溫州炒房者深度被套，開(kāi)發(fā)商日子也不好過(guò)。
　　記者最近調查發(fā)現，2009~2011年間，在溫州高價(jià)拿下住宅地塊的開(kāi)發(fā)商，按現在樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格測算，如今多數只能勉強保本或大幅虧損。
　　值得關(guān)注的是，這些地塊資本構成中，大多為溫州規模以上的大中型民營(yíng)制造企業(yè)。之前，溫州民企大規模進(jìn)軍房地產(chǎn)，出現“大企業(yè)造樓、小企業(yè)炒房”現象，這被視為溫州“產(chǎn)業(yè)空心化”的主要佐證。
　　與最高位相比，如今溫州新房?jì)r(jià)格下跌30%~40%，地價(jià)下降30%左右，令涉足的溫州民企備受壓力。一位溫州大型房地產(chǎn)企業(yè)高管認為，做了20年實(shí)業(yè)后，把資本全部放到房地產(chǎn)，如今深度被套、資產(chǎn)貶值，這就是溫州企業(yè)的不想純粹做實(shí)業(yè)的悲哀。

　　規模進(jìn)軍房地產(chǎn)

　　溫州服裝商會(huì )會(huì )長(cháng)、浙江奧奔妮服飾有限公司董事長(cháng)鄭晨愛(ài)日前對本報表示，溫州民企進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，已有很長(cháng)一段時(shí)間�！�2010年前后，他們開(kāi)始規模進(jìn)入，項目多數集中在溫州�！�
　　鄭晨愛(ài)說(shuō)，目前溫州有幾十家規模服裝企業(yè)，以搭股、參股、控股等方式涉足房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)。此外，大量企業(yè)主手里都有幾套房子�！斑@不僅在服裝業(yè)，其他行業(yè)也存在類(lèi)似情況，有的參與比重比較高�！�
　　事實(shí)上，在產(chǎn)業(yè)集群化、資金密集行業(yè)中，溫州民企多以抱團形式予以投資，且多數集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域。
　　2003年，溫州當地8家鎖具企業(yè)，成立全國最大鎖業(yè)聯(lián)合體強強集團。除主業(yè)外，該集團近年來(lái)在外省投資商務(wù)酒店、房地產(chǎn)以及鋅業(yè)等，同時(shí)也在溫州進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等。
　　2004年，溫州中瑞財團、中馳財團出世。前者由十余家制造企業(yè)股東組成，號稱(chēng)能撬動(dòng)100億民資；后者由7家企業(yè)組成，號稱(chēng)近30億元的可運作資金。在實(shí)際運作中，房地產(chǎn)均為其主營(yíng)業(yè)務(wù)，其中中瑞財團先后開(kāi)發(fā)曼哈頓、公園大地等項目。
　　2010年11月底，以樓面地價(jià)3.7萬(wàn)元/平方米，競得原溫師院操場(chǎng)地塊的置信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，背后大股東為數十家民營(yíng)企業(yè)老板，全部股東由250余人，形成金字塔形資本結構，所涉行業(yè)包括服裝、眼鏡、打火機和箱包等傳統加工制造業(yè)。
　　此外，業(yè)內一直盛傳，2010年由8家集團19家公司組建的溫州甌聯(lián)集團，以“大股東”控股方式競得主城區某地塊。該集團股東多為甌海知名龍頭企業(yè)，分跨于十多個(gè)行業(yè)，涉及專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等領(lǐng)域。
　　2010年前后，溫州市區縣先后出現的十余個(gè)“地王”，投資方多為制造、貿易等實(shí)體企業(yè)的“資金聯(lián)合體”。據知情人士介紹，因樓面地價(jià)太高，這十余個(gè)“地王”，如今多數已在“緩慢建設”中，有的甚至還未開(kāi)建。
　　鄭晨愛(ài)說(shuō)，2008年下半年開(kāi)始，銀行貸款非常寬松，溫州民企多元化投資加速，在貸款“監管缺位”下，這些資金紛紛進(jìn)入土地市場(chǎng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、太陽(yáng)能等領(lǐng)域。
　　而在2009~2011年，把企業(yè)作為融資平臺，以此獲得大量銀行貸款，同時(shí)通過(guò)親友集資、民間借貸等辦法籌集資金，轉而投資房地產(chǎn)等行業(yè)的現象在溫州較為普遍。
　　2009年曾有機構統計，溫州上規模企業(yè)中，約有70%的制造企業(yè)投資房地產(chǎn)。2010年溫州市百強企業(yè)中，除2家房地產(chǎn)公司和6家建筑公司外，有40多家制造業(yè)企業(yè)涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

