開(kāi)發(fā)商決戰京金秋 市場(chǎng)供不應求
2012-08-23   作者:  來(lái)源:21世紀經(jīng)濟報道
 
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  “上周有效來(lái)電只有3個(gè),而上上周有9個(gè)!睌祿己,所有人陷入短暫的沉默。有人認為是廣告牌設置的原因,有人認為是新文案不夠吸引人,有人建議加大媒體投放力度,甚至在微博植入廣告。
  8月20日,北京某地產(chǎn)公司每周一召開(kāi)的例會(huì ),空氣中漂浮著(zhù)緊迫感。銷(xiāo)售人員匯報上周的來(lái)電來(lái)訪(fǎng)量;廣告公司和公關(guān)公司公布下一步計劃,銷(xiāo)售總監提醒大家需要完成的細節。目標只為迎接9月份的到來(lái)。
  沉寂的市場(chǎng)等待爆發(fā)。

  市場(chǎng)重回供不應求?

  市場(chǎng)正在悄然發(fā)生變化。限購導致需求在減少,供給量也在變小。
  亞豪機構統計數據顯示,9月份,北京預計有15個(gè)純新盤(pán)項目和20個(gè)老項目后期入市,共計35個(gè)。這數字雖與今年前幾個(gè)月有所增加,但由于實(shí)際開(kāi)盤(pán)的項目數量都會(huì )小于預計開(kāi)盤(pán)數,因此今年9月甚至可能少于觀(guān)望氛圍濃郁的2011年。過(guò)去3年,9月份的實(shí)際開(kāi)盤(pán)項目數分別是48個(gè)、34個(gè)和34個(gè)。
  如太陽(yáng)公元即將開(kāi)盤(pán)的二組團典藏樓王“龍曜”,就屬于老項目后期。從該項目近日開(kāi)放的生活樣板區來(lái)看,由于新推房源從外立面、園林到室內精裝修都做了全面升級,比此前的產(chǎn)品檔次有了大幅躍升,有業(yè)內資深人士稱(chēng)其為北京東三環(huán)邊上的豪宅典范。該項目毗鄰人大附中朝陽(yáng)學(xué)校,一期房源現價(jià)即高出周邊20%以上。
  亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫分析認為,房?jì)r(jià)進(jìn)入上揚階段是吸引大量項目加快入市節奏的重要原因,成交量連續數月大幅回升后,回款的豐厚使得一些項目開(kāi)始上調價(jià)格。
  交易量上漲,價(jià)格小幅下跌通常是管理者們最希望看到的局面,但“量漲價(jià)升”才是市場(chǎng)的真實(shí)反映。8月上旬,13個(gè)入市的老項目后期,有9個(gè)出現價(jià)格上漲,其中幾個(gè)高端項目例如中信城、五礦萬(wàn)科如園、金茂府上漲幅度高達5000元/平方米-8000元/平方米。
  此前量?jì)r(jià)齊升的態(tài)勢,也吸引了部分之前“蟄伏貓冬”的項目,致使近期項目入市積極性出現較大程度回升。但由于過(guò)去一年土地出讓的減少,今年金九入市項目難如人意。
  按照一年半的準備周期來(lái)計算,2011年上半年成交的土地將于2012年下半年開(kāi)始陸續上市,根據亞豪機構統計數據顯示,2011年上半年北京宅地共實(shí)現成交21宗,這一數據尚不算少。但2012年以來(lái)土地市場(chǎng)越發(fā)低迷,上半年北京市住宅用地僅實(shí)現成交8宗,這雖然不會(huì )對近期新盤(pán)入市數量造成制約,卻會(huì )影響老項目的后期推盤(pán)節奏。房企新增土地存貨大幅減少,甚至無(wú)地可買(mǎi),為了保持企業(yè)的長(cháng)期平穩運轉,必然適度拉長(cháng)目前在售老項目的銷(xiāo)售周期。
  北京中原市場(chǎng)研究部統計數據顯示,今年前7月,北京新建期房住宅簽約套數為4.5萬(wàn)套,而同期供應的期房住宅僅2.9萬(wàn)套,目前北京所剩庫存只有9萬(wàn)套左右。去年9月北京樓市庫存一度達到13萬(wàn)套,2009年最高峰時(shí)期時(shí)有14萬(wàn)套。
  觀(guān)望了許久沒(méi)有出手的購房者開(kāi)始出現恐慌心理。以二手房為例,從看房到成交不超過(guò)3天的“快成交”案例頻頻“上演”。21世紀不動(dòng)產(chǎn)北京區域總經(jīng)理寇海龍先生分析稱(chēng),“今年2月下旬以來(lái)購房需求逐月發(fā)力,庫存的優(yōu)質(zhì)房源被快速消化,略顯緊俏,而市場(chǎng)上仍有大量有待釋放的需求,導致二手房市場(chǎng)需求供給配比的嚴重失衡。另外,房?jì)r(jià)的走高也加劇了恐漲預期,買(mǎi)漲不買(mǎi)跌,再加上兩次降息的利好疊加,購房者果斷出手,成交周期自然也就較之前有所縮短!

