隨著(zhù)下半年的到來(lái)，一些房貸利率被上浮了1.1倍的房貸老客戶(hù)也開(kāi)始盤(pán)算是否在年底提前還貸。昨日，記者走訪(fǎng)市內商業(yè)銀行個(gè)貸部了解到，近日向商業(yè)銀行咨詢(xún)提前還貸事宜的客戶(hù)開(kāi)始增多。不過(guò)，市內銀行理財專(zhuān)家建議，由于今年整體利率環(huán)境處于下行階段，預計年內還有1~2次的降息，三種情況不適合提前還貸，市民可以選擇其他理財方式為自己的貸款“減壓”。
7折利率老客戶(hù)不要提前還貸
“對于已經(jīng)享受房貸利率7折優(yōu)惠折扣的借款人，在連續降息政策環(huán)境下，現在提前還貸很不劃算�！笔袃纫还煞葜沏y行個(gè)貸部人士透露，在2008年買(mǎi)房貸款的借款人，有很多人享受到當時(shí)的7折優(yōu)惠利率，而現在首套房貸利率最低只有8.5折。
該人士算了一筆細賬，對于前幾年拿到了7折優(yōu)惠利率的客戶(hù)來(lái)說(shuō)，目前5年期以上基準貸款利率為6.55%，享受7折優(yōu)惠的客戶(hù)真正貸款利率也僅為6.55%×0.7即4.585%，和目前5年期以上公積金貸款4.5%的利率水平相當。因此，在目前貸款優(yōu)惠越來(lái)越少的環(huán)境下，將7折優(yōu)惠的貸款提前還掉并不是一項明智的選擇。
還款期接近1/4不宜提前還貸
“從貸款方式的選擇來(lái)看，采用等額本金還款方式還款的，而且還款期已超過(guò)1/4的借款人沒(méi)必要提前還貸�！币粐猩虡I(yè)銀行個(gè)貸部經(jīng)理表示，現在申請房貸的市民主要選擇的是兩種還款方式，即等額本息和等額本金還款法。但是很少有人算過(guò)每月所還貸款中本金和利息的比例。銀行人士表示，如果所剩的貸款中，每月還款中的本金占多數，那么這時(shí)候提前貸款可節省的利息并不多。例如使用等額本金還款法的客戶(hù)，其還款期已經(jīng)達到1/4，在月供構成中，本金也開(kāi)始多于利息，如果這個(gè)時(shí)候提前還款，也不利于節省利息，特別是進(jìn)入還款期后期，更沒(méi)有必要提前還款。而且有些銀行已經(jīng)開(kāi)始在合同中約定提前還貸的違約金的收取標準了。
貸款不滿(mǎn)一年不宜提前還貸
提前還貸看似簡(jiǎn)單，申請卻很難。據了解，借款人若要辦理提前還貸，先要向貸款銀行提出提前還貸申請，而且各家銀行還分別設定了不同的還款門(mén)檻。部分銀行要求貸款期限滿(mǎn)1年后可申請，需提前1個(gè)月預約，最低還款額不低于1萬(wàn)，每年有2次機會(huì )。通常各家銀行提前還貸的審批流程都在一個(gè)月左右，如果貸款期限不滿(mǎn)一年的，銀行會(huì )根據不同情況，可能會(huì )向借款人加收一至兩個(gè)月的貸款利息。
房貸理財產(chǎn)品為貸款減負
貸款總要付出利息，如果有了閑錢(qián)又不提前還貸，該怎樣減輕貸款壓力呢？市內銀行理財專(zhuān)家支招說(shuō)，目前已有多家銀行推出了具有理財功能的房貸還款賬戶(hù)，市民將閑置的資金存入這種賬戶(hù)，就可以抵扣貸款本金，從而節省利息支出。市民辦了這種房貸理財產(chǎn)品，銀行會(huì )將辦理了房貸的客戶(hù)賬戶(hù)中超出一定數額以上的活期存款視同為提前還款，抵扣貸款本金。如果市民遇到新的投資機會(huì )、開(kāi)支計劃，或者急需用錢(qián)，也可以隨時(shí)支取存在賬戶(hù)中的存款，包括被視為提前還款的部分存款。銀行每天根據賬戶(hù)中的資金情況計算抵扣收益，每月定期匯總支付到客戶(hù)賬戶(hù)中，這樣即使賬戶(hù)中的資金經(jīng)常變動(dòng)，也能節省利息。需要注意的是，對于不同的資金量，銀行所制定的抵減標準往往不盡相同，一般來(lái)說(shuō)，資金量越大，可供抵減的比例也就越高，房貸客戶(hù)可以量力而定。