“上周有效來(lái)電只有3個(gè)，而上上周有9個(gè)�！睌祿己�，所有人陷入短暫的沉默。有人認為是廣告牌設置的原因，有人認為是新文案不夠吸引人，有人建議加大媒體投放力度，甚至在微博植入廣告。
8月20日，北京某地產(chǎn)公司每周一召開(kāi)的例會(huì )，空氣中漂浮著(zhù)緊迫感。銷(xiāo)售人員匯報上周的來(lái)電來(lái)訪(fǎng)量；廣告公司和公關(guān)公司公布下一步計劃，銷(xiāo)售總監提醒大家需要完成的細節。目標只為迎接9月份的到來(lái)。
沉寂的市場(chǎng)等待爆發(fā)。
市場(chǎng)重回供不應求？
市場(chǎng)正在悄然發(fā)生變化。限購導致需求在減少，供給量也在變小。
亞豪機構統計數據顯示，9月份，北京預計有15個(gè)純新盤(pán)項目和20個(gè)老項目后期入市，共計35個(gè)。這數字雖與今年前幾個(gè)月有所增加，但由于實(shí)際開(kāi)盤(pán)的項目數量都會(huì )小于預計開(kāi)盤(pán)數，因此今年9月甚至可能少于觀(guān)望氛圍濃郁的2011年。過(guò)去3年，9月份的實(shí)際開(kāi)盤(pán)項目數分別是48個(gè)、34個(gè)和34個(gè)。
如太陽(yáng)公元即將開(kāi)盤(pán)的二組團典藏樓王“龍曜”，就屬于老項目后期。從該項目近日開(kāi)放的生活樣板區來(lái)看，由于新推房源從外立面、園林到室內精裝修都做了全面升級，比此前的產(chǎn)品檔次有了大幅躍升，有業(yè)內資深人士稱(chēng)其為北京東三環(huán)邊上的豪宅典范。該項目毗鄰人大附中朝陽(yáng)學(xué)校，一期房源現價(jià)即高出周邊20%以上。
亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫分析認為，房?jì)r(jià)進(jìn)入上揚階段是吸引大量項目加快入市節奏的重要原因，成交量連續數月大幅回升后，回款的豐厚使得一些項目開(kāi)始上調價(jià)格。
交易量上漲，價(jià)格小幅下跌通常是管理者們最希望看到的局面，但“量漲價(jià)升”才是市場(chǎng)的真實(shí)反映。8月上旬，13個(gè)入市的老項目后期，有9個(gè)出現價(jià)格上漲，其中幾個(gè)高端項目例如中信城、五礦萬(wàn)科如園、金茂府上漲幅度高達5000元/平方米-8000元/平方米。
此前量?jì)r(jià)齊升的態(tài)勢，也吸引了部分之前“蟄伏貓冬”的項目，致使近期項目入市積極性出現較大程度回升。但由于過(guò)去一年土地出讓的減少，今年金九入市項目難如人意。
按照一年半的準備周期來(lái)計算，2011年上半年成交的土地將于2012年下半年開(kāi)始陸續上市，根據亞豪機構統計數據顯示，2011年上半年北京宅地共實(shí)現成交21宗，這一數據尚不算少。但2012年以來(lái)土地市場(chǎng)越發(fā)低迷，上半年北京市住宅用地僅實(shí)現成交8宗，這雖然不會(huì )對近期新盤(pán)入市數量造成制約，卻會(huì )影響老項目的后期推盤(pán)節奏。房企新增土地存貨大幅減少，甚至無(wú)地可買(mǎi)，為了保持企業(yè)的長(cháng)期平穩運轉，必然適度拉長(cháng)目前在售老項目的銷(xiāo)售周期。
北京中原市場(chǎng)研究部統計數據顯示，今年前7月，北京新建期房住宅簽約套數為4.5萬(wàn)套，而同期供應的期房住宅僅2.9萬(wàn)套，目前北京所剩庫存只有9萬(wàn)套左右。去年9月北京樓市庫存一度達到13萬(wàn)套，2009年最高峰時(shí)期時(shí)有14萬(wàn)套。
