上半年，樓市回暖跡象逐漸顯現。近兩個(gè)月來(lái)樓市更是持續“高燒”，排號買(mǎi)房重現江湖，甚至部分開(kāi)發(fā)商有“捂盤(pán)惜售”的苗頭。然而，成交見(jiàn)漲的同時(shí)，房企上半年業(yè)績(jì)情況卻顯示六成房企利潤下滑或虧損。上市房企中報披露接近尾聲，數據顯示，盡管房企資金壓力在前階段的“以?xún)r(jià)換量”中有所緩解，但整體庫存仍居高位。當前市場(chǎng)正處于膠著(zhù)狀態(tài)，熱銷(xiāo)與冷清并存。
業(yè)內人士表示，調控政策對房企利潤的營(yíng)銷(xiāo)已經(jīng)十分明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未形成整體回暖趨勢，隨著(zhù)下半年進(jìn)入全年銷(xiāo)售目標的沖刺階段，“金九銀十”有可能會(huì )帶來(lái)新一輪的推盤(pán)高峰，并帶動(dòng)成交量的整體上升。
房企
去庫存仍為主要目標
Wind資訊統計數據顯示，截至2012年8月25日，滬深兩市已有101家房地產(chǎn)上市公司公布了半年報，總體來(lái)看，上半年房企銷(xiāo)售普遍飄紅，但利潤增幅明顯落后于銷(xiāo)售增幅“招保萬(wàn)金”四大行業(yè)巨頭上半年營(yíng)業(yè)收入總額超過(guò)674億元，相比去年的484億元大幅增長(cháng)近40%；但凈利潤只比去年同期增長(cháng)不足2億元，為79.59億元。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部常清表示，作為內地上市房企的前四強，“招保萬(wàn)金”的經(jīng)營(yíng)情況反映了大型房企的一些特征“由于結算項目數量和質(zhì)量的不同，“招保萬(wàn)金”的營(yíng)收和利潤漲幅不一，但整體而言，四大房企"增收不增利"。
該機構認為，從房企的結算周期來(lái)估計，目前反映在房企上半年報表中的項目多數都受到了2010年以來(lái)調控的影響。除招商地產(chǎn)部分毛利率較高的項目進(jìn)入結算以外，其余3家房企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率都出現下調。其中，萬(wàn)科為26.5%，同比下降5.6個(gè)百分點(diǎn)；金地為36.1%，同比下降3.16個(gè)百分點(diǎn)；保利為37.51%，同比下降3.19個(gè)百分點(diǎn)。
根據半年報數據，四大房企持有現金1097.77億元，與年初
比增加了相27.67%。新增短期借款和一年內到期的長(cháng)期借款合計575.65億元，同比基本持平。鏈家地產(chǎn)據此分析認為，近幾個(gè)月來(lái)房企為了規避風(fēng)險，拓寬資金來(lái)源，加大了和其他房企以及資金實(shí)力較強機構在項目上的合作“上半年的開(kāi)源節流，現金為王使得房企當前償債壓力明顯降低�！北M管大多數房企在年初以來(lái)普遍推行“以?xún)r(jià)換量”的銷(xiāo)售策略，緩解了一些資金壓力，但庫存量依然有增無(wú)減。最新數據顯示，四大房企的當前庫存合計為5157.68億元，與年初4760億元相比增長(cháng)了8.35%。
常清還說(shuō)道，僅從數據來(lái)看，房企的庫存同比上漲明顯。但是由于房地產(chǎn)行業(yè)結算周期的影響，部分已經(jīng)被銷(xiāo)售但尚未結算的物業(yè)也包含在庫存之中。而這部分物業(yè)的價(jià)值可以用房企的預收賬款數量來(lái)估算。如果減去預售賬款部分，房企的真實(shí)庫存為2499.43億元，與年初相比則降低了1.56%。
金地集團總裁黃俊燦告訴記者，“盡管當前房企的庫存消化周期在下降，已經(jīng)從12個(gè)月降到10個(gè)月。但是預計下半年很多標桿房企推到市面上的總量在增加，所以當前房企去庫存的壓力依然很大�！�
黃俊燦還說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率下滑將是未來(lái)趨勢“對于地產(chǎn)企業(yè)而言，從2009年到2011年，成本在上升，居民地價(jià)未來(lái)也有可能上升�？傮w來(lái)看，房企未來(lái)的利潤空間會(huì )下滑�！彼J為，房企未來(lái)的策略除了去庫存以外還要改善產(chǎn)品結構。
