經(jīng)過(guò)連續幾個(gè)月的旺盛交易后，樓市成交上升趨勢有所放緩。北京市住建委數據顯示，8月中上旬，北京市共成交商品住宅（新房和二手房）18052套，比上月同期下降1.9%�！耙�?xún)r(jià)換量”策略的轉變和剛需釋放的乏力，被認為是主要原因。加之樓市新政出臺的強烈預期，這些因素將成為影響今年房地產(chǎn)“金九銀十”市場(chǎng)形勢的重要原因。
業(yè)內人士認為，在限購“紅線(xiàn)”仍存的情況下，剛性需求的后續釋放能力仍存疑問(wèn)，開(kāi)發(fā)商的供應節奏也可能因新政預期受到影響，這可能導致“金九銀十”的市場(chǎng)交易不容樂(lè )觀(guān)。
兩大需求呈現頹勢
在70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)止跌回升后，近期市場(chǎng)交易量似乎有探頭向下勢頭。據北京中原地產(chǎn)統計，8月中上旬，全國54個(gè)城市簽約新建住宅165930套，比7月同期下降8.9%。其中，大部分城市的新房交易量都有下調，上海下調幅度超過(guò)30%。二手房方面的交易同樣不容樂(lè )觀(guān)。以北京為例，8月中上旬北京共成交二手住宅8580套，比7月同期下降17.9%。
價(jià)格上升被認為是成交量下降的主要原因。一些商品房項目在經(jīng)過(guò)上半年的熱銷(xiāo)后，近期出現減少優(yōu)惠、提高價(jià)格的現象，導致新房?jì)r(jià)格提升明顯。而在二手房市場(chǎng)，部分區域的房屋坐地起價(jià)現象屢見(jiàn)不鮮。
除價(jià)格因素外，偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉表示，經(jīng)過(guò)連續多月的釋放，剛性需求已經(jīng)表現出乏力態(tài)勢，直接影響到交易量的繼續回升。曾一度“接棒”剛需的改善型需求，也在政策環(huán)境的影響下難以完全釋放。
兩大需求的頹勢，也與政策“靴子”遲遲沒(méi)有落地有關(guān)。據悉，在國務(wù)院督查組回京后，市場(chǎng)對樓市出臺新政的預期強烈。但截至目前，尚無(wú)新政推出，這也導致一部分需求轉為觀(guān)望狀態(tài)。
作為樓市傳統銷(xiāo)售旺季的“金九銀十”，或將因為上述因素而受到影響。在胡景暉看來(lái)，從三季度開(kāi)始，首次置業(yè)的剛需人群總量將逐步萎縮，很難再支撐下半年樓市繼續回暖。而豪宅購房需求的日漸匱乏，以及恐慌性購房心態(tài)將逐漸平復，也將影響到未來(lái)兩月的交易量。
他表示，對于比例逐漸提高的改善性購房需求，調控政策能否放寬其限制仍存變數。此外，投資投機類(lèi)需求仍然是下半年樓市調控堅決限制的對象，這都將導致9、10月份的市場(chǎng)交易量難以大幅回暖。
供應節奏或放緩
根據鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計，9月北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市共有104個(gè)商品住宅項目計劃入市，較8月計劃開(kāi)盤(pán)量減少12個(gè)。其中，別墅和高端住宅的計劃入市量有所增加，這有可能拉高商品住宅成交均價(jià)。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部常清認為，在進(jìn)入“金九銀十”之前，供應量已經(jīng)出現提前集中釋放。而由于部分新盤(pán)已經(jīng)提前預熱，相應的9月開(kāi)盤(pán)量不會(huì )明顯增長(cháng)，部分城市甚至會(huì )較前兩月有所減少。
他表示，近期政策預期發(fā)生變化，是否會(huì )再次明顯收緊調控政策還未知，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)態(tài)度較8月之前會(huì )更謹慎。
供應節奏的放緩，與此前的市場(chǎng)熱銷(xiāo)也不無(wú)關(guān)系。據統計，截至22日，滬深兩市共有72家房企公布上半年年報。根據年報，72家房企上半年的總營(yíng)業(yè)收入達到1120億，同比上漲18.7%。72家房企經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流凈額超過(guò)1700億元，高于去年同期。
有分析認為，經(jīng)過(guò)此前熱銷(xiāo)，大部分房企的資金狀況有所緩解，不再急于出貨。這不僅造成未來(lái)的推盤(pán)節奏放緩，也使得房地產(chǎn)項目不會(huì )重拾“以?xún)r(jià)換量”的銷(xiāo)售策略。
對于“金九銀十”的市場(chǎng)前景，開(kāi)發(fā)企業(yè)也并不完全樂(lè )觀(guān)。北京某熱銷(xiāo)樓盤(pán)項目銷(xiāo)售總監向中國證券報記者表示，為避免后期提價(jià)帶來(lái)的輿論和政策壓力，北京部分項目在結束前期銷(xiāo)售后，采取“封盤(pán)”策略，即暫緩拿證和開(kāi)盤(pán)，這將在一定程度上影響未來(lái)市場(chǎng)的活躍程度。
事實(shí)上，在樓市調控等各項因素的影響下，近幾年來(lái)，9、10月份的市場(chǎng)交易量很少成為當年度最高點(diǎn)，“金九銀十”的成色也難免不足。也有不少業(yè)內人士表示，在政策出臺前后的重要時(shí)點(diǎn)，9、10月份市場(chǎng)交易表現出的“風(fēng)向標”意義仍值得關(guān)注。