觀(guān)望了許久沒(méi)有出手的購房者開(kāi)始出現恐慌心理。以二手房為例，從看房到成交不超過(guò)3天的“快成交”案例頻頻“上演”。21世紀不動(dòng)產(chǎn)北京區域總經(jīng)理寇海龍先生分析稱(chēng)，“今年2月下旬以來(lái)購房需求逐月發(fā)力，庫存的優(yōu)質(zhì)房源被快速消化，略顯緊俏，而市場(chǎng)上仍有大量有待釋放的需求，導致二手房市場(chǎng)需求供給配比的嚴重失衡。另外，房?jì)r(jià)的走高也加劇了恐漲預期，買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，再加上兩次降息的利好疊加，購房者果斷出手，成交周期自然也就較之前有所縮短�！�
漲價(jià)的大多數
位于昌平北七家鎮的金色漫香苑一期已經(jīng)售罄。今年9月，該項目將推出二期產(chǎn)品，定位于改善性客群。項目銷(xiāo)售負責人告訴本報記者，該項目打算提價(jià)10%。與去年9月份開(kāi)盤(pán)的一期主要針對剛性需求類(lèi)客戶(hù)不同，改善型客戶(hù)對價(jià)格并不那么敏感，也更有理性和經(jīng)濟實(shí)力。另外，財務(wù)成本每年也要6%至10%，在他看來(lái)，10%的提價(jià)幅度是正常的。
北京樓市的供應結構也發(fā)生了變化。9月預計入市的35個(gè)項目當中，南城豐臺、大興、房山三區共占據了16席，幾近半數。四環(huán)內供應的新盤(pán)，大多被建成高檔住宅，均價(jià)超過(guò)35000元/平方米。均價(jià)在20000元/平方米及以下的新盤(pán)，得到五環(huán)外去尋覓。
部分區域的樓盤(pán)甚至成了稀缺產(chǎn)品。以海淀區為例，區域內可售住宅量極為緊缺。截至8月份，海淀區商品住宅存量為5235套，按照7月份單月726套的去化速度來(lái)計算的話(huà)，僅能支撐7個(gè)月的正常銷(xiāo)售。而從月度供應情況來(lái)看，2012年以來(lái)該區域有3個(gè)月均為零供應，其他4個(gè)月當中僅有8個(gè)項目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，近期準備入市的也僅有住總萬(wàn)科金域華府與海淀九號兩個(gè)項目。
該區域住宅供應緊張的局面短期內難有改善。據亞豪機構統計顯示，2011年海淀區僅有兩宗住宅用地實(shí)現成交，規劃建筑面積27.7萬(wàn)平方米，2012年前7個(gè)月僅有萬(wàn)柳地塊一宗宅地實(shí)現成交。8月8日北京市國土局新公布的2012年第二批擬供地計劃當中，也未出現海淀區的身影。
量少導致價(jià)高。西三環(huán)萬(wàn)壽路板塊，國悅府項目售價(jià)高達50000元/平方米，釣魚(yú)臺七號院則達130000元/平方米。這些項目由于戶(hù)型面積大，總價(jià)也高。因此，位于西三環(huán)邊的海淀九號期望通過(guò)提供一些中小戶(hù)型進(jìn)行差異化經(jīng)營(yíng)。
北京東邊“運河上的院子”，也沒(méi)有價(jià)格調整的打算。該項目最近推出了總價(jià)超億元的產(chǎn)品。泰禾紅御品牌總監沈力男認為，豪宅賣(mài)得慢，是正�，F象。他們準備在9月份加緊進(jìn)行圈層營(yíng)銷(xiāo)，推銷(xiāo)產(chǎn)品。
在9月窗口期“搶收”，成為大部分開(kāi)發(fā)商的共同選擇。據記者了解，由于市場(chǎng)轉好，曾經(jīng)降價(jià)的項目，或以成本價(jià)出售的剛需項目，已悄然漲價(jià)。有部分開(kāi)發(fā)商冒著(zhù)囤地、捂盤(pán)的指責，放緩入市進(jìn)度，為了在銷(xiāo)售旺季里獲取更高額的利潤。
不過(guò)，高策地產(chǎn)服務(wù)機構董事長(cháng)陶紅兵認為，市場(chǎng)缺乏大幅漲價(jià)的基礎�！敖ㄎ瘜r(jià)格的行政管控依舊很?chē)�，如果價(jià)格報得高，很難拿到銷(xiāo)售許可證�！痹S多開(kāi)發(fā)商已不再缺錢(qián)，小幅上漲，是正常行為。但限購令依舊存在，需求沒(méi)有大規模的釋放。一旦大幅漲價(jià)，剛性需求很難承受。但大跌的可能也很小。