據鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計數據顯示，中海、富力、雅居樂(lè )和SOHO中國四家標桿內房企上半年營(yíng)收合計421.1億元，同比下降4.5%；利潤合計108.2億元，同比下降7.18%。其中，SOHO中國利潤下滑幅度最為嚴重，同比驟降65%；富力地產(chǎn)利潤同比下跌35.08%。顯然，這意味著(zhù)標桿內房企的營(yíng)收和利潤也出現了下滑現象。
對此，有業(yè)內人士表示，凈利潤上漲雖然表示盈利增加，但凈利率和毛利率下跌，則從另一個(gè)側面說(shuō)明企業(yè)利潤被攤薄，反映了一個(gè)企業(yè)的賺錢(qián)能力在下降。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部常清則認為，受調控政策的影響，房企主動(dòng)降價(jià)讓利，爭取快速回籠資金是其利潤下滑的主要原因。此外，土地和建筑成本上漲也侵蝕了房企利潤。
此外，有分析人士向記者表示，調控之后，不少房企抱團取暖，合作項目的增多也攤薄了房企的利潤。
尋求新的利潤增長(cháng)點(diǎn)
據鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計，中海、富力、雅居樂(lè )和SOHO中國四家內房企的持有現金合計551.4億元，與年初相比增長(cháng)18.62%；短期負債合計305.4億元，與年初相比增長(cháng)17.14%；投資物業(yè)合計為498.4億元，年內上漲8.94%。
對此，有業(yè)內人士向記者表示，房企目前現金狀況得到緩解。在開(kāi)發(fā)商手持大量現金情況之下，以?xún)r(jià)換量，現金為王的銷(xiāo)售策略已經(jīng)過(guò)時(shí)。接下來(lái)，多數項目成本價(jià)入市和新盤(pán)低開(kāi)入市的情況將大幅減少。借勢市場(chǎng)回暖預期，房企保價(jià)和小幅提價(jià)是其提升利潤空間的主要策略之一。
對此，同策咨詢(xún)研究中心總監張宏偉也認為，在這樣一個(gè)特殊的市場(chǎng)轉型階段，房企不必過(guò)急于上調下半年銷(xiāo)售業(yè)績(jì)指標進(jìn)一步擴大規模，追求量上的增加，而將在質(zhì)上也就是利潤率上做文章。
據消息人士向記者透露，部分房企內部高層已經(jīng)認為自己上半年賣(mài)虧了，稱(chēng)要在三四季度的產(chǎn)品銷(xiāo)售上采取保價(jià)提利的策略。
值得注意的是，手握大量現金的房企勢必會(huì )尋求新的盈利增長(cháng)點(diǎn)而加大投資。除了抄底土地市場(chǎng)的常規投資外，還有一些房企將目光瞄向了國外旅游地產(chǎn)，或者開(kāi)發(fā)，或者干脆只做投資。
除此之外，傳統專(zhuān)注做住宅產(chǎn)品的房企在向商業(yè)地產(chǎn)轉型，傳統做商業(yè)地產(chǎn)的房企向加大自持力度轉型。日前，SOHO中國就計劃將開(kāi)發(fā)-銷(xiāo)售的商業(yè)模式轉型為“開(kāi)發(fā)-自持”的商業(yè)模式。
對此，SOHO中國董事會(huì )主席潘石屹向媒體表示：“告別散售，轉型后的SOHO中國將是北京上海優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的最大擁有者，SOHO還將是上海外灘上最大的業(yè)主。公司目前擁有150億資金，凈負債率僅為20%，將使公司有能力完成此次具有歷史意義的轉型，并有能力在未來(lái)獲得更多商業(yè)機會(huì )。今天，我們不但要把土地變成房子，還要將升值延續下去�！�
常清進(jìn)一步表示，在住宅地產(chǎn)調控短期內難以松動(dòng)的預期下，內房企加大商業(yè)物業(yè)自持力度，或會(huì )對其他房企產(chǎn)生引導。
分析人士稱(chēng)，上半年多家上市房企增收不增利，下半年開(kāi)發(fā)商將注重提升利潤空間。