最近統計數據顯示，8月首周京城商品住宅成交均價(jià)上漲8.6%，80%以上的樓盤(pán)已經(jīng)止跌。當開(kāi)發(fā)商終結以?xún)r(jià)換量，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入筑底階段，京南亦莊等區域樓市價(jià)值洼地將凸顯。
資金壓力緩解
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭認為，今年上半年應該是房企資金最緊張的時(shí)點(diǎn)，從目前諸多跡象來(lái)看，盡管下半年仍面臨著(zhù)國內經(jīng)濟增速下滑的風(fēng)險，房地產(chǎn)調控也有加碼的可能性，但總體來(lái)看，房企資金狀況緩解的大局已定。截至8月9日，根據同花順iFinD咨詢(xún)統計，共有萬(wàn)科等26家房企公布了中期業(yè)績(jì)，這26家房企的經(jīng)營(yíng)性現金流凈額在2011年上半年末還是負的636.32億元，但到了2012年6月底已成功“轉正”，26家房企的經(jīng)營(yíng)性現金流凈額已達到了761.31億元，增量達1397.63億元，同比增幅高達225.46%。
“樓市成交回暖，銷(xiāo)售回籠資金是開(kāi)發(fā)商資金壓力緩解很重要的原因之一�！北本┖驮５禺a(chǎn)公司營(yíng)銷(xiāo)中心總經(jīng)理王騫表示。據其介紹，公司旗下樓盤(pán)地處亦莊核心的林肯公園在售戶(hù)型面積93平方米至260平方米，戶(hù)型面積涵蓋范圍較廣，隨著(zhù)今年樓市剛性需求以及改善性需求相繼爆發(fā)，項目取得了不錯的業(yè)績(jì)。自3月份以后銷(xiāo)售情況一直向好，7月份，項目二期限量推出景觀(guān)樓王，單月銷(xiāo)售額就達到了5億元。
八成樓盤(pán)止跌
開(kāi)發(fā)商資金壓力緩解，加之目前不少公司今年預定的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)已提前完成，三季度由于存貨減少，為了追求利潤率，開(kāi)發(fā)商普遍會(huì )彌補前期損失利潤，不少樓盤(pán)收回折扣，甚至試探性開(kāi)始漲價(jià)。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部針對7月第四周和8月首周均有成交的112個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格統計，8月首周京城商品住宅成交均價(jià)上漲8.6%，80%以上的樓盤(pán)已經(jīng)止跌。其中，價(jià)格環(huán)比上漲的樓盤(pán)占到49%，漲幅超過(guò)5%的占比為26%，美唐花園、長(cháng)灘庭苑、興業(yè)嘉園等漲幅超過(guò)10%。
另外，近期發(fā)布中期業(yè)績(jì)的上市房企，包括華潤置地等在內的多家房企亦紛紛謹慎表示，由于產(chǎn)品結構及市場(chǎng)因素，下半年降價(jià)空間不大。對此，王騫分析認為，“下半年尤其是定位于高端客群的樓盤(pán)而言，僅靠降價(jià)難以持續撬動(dòng)市場(chǎng)，更重要的是提升項目?jì)r(jià)值�！蓖躜q以林肯公園為例分析，由于項目定位于世界城市公園地產(chǎn)典范，歷經(jīng)五年區域深耕，目前區域內生活配套日趨完善，包括基鉑爾曼等多家五星級酒店及5A級寫(xiě)字樓，亦莊創(chuàng )意生活廣場(chǎng)等大型重量級商業(yè)配套，20萬(wàn)平方米沃爾瑪商圈建成使用等等。因此，對于項目下半年的營(yíng)銷(xiāo)而言，肯定不會(huì )降價(jià)，而是進(jìn)行產(chǎn)品升級，所以開(kāi)發(fā)商對項目二期產(chǎn)品進(jìn)行了全面升級，由內而外提高筑造標準，精裝達到了五星精裝，力求精益求精。
樓市價(jià)值洼地效應將被放大
樓市以?xún)r(jià)換量階段，買(mǎi)家普遍期待房?jì)r(jià)進(jìn)一步下跌，而樓市進(jìn)入止跌上行階段，樓市的價(jià)值洼地效應將被放大。根據中原地產(chǎn)提供的數據，7月份，從京城樓盤(pán)供應量的環(huán)線(xiàn)分布來(lái)看，新增供應中二環(huán)內僅有崇文區的世藏168新增項目入市，三四環(huán)之間和四五環(huán)之間各有一個(gè)新增項目入市，分別為太陽(yáng)公元和金第萬(wàn)科·朗潤園。其余超過(guò)95%的項目位于五環(huán)之外，五六環(huán)之間占比最高，達56.51%，六環(huán)之外新增供應占比也較高，達39.32%。
在樓市供應進(jìn)一步郊區化的趨勢下，優(yōu)勢地段、性?xún)r(jià)比較高的樓盤(pán)，價(jià)值洼地效應表現得就越明顯。以五環(huán)為分界點(diǎn)，綜觀(guān)整個(gè)北京市場(chǎng)，東五環(huán)、北五環(huán)、西五環(huán)樓盤(pán)基本單價(jià)都達到了四五萬(wàn)元。如地處京東四五環(huán)間的公園1872項目，目前均價(jià)每平方米4.7萬(wàn)元，凱德錦繡均價(jià)每平方米4.2萬(wàn)元/平方米；京北四五環(huán)間的保利中央公園單價(jià)3.8萬(wàn)元/平方米，而遠洋萬(wàn)和公館價(jià)格高達5.8萬(wàn)元/平方米；京西五環(huán)附近的如園等項目的銷(xiāo)售價(jià)格也都在四五萬(wàn)元/平方米以上。
相比較之下，京南五環(huán)尤其亦莊區域樓盤(pán)性?xún)r(jià)比較高。以區域核心代表性超級大盤(pán)林肯公園為例，目前該樓盤(pán)售價(jià)2.2萬(wàn)元/平方米，其中每平方米贈送6000元精裝修，若去除精裝費用，單價(jià)在1.6萬(wàn)左右/平方米。此前7月份，京南大興舊宮綠隔地塊誕生地王，預計未來(lái)新房定價(jià)或超3萬(wàn)元，林肯公園目前價(jià)格實(shí)際相比較舊宮地王16478元/平方米的樓面地價(jià)還要略低。在業(yè)內看來(lái)，亦莊區域整體面臨補漲。
“至少房?jì)r(jià)會(huì )向京東、北、西其他幾個(gè)方向看齊�！蓖躜q判斷。而支撐其判斷的重要依據是亦莊區域的區域價(jià)值面臨著(zhù)全面爆發(fā)。作為北京市唯一同時(shí)享受?chē)壹壗?jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區和國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區雙重優(yōu)惠政策的開(kāi)發(fā)區，亦莊產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢明顯，交通、教育、醫療、商業(yè)等配套設施的發(fā)展現狀及前景非常不錯。而2012年將是總投資達2900億元的城南行動(dòng)收官之年，借力北京新城南行動(dòng)計劃，亦莊的居住價(jià)值也還將不斷發(fā)生改變�！半S著(zhù)京南新增741億元投資的落實(shí)、第二機場(chǎng)的建設等利好升級，包括亦莊在內的京南樓市目前尚處于價(jià)值洼地，預計將迎來(lái)一次新的發(fā)展契機�！眰I(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉表示。