雷曼兄弟倒閉四周年臨近，對沖基金業(yè)不禁捫心自問(wèn)，是否繼續為了追求財富而出賣(mài)靈魂。索羅斯投資佳績(jì)前無(wú)古人，淡出江湖之際卻以82歲高齡成親，仿佛告訴大家，財富幻象不若款款情深。
8月19日，周日。香港樓價(jià)節節上揚，再次壓倒一切，成為城中第一熱話(huà)。
新界低價(jià)樓直逼市區。太古城一個(gè)3月成交單位呎價(jià)高達17614
港元，而樓齡數十年的老牌屋苑美孚新邨，一個(gè)本月賣(mài)出的單位，呎價(jià)亦達9110 港元，“準萬(wàn)元戶(hù)”氣勢逼人。
97狂態(tài)再現
“樓瘋”再現，運輸及房屋局局長(cháng)張炳良近日開(kāi)腔，揚言必要時(shí)將出招為樓市降溫。然而，特首梁振英有言在先，不會(huì )為遷就市民購買(mǎi)力而壓低
樓價(jià)。一言既出，這等于間接提醒公眾，今天不買(mǎi)明天可能更貴，市民“心領(lǐng)神會(huì )”斗快入市。大埔低價(jià)樓炒至六七千港元一呎、高齡屋苑離“萬(wàn)元戶(hù)”咫尺之遙，張局長(cháng)“出口術(shù)”關(guān)注樓市發(fā)展，誰(shuí)會(huì )在意？
最新一期《經(jīng)濟學(xué)人》發(fā)表了一個(gè)環(huán)球樓價(jià)指標，透過(guò)21個(gè)國家/地區過(guò)去一年和五年的樓價(jià)變化，以及樓價(jià)對租金/收入比率，為世界房產(chǎn)市場(chǎng)探風(fēng)把脈。
大家最關(guān)心的當然是香港樓市，但不妨先看21個(gè)市場(chǎng)的整體表現。截至2012年中的12個(gè)月，樓價(jià)下跌的市場(chǎng)共12個(gè)，占比57%；在9個(gè)樓價(jià)上升的市場(chǎng)中，5個(gè)較一年前放緩，當中包括香港。
這個(gè)調查結果，跟香港人日夕感受的樓市熾熱氣氛似乎格格不入。然而，從中原城市領(lǐng)先指標（CCL）可見(jiàn)，香港樓價(jià)由2010年中約80點(diǎn)水平，一年后漲至約100點(diǎn)，升幅25%左右。這段時(shí)間樓價(jià)的確大升，與《經(jīng)濟學(xué)人》數據顯示同期港樓上漲二成八吻合。不過(guò)，市民以至業(yè)界當時(shí)對后市皆不敢過(guò)分樂(lè )觀(guān)，準業(yè)主和炒家都抱觀(guān)望態(tài)度。
隨后9個(gè)月，樓價(jià)果然出現溫和調整，CCL從100點(diǎn)水平回落至今年首季約94點(diǎn)，下跌6%左右。換句話(huà)說(shuō)，樓價(jià)重踏升軌且一發(fā)難收，97狂態(tài)再現，嚴格來(lái)說(shuō)是今年次季才發(fā)生的事。
先爆后爆一回事
數據大致相同，那么把香港樓市置于世界層面觀(guān)察，又有什么發(fā)現？以過(guò)去五年（2007至2012年）作比較基礎，香港樓價(jià)堪稱(chēng)一枝獨秀，升幅63.6%，拋離第二位的奧地利（23.1%）和第三位的新加坡（21.1%）。
可是，以97樓市“爆煲”為起步點(diǎn)，則香港樓價(jià)從1997至去年仍錄得1%的跌幅，除了日本外，沒(méi)有一個(gè)市場(chǎng)差得過(guò)香港，連遭謔稱(chēng)“歐豬”且經(jīng)歷樓市泡沫爆破的愛(ài)爾蘭（1997至2011年樓價(jià)上升118%）和西班牙（同期樓價(jià)升157%），表現亦遠勝香港。
這不足為奇，香港樓市自1980年代后期起飛，至1997年見(jiàn)頂；愛(ài)爾蘭樓市1995
年展開(kāi)升浪，2007年見(jiàn)頂，十二年間暴漲五倍。
港樓97爆、愛(ài)樓07爆，那只是爆先爆后的問(wèn)題。泡沫一旦破滅，必須經(jīng)過(guò)長(cháng)時(shí)間休養生息，才有復蘇希望，日本至今便一沉不起。97后，香港經(jīng)歷六年療傷期，樓市始再踏征途。愛(ài)爾蘭樓價(jià)07年見(jiàn)頂以來(lái)雖已大跌一半，惟過(guò)去十二個(gè)月表現最差的樓市仍數愛(ài)爾蘭，跌幅接近一成半，跟另一歐元區財困國西班牙難兄難弟，后者樓價(jià)見(jiàn)頂以來(lái)回落23%，過(guò)去一年再挫8%，全球表現第二差。顯而易見(jiàn)，經(jīng)濟低迷失業(yè)飛升，令西愛(ài)房產(chǎn)市道欲振無(wú)從，意味著(zhù)樓市爆煲雖已四五年，兩國樓價(jià)調整還未夠深，離見(jiàn)底尚遠。
無(wú)論香港還是西愛(ài)，樓市先后出現巨型泡沫，歸根結底都是投資者/置業(yè)人士對房產(chǎn)盲目樂(lè )觀(guān)、樓價(jià)越升越多人“恐慌性”入市導致。從西愛(ài)樓價(jià)見(jiàn)頂的2007年起計，歐洲不論強國弱國以至是否歐元區成員，樓市皆深受金融危機拖累，荷蘭、丹麥、英國過(guò)去五年樓價(jià)跌幅均在一至二成之間，跟香港急升近65%、新加坡漲21%、中國大陸升17%、澳洲漲近10%成，境況不可同日而語(yǔ)。在西方金融動(dòng)蕩經(jīng)濟大開(kāi)倒車(chē)期間，資金追捧亞太區房產(chǎn)物業(yè)，彰彰明甚。
值得港人注意的是澳洲�！按髧睒莾r(jià)過(guò)去五年升幅雖遠不如港，惟澳洲樓市于亞洲金融風(fēng)暴爆發(fā)時(shí)，既未像港樓般“爆到七彩”，歐美樓市在次按觸發(fā)金融危機前后相繼見(jiàn)頂，澳洲同樣能獨善其身。從1997至2011年，香港樓價(jià)下跌1%，但澳洲升幅卻達215%，后者樓市之穩可見(jiàn)一斑。
樓價(jià)對租金比率方面，以去年水平計，港樓價(jià)格對租金比率高于長(cháng)期平均值53.7%，居于世界最前列，惟澳洲偏離幅度更大，達56.4%。以此為估值準則，澳洲香港堪稱(chēng)“一時(shí)瑜亮”。過(guò)去一年情況又如何？澳洲樓價(jià)對租金比率已回落至45%，但香港卻進(jìn)一步升至64%水平。
香港樓市牽涉的利益太多，享政策之利的地產(chǎn)商和“幫地產(chǎn)商打工”的市民，大都不欲再談97。然而，前任特首曾蔭權一句政府推倒樓市易，令樓價(jià)回升難；現任長(cháng)官梁振英一聲“不會(huì )為遷就市民購買(mǎi)力而壓低樓價(jià)”，令香港在不知不覺(jué)中又一次踏上了97之路！