預測
下半年房?jì)r(jià)難言上漲
盡管四大房企資金鏈和去庫存的壓力相對有所改善，但更多的中小房企償債能力仍然堪憂(yōu)，行業(yè)內“業(yè)務(wù)轉型及股權收購兼并”的案例屢有出現。同策咨詢(xún)研究中心總監張宏偉表示，雖然5月以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量總體出現了回升的局面，“但是至今還沒(méi)有帶動(dòng)房地產(chǎn)投資規�；厣虺霈F趨勢性回暖的局面。因此，整體樓市尤其是開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面相對較為緊張的基本面并沒(méi)有改變”。
北京中原市場(chǎng)研究部總監張大偉告訴記者，調控以來(lái)，先后有中弘地產(chǎn)、ST珠江、萊茵置業(yè)、鼎力股份、華業(yè)地產(chǎn)等10余家地產(chǎn)公司開(kāi)始轉型其他行業(yè)。張大偉說(shuō)，“非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)加劇了房企間的并購浪潮，幾乎支撐起此輪房企并購潮的半壁江山。上半年來(lái)已經(jīng)有多家上市房企開(kāi)始涉及其他行業(yè)，房企開(kāi)礦等轉移經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)的行為逐漸增加�！�
該機構的統計數據也顯示，2012年上半年，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)公開(kāi)的規模股權交易達到了51宗，已經(jīng)公開(kāi)的總交易額就達到了205億，同比2011年上半年的42宗131億上漲了21%及56%，股權變動(dòng)明顯增加。張大偉說(shuō)，“本輪調控使得部分大型企業(yè)獲得發(fā)展機遇，或以專(zhuān)業(yè)化，或以資金優(yōu)勢謀得利潤；而另外一些資金壓力過(guò)緊的企業(yè)則只能甩股換錢(qián)”。
在庫存壓力及年度目標的激勵下，眾多的開(kāi)發(fā)商均對即將到來(lái)的傳統旺季躊躇滿(mǎn)志。
2012年上半年，大部分房企完成了全年銷(xiāo)售目標的50%以上。在市場(chǎng)有所好轉的情況下，房企希望在“去庫存”及業(yè)績(jì)方面更上層樓。下半年至今，先后有世茂房地產(chǎn)和中海地產(chǎn)上調年度銷(xiāo)售目標，分別從307億元和800億港幣上調至350億元和1000億元港元。調整后目前這兩家房企上半年分別完成了年度銷(xiāo)售目標的76%和75%。
在房企以?xún)r(jià)換量銷(xiāo)售策略下，前7月不少房企銷(xiāo)售業(yè)績(jì)大增，其中中海、保利、世貿已經(jīng)完成全年目標的七成。然而房企在業(yè)績(jì)大幅提升的同時(shí)，銷(xiāo)售額增幅低于銷(xiāo)售面積增幅，銷(xiāo)售單價(jià)下降已經(jīng)成為普遍現象，這也導致房企營(yíng)收和利潤的下降。
而在下半年，資金狀況得到改善的房企，或將拋棄“以?xún)r(jià)換量”的銷(xiāo)售策略。據媒體報道，部分房企內部高層已經(jīng)認為自己上半年賣(mài)虧了，稱(chēng)要在三四季度的產(chǎn)品銷(xiāo)售上采取保價(jià)提利的策略。盡管如此，業(yè)內人士普遍預計金九樓市“量增價(jià)穩”，房?jì)r(jià)不會(huì )大幅上漲。
常清也認為，從現金流入增加來(lái)說(shuō)，目前房企資金狀況明顯好于去年同期，房企信心由年初的悲觀(guān)轉向樂(lè )觀(guān)。但是目前房企現金流入增加主要來(lái)源于信貸政策的放松，再加上下半年地方政府龐大的供地規模和購房者有限的購買(mǎi)力，下半年的地價(jià)和房?jì)r(jià)走勢仍然會(huì )以穩為主，難現大漲。