　　多數保本或虧損

　　2010年4月開(kāi)始，國務(wù)院發(fā)布關(guān)于堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的通知，實(shí)行更為嚴格的差別化住房信貸政策，然而溫州房?jì)r(jià)、地價(jià)依然瘋狂。
　　在實(shí)業(yè)資本助推下，至2010年底，溫州房?jì)r(jià)一路飆漲。當地一家中介機構統計，2010年5~8月，溫州市區商品住房成交均價(jià)約為2.8萬(wàn)元/平方米，位于全國各大城市之首。

　　地價(jià)也水漲船高

　　2010年7月，梧田站南D－43a地塊樓面地價(jià)1.93萬(wàn)元/平方米，僅20天時(shí)間，周邊D－48地塊樓面地價(jià)就已飆漲至2.61萬(wàn)元/平方米，當時(shí)周邊新盤(pán)價(jià)格在3萬(wàn)元/平方米左右。當年11月底，溫州出現樓面地價(jià)3.7萬(wàn)元/平方米的全國地王原溫師院操場(chǎng)地塊。
　　當年12月下旬，綠城房地產(chǎn)集團以樓面地價(jià)1.63萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)53.6%奪得溫州龍灣城市中心區A－16地塊，成為該片區的“新地王”。有業(yè)界人士說(shuō)，該項目由綠城全程操盤(pán)，眾多股東為當地骨干制造企業(yè)。綠城集團[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]新聞發(fā)言人也表示，該項目綠城占股25%，股東中有溫州企業(yè)。
　　2011年，在“限購令”等政策層層加碼下，溫州房?jì)r(jià)、地價(jià)大幅降溫。
　　如今，溫州新房?jì)r(jià)格比最高位時(shí)，下降了百分之三四十。同樣在土地市場(chǎng)，“只漲不跌”的神話(huà)被打破，價(jià)格也比最高位時(shí)下降三成左右。如最近再次掛牌的江濱路鹿城段18、19號地塊，起拍樓面地價(jià)1.35萬(wàn)元/平方米；而2011年11月，該地塊起拍樓面地價(jià)為1.98萬(wàn)元/平方米。兩者比較，起拍樓面地價(jià)下降32%左右。
　　“高位拿地的，現在只能保本或虧損�！睖刂菽炒笮头康禺a(chǎn)企業(yè)高管林光標（化名）最近接受本報記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示。
　　一位房企成本核算人員說(shuō)，上述龍灣城市中心區A-16地塊，總價(jià)近31億元，樓面地價(jià)1.63萬(wàn)元/平方米，加上建安成本3000元/平方米、開(kāi)發(fā)貸款財務(wù)成本、行政辦公人員經(jīng)費、市場(chǎng)推廣費用等，成本價(jià)至少在2.5萬(wàn)元/平方米以上�！叭绻麉⑴c企業(yè)前期投入資金為銀行貸款或民間借貸，那成本還要更高�！�
　　該地塊項目現命名為“綠城海棠[最新消息 價(jià)格 戶(hù)型 點(diǎn)評]灣”，林光標說(shuō)，該樓盤(pán)現在實(shí)際售價(jià)在2.1萬(wàn)元/平方米左右。然而該項目銷(xiāo)售人員稱(chēng)，一期均價(jià)2.5萬(wàn)元/平方米，二期在2.7萬(wàn)元/平方米。對此，綠城集團新聞發(fā)言人表示，目前該項目運作正常，銷(xiāo)售良好，未出現虧損。
　　據林光標介紹，上述梧田站南D-48地塊樓面地價(jià)2.6萬(wàn)元/平方米，成本價(jià)在3.7萬(wàn)元/平方米，現在該項目“最高只能賣(mài)3.5萬(wàn)元/平方米，還不一定能賣(mài)得掉，虧得很厲害�！鄙鲜鲈瓬貛熢翰賵�(chǎng)地塊所在樓盤(pán)，“虧損5億元是最起碼的，現在股東攤派銷(xiāo)售出去，主要是把現金流做起來(lái)，以備后續項目開(kāi)發(fā)�！�

