5成房企半年報顯示凈利同比下滑
開(kāi)發(fā)商感嘆“賣(mài)虧了”
2012-08-20   作者:王麗新  來(lái)源:證券日報
 
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  “樓市預期改變之時(shí),房企往往要推出好的房源借勢提價(jià),這是開(kāi)發(fā)商一貫的營(yíng)銷(xiāo)策略。不過(guò),今年下半年這種情況可能更加突出,因為多家企房上半年凈利率和毛利率下滑。對開(kāi)發(fā)商及其投資者來(lái)說(shuō),這意味著(zhù)掘金空間被壓縮,利潤隱憂(yōu)凸顯!币晃皇袌(chǎng)分析人士向本報記者表示,“因此,部分房企下半年在營(yíng)銷(xiāo)策略上可能更加注重提升利潤空間,例如收窄降價(jià)空間,取消打折優(yōu)惠活動(dòng),甚至保價(jià)提價(jià)以拉升其利潤水平”。
  據同花順iFinD統計數據顯示,截至8月19日,滬深兩市共有61家上市房企發(fā)布2012年上半年中期業(yè)績(jì)報告,其中,30家凈利潤同比下滑,包括招商地產(chǎn)。除此之外,與滬深上市房企一樣,內房企也出現了營(yíng)收下滑,利潤下滑和庫存增長(cháng)的局面,包括企富力地產(chǎn),雅居樂(lè )地產(chǎn)和SOHO中國。
  對此,多家房企已經(jīng)開(kāi)始尋找利潤增長(cháng)點(diǎn),借勢市場(chǎng)回暖后“保價(jià)”的銷(xiāo)售策略,通過(guò)多元化布局,以及加大自持物業(yè)等方式實(shí)現轉型。

  多家房企增收不增利

  從目前披露的數據看,上半年,多家房企的業(yè)績(jì)出現增收不增利的現象,甚至部分房企營(yíng)收與利潤雙降,比如濱江集團。
  值得一提的是,中海地產(chǎn)以67.9億元凈利蟬聯(lián)最賺錢(qián)上市房企,比萬(wàn)科超出30.6億元。據匯豐銀行分析,中海上半年平均銷(xiāo)售價(jià)格同比增長(cháng)12%,而土地成本僅占售價(jià)20%,使其達到近41%毛利率、27%凈利率。此外,龍湖地產(chǎn)上半年合同銷(xiāo)售達人民幣174.6億元,核心溢利增長(cháng)72.1%至人民幣33.5億元。
  不過(guò),這兩家房企的高盈利并不是普遍現象。數據顯示,萬(wàn)科上半年雖然凈利潤同比大增25%,但毛利率、凈利率分別同比下降5.6%、2.2%。而龍頭中最典型的保利和招商凈利率情況也并不理想,兩家上半年凈利率都同比下跌6%。其中,保利上半年銷(xiāo)售額雖然同比增27.5%,但凈利潤同比大跌12%至24.55億元;招商上半年銷(xiāo)售額大增136%至161億元,凈利潤也大跌16.9%至12.2億元。
  此外,據鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計數據顯示,中海、富力、雅居樂(lè )和SOHO中國四家標桿內房企上半年營(yíng)收合計421.1億元,同比下降4.5%;利潤合計108.2億元,同比下降7.18%。其中,SOHO中國利潤下滑幅度最為嚴重,同比驟降65%;富力地產(chǎn)利潤同比下跌35.08%。顯然,這意味著(zhù)標桿內房企的營(yíng)收和利潤也出現了下滑現象。
  對此,有業(yè)內人士表示,凈利潤上漲雖然表示盈利增加,但凈利率和毛利率下跌,則從另一個(gè)側面說(shuō)明企業(yè)利潤被攤薄,反映了一個(gè)企業(yè)的賺錢(qián)能力在下降。
  鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部常清則認為,受調控政策的影響,房企主動(dòng)降價(jià)讓利,爭取快速回籠資金是其利潤下滑的主要原因。此外,土地和建筑成本上漲也侵蝕了房企利潤。
  此外,有分析人士向記者表示,調控之后,不少房企抱團取暖,合作項目的增多也攤薄了房企的利潤。

  尋求新的利潤增長(cháng)點(diǎn)

  據鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計,中海、富力、雅居樂(lè )和SOHO中國四家內房企的持有現金合計551.4億元,與年初相比增長(cháng)18.62%;短期負債合計305.4億元,與年初相比增長(cháng)17.14%;投資物業(yè)合計為498.4億元,年內上漲8.94%。
  對此,有業(yè)內人士向記者表示,房企目前現金狀況得到緩解。在開(kāi)發(fā)商手持大量現金情況之下,以?xún)r(jià)換量,現金為王的銷(xiāo)售策略已經(jīng)過(guò)時(shí)。接下來(lái),多數項目成本價(jià)入市和新盤(pán)低開(kāi)入市的情況將大幅減少。借勢市場(chǎng)回暖預期,房企保價(jià)和小幅提價(jià)是其提升利潤空間的主要策略之一。
  對此,同策咨詢(xún)研究中心總監張宏偉也認為,在這樣一個(gè)特殊的市場(chǎng)轉型階段,房企不必過(guò)急于上調下半年銷(xiāo)售業(yè)績(jì)指標進(jìn)一步擴大規模,追求量上的增加,而將在質(zhì)上也就是利潤率上做文章。
  據消息人士向記者透露,部分房企內部高層已經(jīng)認為自己上半年賣(mài)虧了,稱(chēng)要在三四季度的產(chǎn)品銷(xiāo)售上采取保價(jià)提利的策略。
  值得注意的是,手握大量現金的房企勢必會(huì )尋求新的盈利增長(cháng)點(diǎn)而加大投資。除了抄底土地市場(chǎng)的常規投資外,還有一些房企將目光瞄向了國外旅游地產(chǎn),或者開(kāi)發(fā),或者干脆只做投資。
  除此之外,傳統專(zhuān)注做住宅產(chǎn)品的房企在向商業(yè)地產(chǎn)轉型,傳統做商業(yè)地產(chǎn)的房企向加大自持力度轉型。日前,SOHO中國就計劃將開(kāi)發(fā)-銷(xiāo)售的商業(yè)模式轉型為“開(kāi)發(fā)-自持”的商業(yè)模式。
  對此,SOHO中國董事會(huì )主席潘石屹向媒體表示:“告別散售,轉型后的SOHO中國將是北京上海優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的最大擁有者,SOHO還將是上海外灘上最大的業(yè)主。公司目前擁有150億資金,凈負債率僅為20%,將使公司有能力完成此次具有歷史意義的轉型,并有能力在未來(lái)獲得更多商業(yè)機會(huì )。今天,我們不但要把土地變成房子,還要將升值延續下去!
  常清進(jìn)一步表示,在住宅地產(chǎn)調控短期內難以松動(dòng)的預期下,內房企加大商業(yè)物業(yè)自持力度,或會(huì )對其他房企產(chǎn)生引導。
  分析人士稱(chēng),上半年多家上市房企增收不增利,下半年開(kāi)發(fā)商將注重提升利潤空間。

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