  漲價(jià)的大多數

  位于昌平北七家鎮的金色漫香苑一期已經(jīng)售罄。今年9月,該項目將推出二期產(chǎn)品,定位于改善性客群。項目銷(xiāo)售負責人告訴本報記者,該項目打算提價(jià)10%。與去年9月份開(kāi)盤(pán)的一期主要針對剛性需求類(lèi)客戶(hù)不同,改善型客戶(hù)對價(jià)格并不那么敏感,也更有理性和經(jīng)濟實(shí)力。另外,財務(wù)成本每年也要6%至10%,在他看來(lái),10%的提價(jià)幅度是正常的。
  北京樓市的供應結構也發(fā)生了變化。9月預計入市的35個(gè)項目當中,南城豐臺、大興、房山三區共占據了16席,幾近半數。四環(huán)內供應的新盤(pán),大多被建成高檔住宅,均價(jià)超過(guò)35000元/平方米。均價(jià)在20000元/平方米及以下的新盤(pán),得到五環(huán)外去尋覓。
  部分區域的樓盤(pán)甚至成了稀缺產(chǎn)品。以海淀區為例,區域內可售住宅量極為緊缺。截至8月份,海淀區商品住宅存量為5235套,按照7月份單月726套的去化速度來(lái)計算的話(huà),僅能支撐7個(gè)月的正常銷(xiāo)售。而從月度供應情況來(lái)看,2012年以來(lái)該區域有3個(gè)月均為零供應,其他4個(gè)月當中僅有8個(gè)項目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售,近期準備入市的也僅有住總萬(wàn)科金域華府與海淀九號兩個(gè)項目。
  該區域住宅供應緊張的局面短期內難有改善。據亞豪機構統計顯示,2011年海淀區僅有兩宗住宅用地實(shí)現成交,規劃建筑面積27.7萬(wàn)平方米,2012年前7個(gè)月僅有萬(wàn)柳地塊一宗宅地實(shí)現成交。8月8日北京市國土局新公布的2012年第二批擬供地計劃當中,也未出現海淀區的身影。
  量少導致價(jià)高。西三環(huán)萬(wàn)壽路板塊,國悅府項目售價(jià)高達50000元/平方米,釣魚(yú)臺七號院則達130000元/平方米。這些項目由于戶(hù)型面積大,總價(jià)也高。因此,位于西三環(huán)邊的海淀九號期望通過(guò)提供一些中小戶(hù)型進(jìn)行差異化經(jīng)營(yíng)。
  北京東邊“運河上的院子”,也沒(méi)有價(jià)格調整的打算。該項目最近推出了總價(jià)超億元的產(chǎn)品。泰禾紅御品牌總監沈力男認為,豪宅賣(mài)得慢,是正,F象。他們準備在9月份加緊進(jìn)行圈層營(yíng)銷(xiāo),推銷(xiāo)產(chǎn)品。
  在9月窗口期“搶收”,成為大部分開(kāi)發(fā)商的共同選擇。據記者了解,由于市場(chǎng)轉好,曾經(jīng)降價(jià)的項目,或以成本價(jià)出售的剛需項目,已悄然漲價(jià)。有部分開(kāi)發(fā)商冒著(zhù)囤地、捂盤(pán)的指責,放緩入市進(jìn)度,為了在銷(xiāo)售旺季里獲取更高額的利潤。
  不過(guò),高策地產(chǎn)服務(wù)機構董事長(cháng)陶紅兵認為,市場(chǎng)缺乏大幅漲價(jià)的基礎!敖ㄎ瘜r(jià)格的行政管控依舊很?chē),如果價(jià)格報得高,很難拿到銷(xiāo)售許可證!痹S多開(kāi)發(fā)商已不再缺錢(qián),小幅上漲,是正常行為。但限購令依舊存在,需求沒(méi)有大規模的釋放。一旦大幅漲價(jià),剛性需求很難承受。但大跌的可能也很小。

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