　　或將影響企業(yè)后勁

　　“大企業(yè)造樓、小企業(yè)炒房”現象，被視為溫州“產(chǎn)業(yè)空心化”的主要佐證。
　　林光標說(shuō)，一家溫州規模服裝企業(yè)，2010年前后以30%左右的股份，高價(jià)參與競得溫州某地塊，如今只能保本或虧損�！白隽�20年服裝，如今把資本全部放在土地里，這就是溫州企業(yè)不純粹做實(shí)業(yè)的悲哀�！�
　　鄭晨愛(ài)說(shuō)，溫州一般規模服裝企業(yè)年產(chǎn)值為兩三億元，凈利潤在3%~5%之間。據此測算，這些服裝企業(yè)一年利潤在600萬(wàn)~1500萬(wàn)元之間，按2010年銀行貸款年利率10%，他們只能承受6000萬(wàn)~15000萬(wàn)元的銀行貸款壓力。然而在實(shí)際操作中，一旦參與動(dòng)輒上十億的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，多數企業(yè)的實(shí)業(yè)利潤已經(jīng)難以支付房地產(chǎn)貸款利息。
　　“地王拿過(guò)去，（企業(yè)）現在只能自己扛著(zhù)�！绷止鈽苏f(shuō)。
　　與此同時(shí)，一些溫州實(shí)體企業(yè)主，在2010年前后房?jì)r(jià)飆漲時(shí)，會(huì )買(mǎi)入幾套房子保值增值。
　　如今，溫州房?jì)r(jià)大幅下降，又要支付借貸利息，這對利潤微薄的溫州中小型傳統制造企業(yè)來(lái)說(shuō)，已經(jīng)是個(gè)不小的壓力。再加上，溫州民間借貸危機、國際經(jīng)濟形勢不佳等因素，這些企業(yè)資金騰挪受阻、經(jīng)營(yíng)效益下降等，無(wú)疑令一些溫州企業(yè)“雪上加霜”。
　　2010年5月，溫州某樓盤(pán)一期開(kāi)盤(pán)價(jià)2.55萬(wàn)元/平方米，10月二期開(kāi)盤(pán)價(jià)為3.85萬(wàn)元/平方米，之后價(jià)格一路飆升至6萬(wàn)元/平方米以上，如今市場(chǎng)售價(jià)3.5萬(wàn)~3.7萬(wàn)元/平方米。該樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商發(fā)現，交房時(shí)很多房子已經(jīng)轉手兩三次。
　　林光標說(shuō)，他們開(kāi)發(fā)的某樓盤(pán)內的15套排屋，當時(shí)每平方米售價(jià)七八萬(wàn)，單套總價(jià)三五千萬(wàn)。交房后發(fā)現，15套排屋主人中有5個(gè)人跑路，1個(gè)人住進(jìn)了樣板房，2個(gè)人已交房計劃裝修，其他7個(gè)人均未能交房，因為“結算補錢(qián)還要幾十萬(wàn)元”。
　　另外值得關(guān)注的是，房東按揭斷供在大幅增加，作為擔保單位的開(kāi)發(fā)商，已經(jīng)倍感銀行“催款”壓力。林光標和溫州法院接觸較多，法院知情人士說(shuō)，之前預期拍賣(mài)房產(chǎn)為1000多套，如今已上告還未審理的房產(chǎn)已經(jīng)高達五六千套。
　　鄭晨愛(ài)認為，溫州民企涉足房地產(chǎn)失利，與銀行“貸款監管缺位”有直接關(guān)系，“如果企業(yè)挪用貸款用途會(huì )被嚴懲，誰(shuí)還敢投資房地產(chǎn)”！此外，與金融、房產(chǎn)調控有關(guān)，在“一放（四萬(wàn)億投資），一松（銀行貸款），一抽（貸款利率）、一收（貸款）”兩年中，加速擴張的眾多溫州民企，顯然難以適應政策“急轉彎”。